AG Kreuzberg: Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen

Der Berliner Wohnungsmarkt ist weiterhin extrem angespannt. Immer häufiger werden möblierte Wohnungen in Berlin für kurze Zeiträume zu überhöhten Mieten angeboten. Vermieter versuchen dabei oft, sich auf den „vorübergehenden Gebrauch“ zu berufen, um die Mietpreisbremse zu umgehen und ein befristetes Mietverhältnis durchzusetzen.

Mit Urteil vom 30.07.2025 (Az. 7 C 12/25) entschied das Amtsgericht Kreuzberg zugunsten eines Mieters: Auch bei möblierten Kurzzeitmietverträgen greift die Mietpreisbremse in Berlin, wenn die Wohnung dem Mieter als Lebensmittelpunkt dient.

Der Sachverhalt: Befristeter Mietvertrag über möblierte Wohnung in Kreuzberg

Im Streitfall mietete der Kläger vom 01.06.2024 bis 30.04.2025 eine möblierte Wohnung in Berlin-Kreuzberg für monatlich 1.450,00 €. Im Vertrag war eine Befristung sowie die Zweckbestimmung „vorübergehender Gebrauch“ enthalten.

Der Mieter rügte die Miethöhe, kündigte eine zusätzliche Reinigungspauschale von 100 € monatlich und erklärte, die Befristung sei unwirksam. Er begehrte die Feststellung, dass die Miete höchstens 600 € betragen dürfe und dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliege.

Die Vermieterin klagte dagegen auf Räumung der Wohnung und argumentierte, die Befristung sei wirksam, da die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen worden sei.

Entscheidung des Amtsgerichts Kreuzberg

Das Gericht folgte im Wesentlichen der Argumentation des Mieters und stellte klar:

• Die Mietpreisvereinbarung war nach § 556g Abs. 1 BGB nichtig, soweit sie die zulässige Miethöhe überschritt.

• Die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB gilt auch für möblierte Wohnungen, sofern diese den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellen.

• Eine Ausnahme nach § 549 Abs. 2 BGB lag nicht vor, da es sich weder um ein Teil der Vermieterwohnung noch um einen echten „vorübergehenden Gebrauch“ handelte.

Das Amtsgericht betonte, dass die Möblierung allein nicht ausreicht, um einen „vorübergehenden Gebrauch“ im Sinne des Gesetzes zu begründen. Entscheidend sei, ob der Mieter dort seinen Lebensmittelpunkt hat.

Berechnung der zulässigen Miete nach Berliner Mietspiegel

Nach § 556d BGB darf die Miete in angespannten Wohnungsmärkten (wie Berlin) die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

• Auf Basis des Berliner Mietspiegels 2024 ermittelte das Gericht eine zulässige Nettokaltmiete von 414,40 €.

• Hinzu kamen 99,71 € Betriebskosten sowie ein Möblierungszuschlag von 42,00 €.

• Damit ergab sich eine zulässige Gesamtmiete von 611,72 €.

Alles, was darüber hinausging, erklärte das Gericht für unwirksam.

Auch die Befristung hielt das Gericht für unwirksam, da kein zulässiger Befristungsgrund nach § 575 BGB schriftlich bei Vertragsschluss angegeben worden war. Es lag daher ein unbefristetes Mietverhältnis vor.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil des AG Kreuzberg verdeutlicht:

• Mietpreisbremse in Berlin gilt auch für möblierte Wohnungen.

• Vermieter können sich nicht pauschal auf den „vorübergehenden Gebrauch“ berufen.

• Eine Befristung nach § 575 BGB ist nur wirksam, wenn ein zulässiger Grund vorliegt und schriftlich mitgeteilt wird.

Fazit für Mieter

Mieter von möblierten Kurzzeitwohnungen können die Miethöhe prüfen lassen und überhöhte Mieten erfolgreich rügen.

Fazit für Vermieter

Vermieter in Berlin sollten das Urteil ernst nehmen:

• Überhöhte Mieten sind nicht durchsetzbar.

• Unwirksam befristete Mietverträge können zu unbefristeten Mietverhältnissen führen.

Dieses Urteil stärkt die Rechte von Mietern in Berlin erheblich und ist ein klares Signal: Auch bei möblierten Kurzzeitmietverträgen gilt die Mietpreisbremse konsequent.