BGH zur Mietpreisbremse: Fehlende Auskunft im Vormietverhältnis reduziert die Vormiete nicht dauerhaft
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.07.2026 (Az. VIII ZR 125/23) eine für die Praxis der Mietpreisbremse wichtige Frage zur Bestimmung der zulässigen Vormiete geklärt. Danach kommt es für die Höhe der nach § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähigen Vormiete darauf an, ob ein Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f BGB materiell tatsächlich vorliegt. Ein Verstoß des Vermieters gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB gegenüber dem Vormieter führt dagegen nicht dazu, dass die Vormiete im nachfolgenden Mietverhältnis dauerhaft auf eine niedrigere Miete reduziert wird.
Der Fall: Berliner Mietwohnung und Berufung auf die Vormiete
Der Entscheidung lag ein Mietverhältnis über eine 68,49 m² große Wohnung in Berlin zugrunde. Die seit Februar 2021 vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 780,10 Euro beziehungsweise 11,39 Euro pro Quadratmeter. Im Mietvertrag war darauf hingewiesen worden, dass bereits die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses 11,39 Euro pro Quadratmeter betragen hatte.
Auch das Vormietverhältnis unterlag bereits den Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse. Der Vermieter hatte sich zur Rechtfertigung der dort verlangten Miete auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen berufen. Allerdings war der Vormieter vor Abschluss des damaligen Mietvertrags nicht entsprechend § 556g Abs. 1a BGB über diesen Ausnahmetatbestand informiert worden.
Hieraus entstand die zentrale Rechtsfrage: Ist die höhere Vormiete im nachfolgenden Mietverhältnis schon deshalb unbeachtlich, weil der Vermieter gegenüber dem Vormieter seine vorvertragliche Auskunftspflicht verletzt hatte?
BGH: Entscheidend ist die materielle Zulässigkeit der Vormiete
Der Bundesgerichtshof beantwortet diese Frage klar zugunsten einer materiellen Betrachtung. Für die Bestimmung der nach § 556e Abs. 1 BGB geschuldeten Vormiete kommt es allein darauf an, ob die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zulässig war.
War die Vormiete beispielsweise aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nach § 556e Abs. 2 BGB gerechtfertigt, kann sie grundsätzlich auch im nachfolgenden Mietverhältnis als zulässige Vormiete berücksichtigt werden. Dies gilt nach der Entscheidung des BGH selbst dann, wenn der Vermieter gegenüber dem Vormieter die erforderliche Auskunft über den Ausnahmetatbestand nicht ordnungsgemäß erteilt hatte.
Auskunftsverstoß führt nicht zur Unwirksamkeit der Mietpreisabrede
Der Kern der Entscheidung liegt in der Unterscheidung zwischen der Wirksamkeit der Mietpreisvereinbarung und der vorübergehenden Berufungsmöglichkeit des Vermieters auf einen Ausnahmetatbestand.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ordnet § 556g Abs. 1a BGB bei einem Verstoß gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht gerade keine Teilunwirksamkeit der vereinbarten Miete an. Die gesetzliche Sanktion besteht vielmehr darin, dass sich der Vermieter gegenüber dem konkret betroffenen Mieter zunächst nicht oder erst nach Nachholung der Auskunft und Ablauf der gesetzlichen Fristen auf den jeweiligen Ausnahmetatbestand berufen kann.
Die Mietpreisvereinbarung selbst bleibt jedoch wirksam, soweit die verlangte Miete materiell nach §§ 556e oder 556f BGB zulässig ist. Der frühere Auskunftsverstoß wirkt deshalb nicht automatisch in das nächste Mietverhältnis hinein.
Keine dauerhafte Sanktion im nachfolgenden Mietverhältnis
Der BGH begründet dies insbesondere mit dem Zweck der gesetzlichen Auskunftspflicht. Diese soll den jeweils betroffenen Mieter darüber informieren, warum der Vermieter eine Miete oberhalb der grundsätzlich nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Grenze verlangt. Der einzelne Mieter soll dadurch in die Lage versetzt werden, die Berechtigung des geltend gemachten Ausnahmetatbestands zu überprüfen.
Die Regelung dient dagegen nicht dazu, einen Auskunftsfehler aus einem früheren Mietverhältnis dauerhaft zulasten des Vermieters fortwirken zu lassen. Eine solche Auslegung würde nach Auffassung des Gerichts zu einem endgültigen Rechtsverlust führen, obwohl das Gesetz dem Vermieter ausdrücklich die Möglichkeit einräumt, eine zunächst versäumte Auskunft nachzuholen.
Was bedeutet „geschuldete Vormiete“ nach § 556e Abs. 1 BGB?
Wichtig ist zugleich: Nicht jede tatsächlich gezahlte oder vertraglich vereinbarte Vormiete genießt Bestandsschutz. Unterlag bereits das Vormietverhältnis der Mietpreisbremse, ist nach der Rechtsprechung des BGH nur diejenige Vormiete maßgeblich, die ihrerseits nach §§ 556d ff. BGB zulässig war.
War die damalige Miete also materiell überhöht und durch keinen Ausnahmetatbestand gedeckt, kann sie nicht allein deshalb zur zulässigen Vormiete im neuen Mietverhältnis werden, weil sie mit dem Vormieter tatsächlich vereinbart worden war.
Im konkreten Verfahren konnte der Bundesgerichtshof nicht abschließend entscheiden, ob die vereinbarte Vormiete von 780,10 Euro tatsächlich vollständig zulässig war. Das Landgericht hatte hierzu keine ausreichenden Feststellungen zu den behaupteten Modernisierungsmaßnahmen und dem daraus resultierenden zulässigen Erhöhungsbetrag getroffen. Der BGH hob das Berufungsurteil deshalb auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück.
Auch Rechtsverfolgungskosten waren Gegenstand der Entscheidung
Darüber hinaus bestätigte der Bundesgerichtshof, dass vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten grundsätzlich erstattungsfähig sein können, wenn ein Vermieter schuldhaft eine nach den Vorschriften der Mietpreisbremse unzulässige Miete verlangt.
Ob ein solcher Anspruch im konkreten Fall besteht, hängt allerdings zunächst davon ab, ob die verlangte Miete tatsächlich über der nach §§ 556d ff. BGB zulässigen Miethöhe lag. Auch hierzu muss das Berufungsgericht nun weitere Feststellungen treffen.
Bedeutung der Entscheidung für Vermieter in Berlin
Das Urteil ist gerade für Vermieter in Berlin von erheblicher praktischer Bedeutung. In Verfahren zur Mietpreisbremse wird häufig darüber gestritten, welche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB angesetzt werden darf und ob frühere Verstöße gegen Informationspflichten die zulässige Miethöhe im aktuellen Mietverhältnis beeinflussen.
Der BGH schafft hierzu nun zusätzliche Klarheit: Ein bloßer Verstoß gegen die Auskunftspflicht im Vormietverhältnis führt nicht dazu, dass ein tatsächlich bestehender Ausnahmetatbestand für sämtliche nachfolgenden Mietverhältnisse verloren geht. Maßgeblich bleibt vielmehr, ob die damalige höhere Miete nach §§ 556e oder 556f BGB sachlich gerechtfertigt war.
Für Vermieter folgt daraus zugleich, dass die Dokumentation von Modernisierungsmaßnahmen, früheren Mietpreisen und sonstigen Ausnahmetatbeständen weiterhin von entscheidender Bedeutung ist. Denn die Darlegung der bloßen Höhe einer Vormiete genügt nicht, wenn bereits das Vormietverhältnis selbst der Mietpreisbremse unterlag und die damalige Miete oberhalb der allgemeinen Preisgrenze lag.
Fazit
Mit Urteil vom 01.07.2026 (VIII ZR 125/23) stärkt der Bundesgerichtshof die Systematik des Bestandsschutzes der Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB. Die Verletzung einer vorvertraglichen Auskunftspflicht gegenüber dem Vormieter führt nicht zu einer dauerhaften Absenkung der im Folge-Mietverhältnis berücksichtigungsfähigen Vormiete.
Entscheidend bleibt vielmehr, ob die im Vormietverhältnis vereinbarte höhere Miete materiell nach den Vorschriften der Mietpreisbremse zulässig war. Für die mietrechtliche Praxis in Berlin dürfte diese Abgrenzung künftig in zahlreichen Verfahren zur zulässigen Vormiete und zu Modernisierungsausnahmen von Bedeutung sein.
