BGH stärkt Eigenbedarfskündigung in Berlin: Umbau und Wohnungsverkauf schließen Eigenbedarf nicht aus

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23) eine wichtige Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung getroffen. Der Fall betraf ein Mietverhältnis in Berlin und ist für Vermieter und Mieter auf dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt von erheblicher Bedeutung.

Der BGH stellte klar, dass Eigenbedarf nicht bereits deshalb ausgeschlossen ist, weil der Vermieter seine bisherige Wohnung umbauen, anschließend verkaufen und stattdessen dauerhaft in die gekündigte Mietwohnung einziehen möchte.

Der Fall: Eigenbedarf wegen Umbau im selben Berliner Haus

Der Vermieter bewohnte eine Wohnung in einem Berliner Mehrfamilienhaus. Über seiner Wohnung befand sich ein bislang unausgebautes Dachgeschoss. Dieses wollte er ausbauen und mit seiner bisherigen Wohnung verbinden. Während der Bauarbeiten und auch danach wollte er in die darunterliegende, vermietete Wohnung umziehen.

Nach Abschluss der Bauarbeiten plante der Vermieter, seine bisherige Wohnung zusammen mit dem ausgebauten Dachgeschoss zu verkaufen. Die vermietete Wohnung sollte künftig dauerhaft selbst genutzt werden.

BGH: Eigenbedarf setzt keine Wohnungsnot des Vermieters voraus

Der BGH betonte erneut, dass ein Vermieter eine Wohnung nicht erst dann „benötigt“, wenn er zwingend auf diese angewiesen ist. Ausreichend ist vielmehr ein ernsthafter Nutzungswunsch, der auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht.

Die Gerichte dürfen dabei nicht ihre eigenen Vorstellungen von angemessenem Wohnen an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen. Die Entscheidung des Eigentümers, wie er künftig wohnen möchte, ist grundsätzlich zu respektieren.

Kein automatischer Rechtsmissbrauch wegen späterem Verkauf

Besonders wichtig für die Praxis ist die Klarstellung des BGH, dass der geplante Verkauf einer anderen Wohnung den Eigenbedarf nicht automatisch rechtsmissbräuchlich macht. Auch wenn wirtschaftliche Überlegungen eine Rolle spielen, kann ein berechtigter Eigenbedarf vorliegen.

Entscheidend bleibt, ob der Wunsch zur Eigennutzung ernsthaft verfolgt wird und nachvollziehbar begründet ist.

Bedeutung für Eigenbedarfskündigungen in Berlin

Gerade in Berlin kommt es häufig zu Konflikten über Eigenbedarfskündigungen, insbesondere bei Eigentumswohnungen, Dachgeschossausbauten und baulichen Veränderungen im selben Haus. Die Entscheidung zeigt, dass Vermieter ihre Wohn- und Lebensplanung grundsätzlich frei gestalten dürfen.

Für Mieter bedeutet dies jedoch nicht, dass jede Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Der Eigenbedarf muss weiterhin konkret dargelegt und im Streitfall bewiesen werden. Zudem können Mieter Härtegründe geltend machen, etwa hohes Alter, Krankheit, Verwurzelung oder fehlenden Ersatzwohnraum.

Fazit

Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung die Rechte von Vermietern bei Eigenbedarfskündigungen. Umbaupläne, ein Wohnungswechsel innerhalb desselben Hauses und der spätere Verkauf einer anderen Wohnung schließen Eigenbedarf nicht aus.

Gleichzeitig bleibt jede Eigenbedarfskündigung eine Einzelfallentscheidung. Gerade in Berlin sollten Vermieter eine Kündigung sorgfältig begründen und Mieter die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung rechtlich prüfen lassen.

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Quelle: BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23.