BGH: Keine Gewinnerzielung durch Untervermietung – Kündigung in Berlin wirksam

BGH entscheidet zur Untervermietung in Berlin: Keine Gewinnerzielung zulässig

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) eine für Vermieter und Mieter in Berlin besonders praxisrelevante Grundsatzentscheidung getroffen: Eine gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum begründet kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB. Eine ohne Erlaubnis erfolgende Untervermietung kann daher eine wirksame Kündigung rechtfertigen.

Der Sachverhalt: Massive Gewinnspanne bei Untervermietung in Berlin

Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung zahlte seit dem Jahr 2009 eine monatliche Nettokaltmiete von lediglich 460 €. Während eines Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab Anfang 2020 ohne Zustimmung der Vermieterin an zwei Untermieter weiter – zu einer Nettokaltmiete von 962 € zuzüglich Nebenkosten. Insgesamt erzielte er damit monatliche Einnahmen von rund 1.100 €.

Nach erfolgloser Abmahnung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ordentlich wegen unerlaubter Untervermietung. Während das Amtsgericht Charlottenburg die Räumungsklage noch abwies, gab das Landgericht Berlin der Klage statt.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof bestätigte das Berufungsurteil und stellte klar, dass dem Mieter kein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis zusteht, wenn er durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, der über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht.

Der Zweck des § 553 BGB bestehe darin, dem Mieter bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensumstände – etwa bei beruflicher Abwesenheit – den Erhalt der Wohnung zu ermöglichen. Die Vorschrift diene jedoch nicht der Gewinnerzielung.

Abgrenzung: Zulässige Kostendeckung vs. unzulässiger Gewinn

Der Senat stellte zugleich klar, dass eine bloße Reduzierung der eigenen Mietkosten weiterhin ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung darstellen kann. Entscheidend ist jedoch, dass die Einnahmen aus der Untervermietung nicht über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen.

Im vorliegenden Fall lag nach den Feststellungen des Landgerichts Berlin eine erhebliche Gewinnerzielung vor. Zusätzliche Leistungen wie die Überlassung von Mobiliar waren nicht in einem Umfang nachgewiesen, der die Differenz hätte rechtfertigen können.

Bedeutung für den angespannten Wohnungsmarkt in Berlin

Die Entscheidung ist für Berlin von erheblicher Bedeutung. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten schützt das Urteil nicht nur Vermieter, sondern auch potenzielle Untermieter vor überhöhten Untermieten. Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass das Grundrecht des Mieters aus Art. 14 GG kein Recht auf gewerbsmäßige oder spekulative Nutzung von Wohnraum vermittelt.

Ob zusätzlich ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB vorlag, musste der BGH nicht entscheiden, da die Unzulässigkeit bereits aus der Gewinnerzielung folgte.

Fazit: Klare Leitlinien für Vermieter und Mieter in Berlin

Das Urteil des Bundesgerichtshofs schafft Rechtssicherheit: Eine Untervermietung ist nur zulässig, wenn sie der Kostendeckung dient. Wer Wohnraum in Berlin ohne Erlaubnis mit erheblichem Gewinn untervermietet, riskiert eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses.

Für Vermieter bietet die Entscheidung eine klare Handhabe gegen missbräuchliche Untervermietungen. Mieter sollten vor einer Weitervermietung stets prüfen lassen, ob tatsächlich ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB vorliegt.