Befristeter Mietvertrag in Berlin wegen Modernisierung wirksam – AG Wedding bestätigt Räumungsanspruch

Das Amtsgericht Wedding hat mit Urteil vom 23.06.2025 (Az. 18 C 4/25) eine wichtige Entscheidung zur Wirksamkeit eines befristeten Mietvertrages nach § 575 BGB getroffen. Für Vermieter in Berlin ist das Urteil von erheblicher Bedeutung: Umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen können eine wirksame Befristung rechtfertigen – mit der Folge eines durchsetzbaren Räumungsanspruchs.

Befristeter Mietvertrag wegen geplanter Modernisierung – der Hintergrund

Im Mietvertrag war eine Befristung bis zum 30.11.2024 vereinbart worden. Der Grund: Die Vermieterin plante nach Ablauf des Mietverhältnisses umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung.

Nach Fristablauf zog der Mieter nicht aus. Die Vermieterin erhob daraufhin Räumungsklage vor dem Amtsgericht Wedding – mit Erfolg.

§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB – Wann ist eine Befristung wirksam?

Nach § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist ein Zeitmietvertrag zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit baulich verändern oder instand setzen will und diese Maßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.

Voraussetzungen für eine wirksame Befristung

Das Gericht stellt klar, dass folgende Punkte erfüllt sein müssen:

1. Schriftliche Mitteilung des Befristungsgrundes bei Vertragsschluss.
Der Vermieter muss den Grund der Befristung konkret und nachvollziehbar darlegen.

2. Konkrete Beschreibung der geplanten Maßnahmen.
Der Mieter muss erkennen können, welche Arbeiten seine Wohnung betreffen.

3. Maßnahmen von einigem Gewicht.
Reine Schönheitsreparaturen oder kleinere Instandsetzungen genügen nicht.

Erhebliche Erschwerung der Modernisierung – Maßstab des Gerichts

Das AG Wedding betont: Eine erhebliche Erschwerung liegt nicht nur vor, wenn der Mieter die Maßnahmen nicht dulden müsste. Entscheidend ist, ob bei Durchführung im bewohnten Zustand ein bedeutender organisatorischer oder finanzieller Mehraufwand entsteht.

Im entschiedenen Fall waren insbesondere geplant:

– umfassende Bodenarbeiten in der gesamten Wohnung,
– eine vollständige Badsanierung,
– weitere koordinationsintensive Baumaßnahmen.

Solche Arbeiten können nach Auffassung des Gerichts faktisch nur sinnvoll im leerstehenden Zustand durchgeführt werden. Eine theoretisch mögliche zimmerweise Ausführung schließt die erhebliche Erschwerung nicht aus, wenn hierdurch Mehrkosten und erhebliche Koordinationsprobleme entstehen.

Modernisierung im Milieuschutzgebiet – Genehmigung nicht zwingend bei Vertragsschluss

Besonders praxisrelevant für Berlin: Die behördliche Genehmigung – hier eine milieuschutzrechtliche Genehmigung – muss bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht vorliegen. Es genügt, wenn das Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist und keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse bestehen.

Die später erteilte Genehmigung bestätigte im konkreten Fall die grundsätzliche Zulässigkeit der Modernisierung.

Rechtsfolge: Automatisches Mietende und Räumungsanspruch

Da die Befristung wirksam vereinbart war, endete das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Der Vermieter konnte daher gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen.

Auf die hilfsweise erklärte Kündigung kam es nicht mehr an.

Praxisrelevanz für Vermieter in Berlin

Die Entscheidung zeigt deutlich: Ein sorgfältig formulierter befristeter Mietvertrag kann in Berlin ein wirksames Instrument sein, wenn umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen geplant sind.

Gerade in angespannten Wohnungsmärkten und Milieuschutzgebieten sollten Vermieter jedoch besonderen Wert auf:

– eine präzise und konkrete Beschreibung der Maßnahmen,
– eine rechtssichere Vertragsgestaltung,
– eine frühzeitige rechtliche Prüfung der Genehmigungslage.

Fazit: Befristeter Mietvertrag als strategisches Instrument

Das Urteil des AG Wedding stärkt die Vermieterrechte in Berlin. Umfangreiche Modernisierungen wie komplette Badsanierungen oder flächendeckende Bodenarbeiten können eine wirksame Befristung nach § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB rechtfertigen.

Für Vermieter empfiehlt sich eine rechtliche Beratung bereits bei Vertragsgestaltung, um spätere Räumungsverfahren rechtssicher durchsetzen zu können.