Schonfristzahlung bei Mietrückstand: BGH bestätigt Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung

Kann ein Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch abwenden, indem er die ausstehenden Mieten nachträglich bezahlt? Diese Frage beschäftigt die Gerichte seit Jahren. Besonders umstritten ist, ob die sogenannte Schonfristzahlung nicht nur eine fristlose, sondern auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam macht.

Mit Urteil vom 30. September 2026 (VIII ZR 21/26) hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung erneut bestätigt: Eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt ausschließlich die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt hiervon grundsätzlich unberührt.

Die Entscheidung ist für das Mietrecht in Berlin besonders bedeutsam. Denn der BGH hob erneut ein Urteil des Landgerichts Berlin II auf, dessen 66. Zivilkammer weiterhin die Auffassung vertreten hatte, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung wegen desselben Mietrückstands unwirksam mache.

Der Fall: Mietrückstände in einer Berliner Wohnung

Der Rechtsstreit betraf eine Wohnung in Berlin, die der Mieter seit August 2018 bewohnte. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zuletzt 430 Euro.

Ab Januar 2024 war an dem Gebäude ein Gerüst aufgestellt. Dadurch konnte der Mieter seinen Balkon nicht mehr nutzen.

Der Mieter zahlte die Miete für Januar und Februar 2024 zunächst nicht. Daraufhin erklärte der Vermieter mit Schreiben vom 8. Februar 2024 die außerordentliche fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs.

Bereits wenige Tage später leistete der Mieter Nachzahlungen. Am 14. Februar 2024 zahlte er die Januarmiete unter Abzug von 2 Prozent wegen der eingeschränkten Balkonnutzung. Am 15. Februar 2024 folgte die Februarmiete unter Abzug von 4 Prozent.

Der Vermieter hielt dennoch an seinem Räumungsverlangen fest und erhob Räumungsklage.

Amtsgericht Kreuzberg und Landgericht Berlin weisen Räumungsklage ab

Die Räumungsklage blieb zunächst sowohl vor dem Amtsgericht Kreuzberg als auch vor dem Landgericht Berlin II ohne Erfolg.

Die 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin II vertrat in ihrem Urteil vom 14. Januar 2026 (66 S 18/25) die Auffassung, dass die nachträgliche Zahlung der Mietrückstände nicht nur die fristlose Kündigung, sondern auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung geheilt habe.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts müsse die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch auf eine ordentliche Kündigung angewendet werden, wenn beide Kündigungen auf denselben inzwischen ausgeglichenen Mietrückstand gestützt würden.

Damit hielt die Kammer ausdrücklich an ihrer bisherigen Rechtsprechung fest, obwohl der Bundesgerichtshof dieser Rechtsauffassung bereits mehrfach widersprochen hatte.

Der Vermieter legte Revision ein und verfolgte seinen Räumungsanspruch ausschließlich auf Grundlage der ordentlichen Kündigung weiter.

BGH: Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung

Der Bundesgerichtshof gab der Revision des Vermieters statt und hob das Urteil des Landgerichts Berlin II auf.

Nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hat eine rechtzeitige Schonfristzahlung ausschließlich Auswirkungen auf eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Die Vorschrift ist dagegen auf eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.

Der BGH bestätigt damit seine gefestigte Rechtsprechung, wonach eine nachträgliche Zahlung der Mietrückstände die bereits begangene Pflichtverletzung nicht rückwirkend beseitigt.

Entscheidend ist deshalb, dass zwischen den Voraussetzungen einer fristlosen und einer ordentlichen Kündigung unterschieden werden muss.

Was ist eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB?

Die sogenannte Schonfristzahlung ist eine gesetzliche Schutzregelung zugunsten von Wohnraummietern.

Wird ein Mietverhältnis wegen erheblicher Mietrückstände außerordentlich fristlos gekündigt, kann die Kündigung unter den gesetzlichen Voraussetzungen nachträglich unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Die gesetzliche Regelung greift allerdings insbesondere dann nicht ein, wenn ihr innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre bereits eine durch Schonfristzahlung unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Wichtig ist: Die Schonfristzahlung ist keine allgemeine Möglichkeit, jede Kündigung wegen Mietrückstands rückgängig zu machen.

Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Wo liegt der Unterschied?

Bei Mietrückständen erklären Vermieter häufig zwei Kündigungen gleichzeitig: eine außerordentliche fristlose Kündigung und hilfsweise eine ordentliche Kündigung.

Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB

Eine fristlose Kündigung kommt insbesondere in Betracht, wenn der Mieter mit Mietzahlungen in dem gesetzlich erforderlichen Umfang in Rückstand gerät. Bei Wohnraummietverhältnissen sind zusätzlich die besonderen Regelungen des § 569 BGB zu beachten.

Unter den Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann eine nachträgliche Schonfristzahlung diese Kündigung unwirksam machen.

Ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Eine ordentliche Kündigung setzt dagegen voraus, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Ein erheblicher Zahlungsverzug kann eine solche Pflichtverletzung darstellen. Die Voraussetzungen sind jedoch eigenständig zu prüfen und nicht mit denen der fristlosen Kündigung gleichzusetzen.

Nach der Rechtsprechung des BGH führt die nachträgliche Begleichung des Mietrückstands nicht automatisch zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung.

Dies gilt auch dann, wenn die fristlose und die ordentliche Kündigung auf denselben Zahlungsrückstand gestützt werden.

BGH widerspricht erneut der 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin

Bemerkenswert ist, dass der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 30. September 2026 nicht erstmals mit der abweichenden Auffassung der 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin II befasst war.

Bereits mit Urteilen vom 9. April 2025 (VIII ZR 145/24) und 23. Juli 2025 (VIII ZR 287/23) hatte der BGH entschieden, dass eine Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung nicht heilt.

Das Landgericht Berlin hielt gleichwohl an seiner hiervon abweichenden Rechtsauffassung fest.

Der BGH sah in der erneuten Entscheidung des Berufungsgerichts keine wesentlichen neuen Gesichtspunkte, die eine andere rechtliche Bewertung rechtfertigen könnten. Er verwies deshalb auf seine bereits mehrfach erläuterte Rechtsprechung.

Für die mietrechtliche Praxis in Berlin schafft die Entscheidung erneut Klarheit: Die Schonfristregelung darf nach geltendem Recht nicht auf die ordentliche Kündigung ausgedehnt werden.

Geplante Mietrechtsreform: Wird die Schonfristzahlung künftig erweitert?

Besonders interessant ist, dass der Bundesgerichtshof ausdrücklich auf die laufende rechtspolitische Diskussion eingeht.

Der im Verfahren angesprochene Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vom 1. Mai 2026 (BR-Drucksache 265/26) sieht vor, die Schonfristregelung künftig auch auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs zu erstrecken.

Nach dem im Urteil behandelten Entwurf soll hierzu eine entsprechende Regelung in § 573 Abs. 4 Satz 3 BGB eingeführt werden.

Der BGH stellt jedoch klar, dass ein Gesetzgebungsvorhaben an der geltenden Rechtslage nichts ändert. Solange keine entsprechende gesetzliche Neuregelung in Kraft tritt, bleibt es dabei, dass die Schonfristzahlung eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht heilt.

Die Entscheidung verdeutlicht damit zugleich die Grenze zwischen richterlicher Rechtsanwendung und gesetzgeberischer Gestaltung.

Was gilt, wenn der Mieter bereits vor Zugang der Kündigung zahlt?

Ein weiterer wichtiger Aspekt des Urteils betrifft den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung.

Der Mieter hatte vorgetragen, dass ihm die Kündigung erst zugegangen sei, nachdem er die Mietrückstände bereits ausgeglichen hatte.

Der BGH stellte hierzu klar, dass eine nachträgliche Zahlung nicht dazu führt, dass eine zuvor begangene Pflichtverletzung rückwirkend entfällt oder die Begründung der ordentlichen Kündigung nachträglich unzureichend wird.

Auch die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, nach der eine fristlose Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen bei vorheriger Befriedigung des Vermieters ausgeschlossen ist, findet auf die ordentliche Kündigung keine entsprechende Anwendung.

Das bedeutet allerdings nicht, dass der Zeitpunkt des Zugangs einer Kündigung generell bedeutungslos wäre. Vielmehr müssen die Voraussetzungen der jeweiligen Kündigung und die Umstände des Einzelfalls weiterhin geprüft werden.

Ordentliche Kündigung wegen Mietrückstand: Verschulden bleibt erforderlich

Der BGH hat ausdrücklich nicht entschieden, dass die ordentliche Kündigung im konkreten Fall bereits endgültig wirksam war.

Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters voraus.

Der Mieter hatte sich im Verfahren darauf berufen, dass es an einem entsprechenden Verschulden fehle. Das Landgericht hatte hierzu jedoch keine ausreichenden Feststellungen getroffen, weil es die Kündigung bereits aufgrund der Schonfristzahlung für unwirksam gehalten hatte.

Ob dem Mieter tatsächlich eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorzuwerfen war, muss deshalb nach der Zurückverweisung erneut geprüft werden.

Gerade bei Mietrückständen, die im Zusammenhang mit einer behaupteten Mietminderung oder sonstigen besonderen Umständen stehen, ist eine sorgfältige rechtliche Bewertung erforderlich.

Kann die Berufung auf eine ordentliche Kündigung treuwidrig sein?

Eine weitere wichtige Einschränkung ergibt sich aus § 242 BGB.

Auch wenn eine Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung nicht automatisch heilt, kann die Berufung des Vermieters auf diese Kündigung unter besonderen Umständen ausnahmsweise gegen Treu und Glauben verstoßen.

Der Bundesgerichtshof weist ausdrücklich darauf hin, dass bei einem Ausgleich der Mietrückstände eine entsprechende Prüfung geboten sein kann.

Das Amtsgericht hatte die Berufung des Vermieters auf die ordentliche Kündigung im Ausgangsverfahren als rechtsmissbräuchlich angesehen. Das Landgericht hatte diese Frage dagegen offengelassen.

Ob ein solcher Ausnahmefall tatsächlich vorliegt, muss deshalb ebenfalls im weiteren Verfahren geprüft werden.

Eine nachträgliche Zahlung ist somit nicht bedeutungslos. Sie kann im Rahmen der Prüfung der ordentlichen Kündigung und der besonderen Umstände des Einzelfalls weiterhin eine Rolle spielen. Eine automatische Heilung der Kündigung bewirkt sie jedoch nicht.

BGH verweist den Rechtsstreit an das Landgericht Berlin zurück

Der Bundesgerichtshof hat die Räumungsklage nicht selbst abschließend entschieden.

Vielmehr hob er das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin II zurück.

Das Berufungsgericht muss nun insbesondere die bislang offengebliebenen Fragen zum Verschulden des Mieters und zu einer möglichen Treuwidrigkeit der Berufung auf die ordentliche Kündigung prüfen.

Der BGH hat damit zwar die rechtliche Wirkung der Schonfristzahlung eindeutig geklärt, nicht jedoch abschließend festgestellt, dass der Mieter die Wohnung räumen muss.

Was bedeutet das Urteil für Vermieter in Berlin?

Für Vermieter in Berlin bestätigt die Entscheidung, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug auch dann Bedeutung behalten kann, wenn der Mieter die rückständige Miete später bezahlt.

Bei einer Kündigung wegen Mietrückstands sollten jedoch die Voraussetzungen der fristlosen und der ordentlichen Kündigung jeweils gesondert geprüft werden.

Insbesondere ist zu beachten, dass die ordentliche Kündigung eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraussetzt. Zudem können besondere Umstände des Einzelfalls einer Berufung auf die Kündigung nach § 242 BGB entgegenstehen.

Eine sorgfältige Vorbereitung der Kündigung und eine nachvollziehbare Dokumentation der Mietrückstände sind deshalb weiterhin von erheblicher Bedeutung.

Was bedeutet das Urteil für Mieter in Berlin?

Auch für Mieter in Berlin hat das Urteil erhebliche praktische Konsequenzen.

Wer wegen Mietrückständen eine fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung erhält, sollte nicht davon ausgehen, dass die vollständige Nachzahlung der Miete das Mietverhältnis in jedem Fall rettet.

Die Schonfristzahlung kann zwar die fristlose Kündigung unwirksam machen. Die ordentliche Kündigung bleibt jedoch grundsätzlich bestehen, sofern ihre gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Gleichwohl kann es entscheidend sein, ob der Mietrückstand tatsächlich in der geltend gemachten Höhe bestand, ob der Mieter die Pflichtverletzung zu vertreten hat und ob sich der Vermieter unter den konkreten Umständen noch auf die Kündigung berufen darf.

Gerade bei einer drohenden Räumungsklage in Berlin empfiehlt sich deshalb eine frühzeitige anwaltliche Prüfung.

Häufige Fragen zur Schonfristzahlung und Kündigung wegen Mietrückstands

Kann eine Schonfristzahlung eine ordentliche Kündigung unwirksam machen?

Nach der mit Urteil vom 30. September 2026 bestätigten Rechtsprechung des BGH nicht unmittelbar. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt ausschließlich für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die ordentliche Kündigung wird durch eine Schonfristzahlung nicht automatisch geheilt.

Was passiert, wenn der Mieter alle Mietrückstände nachzahlt?

Die Nachzahlung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen die fristlose Kündigung unwirksam machen. Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon grundsätzlich unberührt. Ihre Wirksamkeit muss gesondert geprüft werden.

Kann der Vermieter trotz vollständiger Nachzahlung Räumung verlangen?

Ja, das kann möglich sein, wenn eine wirksame ordentliche Kündigung wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung vorliegt. Die Nachzahlung allein beseitigt diese Kündigung nicht. Besondere Umstände können allerdings im Einzelfall einer Berufung auf die Kündigung entgegenstehen.

Gilt die Schonfristzahlung auch bei einer ordentlichen Kündigung in Berlin?

Nein. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt bundesweit einheitlich. Eine abweichende Auslegung durch einzelne Gerichte in Berlin ändert nichts an der vom Bundesgerichtshof bestätigten Rechtslage.

Wird die Schonfristzahlung künftig auch für ordentliche Kündigungen gelten?

Der im BGH-Urteil behandelte Regierungsentwurf vom 1. Mai 2026 sieht eine entsprechende Gesetzesänderung vor. Ob und wann eine solche Änderung in Kraft tritt, hängt vom weiteren Gesetzgebungsverfahren ab. Für die Entscheidung vom 30. September 2026 war die bisherige Rechtslage maßgeblich.

Fazit: Nachzahlung der Miete schützt nicht automatisch vor einer ordentlichen Kündigung

Mit Urteil vom 30. September 2026 – VIII ZR 21/26 bestätigt der Bundesgerichtshof erneut seine gefestigte Rechtsprechung zur Schonfristzahlung bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Eine rechtzeitige Schonfristzahlung kann die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam machen. Die ordentliche Kündigung wird dagegen nicht automatisch geheilt.

Gleichzeitig bleibt die Prüfung des Einzelfalls entscheidend. Insbesondere das Verschulden des Mieters und eine mögliche Treuwidrigkeit der Berufung auf die Kündigung können weiterhin eine wichtige Rolle spielen.

Für Vermieter und Mieter in Berlin verdeutlicht die Entscheidung, dass die rechtlichen Folgen eines Mietrückstands und einer späteren Nachzahlung sorgfältig geprüft werden müssen.

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Besprochene Entscheidung: BGH, Urteil vom 30. September 2026 – VIII ZR 21/26; Vorinstanzen: AG Kreuzberg, Urteil vom 17. Dezember 2024 – 15 C 314/24; LG Berlin II, Urteil vom 14. Januar 2026 – 66 S 18/25.