BGH-Urteil zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 BGB

Eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 BGB heilt ausschließlich die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine daneben ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 BGB, die auf denselben Mietrückstand gestützt ist, bleibt wirksam.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 09.07.2025 (Az.: VIII ZR 287/23) das Berufungsurteil aufgehoben, welches eine ordentliche Kündigung aufgrund einer nachträglichen Zahlung für unwirksam erklärt hatte. Die Sache wurde zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Sachverhalt: Mietrückstände und Kündigung

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis, das die Vermieterin wegen wiederholter Zahlungsrückstände des Mieters ordentlich kündigte. Seit April 2019 befand sich der Mieter mehrfach trotz Mahnungen im Verzug.

Kurz nach Zugang der Kündigung beglich der Mieter die offenen Forderungen.

• Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt.
• Das Landgericht änderte das Urteil ab und wies die Klage ab.
• Mit der Revision verfolgte die Vermieterin ihr Begehren auf Räumung weiter.

Entscheidung des BGH zur Schonfristzahlung

Der BGH hob das Berufungsurteil auf. Nach seiner Auffassung hatte das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB heilen könne.

Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB betrifft ausschließlich fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzugs:

• Die Schonfristzahlung führt dazu, dass eine fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgleicht.
• Eine auf denselben Rückstand gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt davon unberührt.

Der Gesetzgeber habe diese Differenzierung bewusst vorgenommen. Eine Ausdehnung auf ordentliche Kündigungen sei ausgeschlossen.

Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin eine ordentliche Kündigung ausgesprochen, die durch die Zahlung des Mieters nicht geheilt wurde.

Bedeutung für die Praxis im Mietrecht

Der BGH bestätigt mit diesem Urteil seine bisherige Rechtsprechung:

• Die Schonfristzahlung wirkt nur zugunsten des Mieters bei einer fristlosen Kündigung.
• Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt auch nach Zahlung der Mietrückstände wirksam.

Praxistipp für Vermieter

Vermietern ist zu raten, im Falle von Mietrückständen stets sowohl fristlos als auch ordentlich zu kündigen. Dadurch wird verhindert, dass eine Schonfristzahlung des Mieters die Beendigung des Mietverhältnisses vollständig verhindert.

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