AG Berlin-Mitte: Eigenbedarfskündigung im Untermietverhältnis unwirksam – Gericht stärkt Mieterschutz in Berlin

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat mit Urteil vom 15.01.2026 (Az. 122 C 36/25) eine Eigenbedarfskündigung im Rahmen eines Untermietverhältnisses für unwirksam erklärt. Die Entscheidung ist insbesondere für Berliner Mieter und Vermieter von erheblicher Bedeutung, da das Gericht eine besonders intensive Interessenabwägung vorgenommen und den Schutz des Mieters auf dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt hervorgehoben hat.

Worum ging es in dem Verfahren?

Die Klägerin hatte eine von ihr selbst angemietete Wohnung in Berlin untervermietet und später gegenüber dem Untermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Die Wohnung sollte künftig von ihrem Kind genutzt werden, das nach Darstellung der Klägerin im Umfeld der Wohnung bessere persönliche und berufliche Entwicklungsmöglichkeiten habe.

Das Gericht hielt die Kündigung jedoch für unwirksam und wies die Räumungsklage vollständig ab.

Eigenbedarf auch bei Untermietverhältnissen grundsätzlich möglich

Das Amtsgericht stellte zunächst klar, dass eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich auch bei einem Untermietverhältnis zulässig sein kann. Maßgeblich sei nicht zwingend das Eigentum an der Wohnung, sondern die Stellung als Vermieter im konkreten Mietverhältnis.

Allerdings betonte das Gericht zugleich, dass hierfür ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erforderlich sei. Der Nutzungswunsch müsse nachvollziehbar, vernünftig und ernsthaft sein.

Besondere Interessenabwägung im Berliner Wohnungsmarkt

Besonders bemerkenswert ist die ausführliche Interessenabwägung des Gerichts. Das AG Berlin-Mitte stellte darauf ab, dass die Klägerin gerade nicht Eigentümerin der Wohnung war, sondern lediglich selbst Mieterin. Deshalb stehe nicht das Eigentumsrecht eines Vermieters gegen das Besitzrecht des Mieters, sondern zwei vergleichbare Besitzpositionen gegenüber.

Das Gericht führte weiter aus, dass die Wohnsituation des Kindes bereits ausreichend abgesichert gewesen sei und durch die Kündigung lediglich eine Verbesserung der Lebensumstände erreicht werden sollte. Demgegenüber drohe dem beklagten Untermieter angesichts des angespannten Berliner Wohnungsmarktes ein erheblicher Nachteil bis hin zum Verlust seiner Wohnung.

Hohe Anforderungen an Eigenbedarfskündigungen in Berlin

Die Entscheidung zeigt erneut, dass Berliner Gerichte Eigenbedarfskündigungen zunehmend streng prüfen. Gerade in Berlin wird die konkrete Wohnsituation des Mieters intensiv berücksichtigt. Vermieter müssen nachvollziehbar darlegen können, warum gerade die konkret vermietete Wohnung benötigt wird und weshalb keine zumutbaren Alternativen bestehen.

Das Amtsgericht stellte ausdrücklich fest, dass die vom Vermieter behaupteten Vorteile für das Kind nicht außer Verhältnis zu den massiven Nachteilen des Mieters stehen dürften.

Was bedeutet die Entscheidung für Mieter und Vermieter?

Für Mieter bedeutet das Urteil eine weitere Stärkung ihrer Rechte im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen. Nicht jede behauptete persönliche oder familiäre Verbesserung rechtfertigt automatisch die Beendigung eines Mietverhältnisses.

Für Vermieter zeigt die Entscheidung, dass Eigenbedarfskündigungen sorgfältig vorbereitet und umfassend begründet werden müssen. Gerade in Berlin prüfen Gerichte sehr genau, ob tatsächlich ein berechtigtes Interesse vorliegt und ob die Kündigung verhältnismäßig ist.

Fazit

Das Urteil des AG Berlin-Mitte verdeutlicht, dass Eigenbedarfskündigungen in Berlin weiterhin hohen rechtlichen Anforderungen unterliegen. Insbesondere bei Untermietverhältnissen und angespanntem Wohnungsmarkt nehmen die Gerichte eine umfassende Interessenabwägung vor. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten daher frühzeitig rechtlichen Rat einholen.

Die Miethöhe muss zudem stets anhand der Tabellenwerte des Berliner Mietspiegels überprüft werden. Für die Einordnung können Mieter und Vermieter die offizielle Mietspiegeleinordnung der Senatsverwaltung Berlin nutzen.

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Quelle: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.01.2026 – 122 C 36/25.