BGH zur Mietpreisbremse: Keine Anwendung bei Mietreduzierung

BGH stärkt Rechtssicherheit bei einvernehmlichen Mietanpassungen

Mit Urteil vom 17. Dezember 2025 (Az. VIII ZR 56/25) hat der Bundesgerichtshof eine für die Praxis äußerst bedeutsame Klarstellung zur Reichweite der sogenannten Mietpreisbremse getroffen. Danach finden die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB ausschließlich auf Vereinbarungen über die Miethöhe bei Beginn des Mietverhältnisses Anwendung – nicht jedoch auf spätere einvernehmliche Mietreduzierungen.

Mietpreisbremse gilt nur bei Mietbeginn

Der BGH knüpft konsequent an seine frühere Rechtsprechung an und stellt erneut klar, dass der Anwendungsbereich der Mietpreisbremse strikt auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses begrenzt ist. Maßgeblich ist allein die bei Mietbeginn vereinbarte Miete. Änderungen der Miethöhe während eines bestehenden Mietverhältnisses – gleich ob Erhöhungen oder Reduzierungen – unterfallen dem Regelungsregime der §§ 556d ff. BGB grundsätzlich nicht.

Einvernehmliche Mietreduzierung als neue vertragliche Grundlage

Im entschiedenen Fall hatten die Mietvertragsparteien während des laufenden Mietverhältnisses eine einvernehmliche Reduzierung der Nettokaltmiete vereinbart. Der BGH qualifiziert diese Reduzierung ausdrücklich als vertragliche Änderungsvereinbarung mit eigenständigem Rechtsgrund. Die reduzierte Miete tritt damit an die Stelle der ursprünglich vereinbarten Miethöhe und bildet fortan die maßgebliche Grundlage des Mietverhältnisses.

Eine spätere Überprüfung dieser reduzierten Miete anhand der Mietpreisbremse scheidet nach Auffassung des Gerichts aus. Eine analoge Anwendung der §§ 556d ff. BGB lehnt der BGH mangels planwidriger Regelungslücke ausdrücklich ab.

Keine Umgehung der Mietpreisbremse

Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung des Gerichts, dass eine einvernehmliche Mietreduzierung nicht als Umgehung der Mietpreisbremse zu werten ist. Der BGH betont, dass der Mieter im laufenden Mietverhältnis keiner strukturellen Drucksituation ausgesetzt ist, wie sie typischerweise bei Vertragsschluss besteht. Der Mieter kann eine Mietreduzierung prüfen und gegebenenfalls ablehnen, ohne den Verlust der Wohnung befürchten zu müssen.

Auswirkungen für die Praxis

Die Entscheidung schafft erhebliche Rechtssicherheit. Vermieter können Mietreduzierungen anbieten, ohne befürchten zu müssen, dass hierdurch eine spätere Rückforderung unter Berufung auf die Mietpreisbremse ausgelöst wird. Für Mieter bedeutet das Urteil, dass eine einmal einvernehmlich vereinbarte reduzierte Miete grundsätzlich Bestand hat und nicht nachträglich über §§ 556d ff. BGB angegriffen werden kann.

Das Urteil ist insbesondere für laufende Streitigkeiten zur Mietpreisbremse von großer Bedeutung und stärkt die Vertragsfreiheit der Parteien im bestehenden Mietverhältnis.