AG Berlin-Wedding: Keine Mietpreisbremse bei Mieterwechsel durch Vertragsübernahme

Mit Urteil vom 05.03.2026 (Az. 13 C 319/25) hat das Amtsgericht Berlin-Wedding eine praxisrelevante Entscheidung zur Mietpreisbremse getroffen. Das Gericht stellt klar, dass die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB nicht automatisch Anwendung finden, wenn neue Mieter durch eine Nachtragsvereinbarung in einen bestehenden Mietvertrag eintreten. Gerade in Berlin, wo Wohnungswechsel häufig über Nachmieterregelungen erfolgen, besitzt die Entscheidung erhebliche praktische Bedeutung.

Der Sachverhalt

Die ursprünglichen Mieter hatten ihre Wohnung gekündigt und der Vermieterin eine Nachmieterin vorgeschlagen, die bereits zuvor als Untermieterin in der Wohnung lebte. Anstelle eines vollständig neuen Mietvertrages vereinbarten sämtliche Beteiligten eine Nachtragsvereinbarung. Die bisherigen Mieter schieden aus dem Mietvertrag aus, während die neuen Mieterinnen in sämtliche Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses eintraten. Gleichzeitig wurde eine höhere Nettokaltmiete vereinbart.

Die neuen Mieterinnen machten später geltend, die vereinbarte Miete verstoße gegen die Berliner Mietpreisbremse und verlangten die Rückzahlung vermeintlich überzahlter Miete.

AG Berlin-Wedding: Kein neuer Mietvertrag – daher keine Mietpreisbremse

Das Amtsgericht Berlin-Wedding wies die Klage vollständig ab. Nach Auffassung des Gerichts setzt die Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB voraus, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Daran fehle es jedoch bei einer bloßen Vertragsübernahme.

Entscheidend sei die rechtliche Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses. Wird lediglich vereinbart, dass neue Mieter an die Stelle der bisherigen Vertragsparteien treten und das bestehende Mietverhältnis im Übrigen unverändert fortgeführt wird, handelt es sich nicht um den Abschluss eines neuen Mietvertrages. Vielmehr wird das bestehende Vertragsverhältnis lediglich mit anderen Mietern fortgesetzt.

Auch eine Mieterhöhung führt nicht automatisch zur Anwendung der Mietpreisbremse

Besonders interessant ist die Feststellung des Gerichts, dass selbst eine gleichzeitig vereinbarte Erhöhung der Nettokaltmiete nichts daran ändert, dass weiterhin lediglich ein bestehendes Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Die Mietpreisbremse knüpft ausdrücklich an den Beginn eines neuen Mietverhältnisses an. Eine Vertragsänderung innerhalb eines fortbestehenden Mietvertrages genügt hierfür grundsätzlich nicht.

Kein unzulässiges Umgehungsgeschäft

Das Gericht setzte sich zudem mit der Frage auseinander, ob die gewählte Vertragsgestaltung eine unzulässige Umgehung der Mietpreisbremse darstellen könnte.

Dies verneinte das Amtsgericht ausdrücklich. Allein die Entscheidung, einen bestehenden Mietvertrag durch Nachtragsvereinbarung fortzuführen, begründet noch keine Umgehungsabsicht. Vielmehr müssen konkrete Umstände vorliegen, die erkennen lassen, dass ausschließlich die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse umgangen werden sollten.

Im entschiedenen Fall sprach gerade dagegen, dass die Initiative zum Mieterwechsel von den bisherigen Mietern ausging und die neue Mieterin bereits längere Zeit als Untermieterin in der Wohnung lebte. Weitere Vertragsbestandteile wurden – abgesehen von der Miethöhe sowie einzelnen Abrechnungsmodalitäten – nicht verändert.

Welche Bedeutung hat das Urteil für Berlin?

Gerade auf dem Berliner Wohnungsmarkt werden Mietverhältnisse häufig über Nachmieterregelungen oder Vertragsübernahmen fortgeführt. Die Entscheidung schafft daher wichtige Klarheit für Vermieter und Mieter.

Allerdings bedeutet das Urteil keineswegs, dass jede Vertragsübernahme die Mietpreisbremse ausschließt. Entscheidend bleibt stets die konkrete Vertragsgestaltung. Wird tatsächlich ein neuer Mietvertrag abgeschlossen oder dient die gewählte Konstruktion lediglich dazu, die Mietpreisbremse zu umgehen, können die gesetzlichen Regelungen weiterhin Anwendung finden.

Fazit

Das AG Berlin-Wedding stellt klar, dass eine Vertragsübernahme mit Mieterwechsel grundsätzlich nicht dem Abschluss eines neuen Mietvertrages gleichsteht. Wird das bestehende Mietverhältnis lediglich mit neuen Mietern fortgesetzt, findet die Mietpreisbremse regelmäßig keine Anwendung.

Für Vermieter eröffnet die Entscheidung Gestaltungsspielräume bei der Fortführung bestehender Mietverhältnisse. Mieter sollten hingegen genau prüfen lassen, ob tatsächlich lediglich eine Vertragsübernahme vorliegt oder ob rechtlich doch ein Neuabschluss des Mietvertrages erfolgt ist.

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Quelle: AG Berlin-Wedding, Urteil vom 05.03.2026 – 13 C 319/25.