BGH: Gehörsverstoß bei Härtefall nach § 574 BGB – Bedeutung für Kündigungsprozesse in Berlin

BGH: Strenge Maßstäbe bei Härtefalleinwand nach §§ 574 ff. BGB

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 26.08.2025 (VIII ZR 262/24) eine für die Praxis der Eigenbedarfskündigungen hochrelevante Entscheidung getroffen. Er beanstandete einen Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör, weil das Berufungsgericht einen Härtefalleinwand des Mieters nach § 574 Abs. 1 BGB auf der Grundlage eines unzureichenden und widersprüchlichen Sachverständigengutachtens zurückgewiesen hatte.

Ausgangslage: „Ewiges“ Mietverhältnis und Eigenbedarfskündigung

Der beklagte Mieter bewohnte die Berliner Wohnung seit über vier Jahrzehnten. Nach einer Eigenbedarfskündigung machte er im Räumungsprozess geltend, ein erzwungener Umzug führe aufgrund erheblicher gesundheitlicher Beeinträchtigungen – psychischer wie auch kardiologischer Art – zu einer unzumutbaren Härte im Sinne von § 574 BGB.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Berlin II verneinten einen Härtefall und stützten sich dabei im Wesentlichen auf ein neurologisch-psychiatrisches Sachverständigengutachten, das nur eine leichte depressive Störung annahm.

BGH: Unvollständige und widersprüchliche Gutachten tragen keine Härtefallentscheidung

Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung auf. Nach seiner Auffassung verletzt ein Gericht Art. 103 Abs. 1 GG, wenn es einen Härtefalleinwand auf ein Gutachten stützt, das in sich widersprüchlich, unvollständig oder methodisch nicht belastbar ist, ohne eine weitere Beweisaufnahme durchzuführen.

Besonders deutlich stellte der Senat klar, dass Gerichte medizinische Fragen nicht unter Rückgriff auf vermeintliche eigene Sachkunde „glätten“ dürfen. Bestehen Zweifel oder Widersprüche zwischen schriftlichem Gutachten, mündlicher Anhörung und vorgelegten Attesten, ist regelmäßig ein weiteres Sachverständigengutachten nach § 412 ZPO einzuholen.

Übergehene Herzerkrankung als eigenständiger Gehörsverstoß

Zusätzlich beanstandete der BGH, dass das Berufungsgericht eine zwischenzeitlich aufgetretene schwere Herzerkrankung des Mieters – einschließlich Herzklappenoperation – ohne kardiologisches Sachverständigengutachten gewürdigt hatte. Der bloße Hinweis auf weiterhin mögliche Bahnreisen reiche nicht aus, um eine fehlende Umzugsunfähigkeit medizinisch zu begründen.

Auch insoweit fehle es an einer tragfähigen Tatsachengrundlage für die Ablehnung eines Härtefalls.

Bedeutung für die Praxis in Berlin

Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz für Kündigungs- und Räumungsverfahren in Berlin. Sie verdeutlicht, dass Gerichte bei langjährigen Mietverhältnissen und geltend gemachten Gesundheitsgefahren besonders sorgfältig vorgehen müssen. Ein Härtefalleinwand darf weder pauschal noch auf Grundlage „brüchiger“ Gutachten zurückgewiesen werden.

Für Vermieter bedeutet dies zugleich, dass Härteeinwände ernst zu nehmen und prozessual sauber zu prüfen sind. Für die gerichtliche Praxis gilt: Ohne vollständige und widerspruchsfreie medizinische Begutachtung ist eine belastbare Entscheidung nach §§ 574, 574a BGB regelmäßig nicht möglich.