Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs

Mit Urteil vom 1. Juli 2026 hat der Bundesgerichtshof eine für die Praxis der Mietpreisbremse äußerst bedeutsame Entscheidung getroffen. Der VIII. Zivilsenat stellt klar, dass die Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 1 BGB nicht nur auf klassische Neubauten Anwendung findet. Sie erfasst vielmehr auch Wohnungen, die aufgrund erheblicher Schäden dauerhaft nicht mehr bewohnbar waren und erst nach umfangreichen Bauarbeiten wieder als Wohnraum hergestellt wurden.

Die Entscheidung erweitert den Anwendungsbereich der Ausnahme von der Mietpreisbremse erheblich und schafft mehr Rechtssicherheit für Eigentümer, die erhebliche Investitionen in die Wiederherstellung von Wohnraum tätigen.

Der zugrunde liegende Sachverhalt

Die Vermieterin hatte einen stark beschädigten Gebäudekomplex erworben. Nach ihrem Vortrag waren die Wohnungen nicht mehr bewohnbar. Unter anderem fehlten funktionierende Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen, Fenster waren verschlossen oder zugemauert, Leitungen entfernt und zahlreiche Gebäudeteile erheblich beschädigt. Erst nach umfangreichen Sanierungsmaßnahmen im Millionenbereich wurden die Wohnungen wieder dauerhaft bewohnbar und anschließend vermietet.

Die Mieter machten gleichwohl Ansprüche aus der Mietpreisbremse geltend. Während die Vorinstanzen die Auffassung vertraten, § 556f Satz 1 BGB erfasse lediglich echte Neubauten, sah der Bundesgerichtshof dies anders.

Der BGH erweitert den Anwendungsbereich des § 556f Satz 1 BGB

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kommt es entscheidend darauf an, ob durch einen erheblichen Bauaufwand tatsächlich neuer beziehungsweise wieder geschaffener Wohnraum entsteht. Maßgeblich ist nicht allein, ob sich an derselben Stelle früher bereits einmal eine Wohnung befunden hat.

War eine Wohnung aufgrund erheblicher Schäden dauerhaft nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet und wird sie erst durch umfassende Bauarbeiten wieder nutzbar gemacht, kann dies einer erstmaligen Nutzung im Sinne des § 556f Satz 1 BGB gleichstehen. Der Bundesgerichtshof stützt sich hierbei ausdrücklich auf die Wertungen des Wohnraumförderungsgesetzes, wonach auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung beschädigter Gebäude als Wohnungsneubau behandelt werden kann.

Investitionsanreize stehen im Mittelpunkt

Der Bundesgerichtshof verweist auf den Zweck der gesetzlichen Ausnahme. Die Mietpreisbremse soll zwar Mieter vor überhöhten Wiedervermietungsmieten schützen. Gleichzeitig wollte der Gesetzgeber aber Investitionen in zusätzlichen Wohnraum ausdrücklich fördern. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Eigentümer erhebliche finanzielle Mittel für die Wiederherstellung dauerhaft unbewohnbarer Wohnungen aufbringen müssten, anschließend aber den Beschränkungen der Mietpreisbremse unterlägen.

Nach Auffassung des Senats entsteht durch die dauerhafte Wiederherstellung solcher Wohnungen neuer Wohnraum, der dem Wohnungsmarkt zuvor tatsächlich nicht mehr zur Verfügung stand.

Keine Missbrauchsgefahr durch mutwillige Beschädigungen

Das Berufungsgericht hatte befürchtet, Eigentümer könnten Wohnungen bewusst beschädigen, um anschließend die Mietpreisbremse zu umgehen. Dieser Argumentation folgt der Bundesgerichtshof nicht. Bereits der erhebliche wirtschaftliche Aufwand spreche regelmäßig gegen ein solches Vorgehen. Sollte es im Einzelfall dennoch zu einem rechtsmissbräuchlichen Verhalten kommen, könne diesem über den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begegnet werden.

Praktische Bedeutung für Vermieter und Mieter

Die Entscheidung dürfte insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin, Köln oder München erhebliche Auswirkungen haben. Zahlreiche Altbauten wurden in den vergangenen Jahren nach langem Leerstand oder erheblichen Gebäudeschäden umfassend wiederhergestellt. Für diese Fälle eröffnet der Bundesgerichtshof nun die Möglichkeit, dass die Ausnahme von der Mietpreisbremse eingreifen kann.

Allerdings bedeutet das Urteil nicht, dass jede umfangreiche Sanierung automatisch zur Befreiung von der Mietpreisbremse führt. Erforderlich bleibt vielmehr, dass die Wohnung zuvor dauerhaft nicht mehr bewohnbar war und die Wiederherstellung einen wesentlichen Bauaufwand erforderte. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss jeweils anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls geprüft werden.

Fazit

Mit seiner Entscheidung schafft der Bundesgerichtshof eine wichtige Klarstellung zum Anwendungsbereich des § 556f Satz 1 BGB. Die Ausnahme von der Mietpreisbremse beschränkt sich nicht auf klassische Neubauten. Auch die aufwendige Wiederherstellung dauerhaft unbewohnbarer Wohnungen kann dazu führen, dass die Vorschriften über die Mietpreisbremse keine Anwendung finden. Für Vermieter bedeutet dies mehr Investitionssicherheit, während Mieter künftig genauer prüfen müssen, ob eine Wohnung tatsächlich unter die gesetzlichen Ausnahmetatbestände fällt.