Eigenbedarfskündigung in Berlin: BGH stärkt Mieter bei gesundheitlichen Härtefällen

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter die Wohnung auch tatsächlich räumen muss. Insbesondere bei schweren Erkrankungen, hohem Alter oder erheblichen gesundheitlichen Gefahren durch einen Wohnungswechsel kann ein sogenannter Härtefall nach § 574 BGB vorliegen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 07.07.2026 – VIII ZR 277/25 – die Anforderungen an die gerichtliche Prüfung solcher gesundheitlichen Härtegründe nochmals deutlich konkretisiert. Die Entscheidung ist gerade für Eigenbedarfskündigungen in Berlin von erheblicher praktischer Bedeutung.

Eigenbedarfskündigung und Härtefall nach § 574 BGB

Auch wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich wirksam ist, kann der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB widersprechen.

Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Eine solche Härte kann insbesondere dann vorliegen, wenn ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustands führen würde. Gerade bei älteren oder schwer erkrankten Mietern spielt dieser Einwand in Räumungsverfahren wegen Eigenbedarfs eine wichtige Rolle.

Der Fall des BGH: Eigenbedarfskündigung und schwere gesundheitliche Beeinträchtigungen

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Vermieter im Mai 2022 eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Die Mieter widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf Härtegründe.

Besonders betroffen war die im Jahr 1936 geborene Mutter einer der Mieterinnen, die seit 2021 mit in der Wohnung lebte. Nach dem Vortrag der Mieterseite litt sie unter erheblichen körperlichen Beeinträchtigungen, einer Demenzerkrankung sowie Depressionen.

Unter Vorlage fachärztlicher Stellungnahmen wurde geltend gemacht, dass ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer massiven Verschlechterung ihres Gesundheitszustands führen könne. Auch eine Suizidgefahr wurde vorgetragen.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage dennoch statt. Das Landgericht bestätigte die Entscheidung und hielt die Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens nicht für erforderlich.

BGH: Gericht hätte Sachverständigengutachten einholen müssen

Der Bundesgerichtshof beanstandete diese Vorgehensweise.

Trägt ein Mieter hinreichend konkret vor, dass ihm durch einen erzwungenen Wohnungswechsel schwerwiegende gesundheitliche Gefahren drohen, darf das Gericht diese Behauptungen grundsätzlich nicht ohne ausreichende medizinische Sachaufklärung zurückweisen.

Fehlt dem Gericht die erforderliche eigene medizinische Sachkunde, muss es sich regelmäßig mit Hilfe eines Sachverständigen ein genaues Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen mit dem Wohnungswechsel verbunden wären.

Dabei ist insbesondere zu klären, welche gesundheitlichen Beeinträchtigungen zu erwarten sind, welchen Schweregrad diese erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit sie eintreten werden.

Ärztliches Attest kann für den Härtefalleinwand ausreichen

Besonders wichtig für die Praxis ist die Aussage des BGH zu den Anforderungen an den Vortrag des Mieters.

Ein Mieter ist medizinischer Laie. Von ihm kann deshalb nicht verlangt werden, selbst detaillierte medizinische Ausführungen über die genaue Wahrscheinlichkeit oder den konkreten Schweregrad einer zu erwartenden Gesundheitsverschlechterung zu machen.

Ein hinreichend substantiierter Vortrag kann insbesondere durch die Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests erfolgen. Sind die darin beschriebenen gesundheitlichen Gefahren erheblich und werden sie von der Gegenseite bestritten, kann eine weitere Aufklärung durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten erforderlich werden.

Gericht darf medizinische Fragen nicht selbst beantworten

Die Entscheidung verdeutlicht zugleich eine wichtige Grenze der richterlichen Beweiswürdigung. Das Gericht darf medizinische Risiken eines Wohnungswechsels nicht ohne Weiteres selbst beurteilen, wenn ihm hierfür die notwendige Sachkunde fehlt.

Dies gilt insbesondere bei psychischen Erkrankungen, Demenz, schweren körperlichen Erkrankungen oder einer geltend gemachten Suizidgefahr.

Der BGH verlangt in diesen Fällen eine sorgfältige und konkrete Sachverhaltsaufklärung. Eine lediglich oberflächliche Bewertung der gesundheitlichen Situation genügt nicht.

Auch widersprüchlicher Vortrag schließt die Beweisaufnahme nicht aus

Bemerkenswert ist eine weitere Klarstellung des Bundesgerichtshofs: Selbst wenn der Vortrag des Mieters teilweise widersprüchlich erscheint, darf das Gericht einen angebotenen Beweis nicht allein deshalb übergehen.

Eine Partei darf ihren Vortrag während eines Rechtsstreits präzisieren, ergänzen oder auch berichtigen. Mögliche Widersprüche können später bei der Beweiswürdigung berücksichtigt werden. Sie rechtfertigen es jedoch grundsätzlich nicht, eine erforderliche Beweisaufnahme von vornherein abzulehnen.

Der BGH sah in der unterlassenen Beweiserhebung im konkreten Fall sogar eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG.

Gesundheitliche Härte bedeutet nicht automatisch Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung

Wichtig ist allerdings: Ein gesundheitlicher Härtefall führt nicht automatisch dazu, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist.

Die Prüfung erfolgt vielmehr auf einer zweiten Ebene. Zunächst ist zu klären, ob die Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam ausgesprochen wurde. Anschließend muss geprüft werden, ob dem Mieter wegen besonderer Härtegründe ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB zusteht.

Dabei sind die Interessen beider Seiten gegeneinander abzuwägen. Auch das berechtigte Interesse des Vermieters an der Nutzung seiner Wohnung bleibt zu berücksichtigen.

Was bedeutet das Urteil für Mieter in Berlin?

Für Mieter in Berlin, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben und an erheblichen gesundheitlichen Problemen leiden, ist die Entscheidung von großer Bedeutung.

Gesundheitliche Härtegründe sollten möglichst frühzeitig und konkret vorgetragen werden. Vorhandene ärztliche oder fachärztliche Unterlagen sollten gesichert und daraufhin geprüft werden, ob sie die möglichen Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels nachvollziehbar beschreiben.

Der Mieter muss jedoch nicht selbst medizinisch beurteilen können, mit welcher Wahrscheinlichkeit eine bestimmte Erkrankung durch den Umzug verschlimmert wird. Gerade diese medizinischen Fragen können Gegenstand eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens sein.

Was bedeutet die Entscheidung für Vermieter?

Auch Vermieter sollten gesundheitliche Härteeinwände nicht unterschätzen. Wird im Räumungsprozess substantiiert vorgetragen, dass ein Wohnungswechsel erhebliche gesundheitliche Folgen haben könnte, kann eine umfangreiche Beweisaufnahme erforderlich werden.

Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Hinweis auf eine Erkrankung automatisch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses führt. Entscheidend bleiben der konkrete Gesundheitszustand, die tatsächlichen Auswirkungen eines Wohnungswechsels und die anschließende Abwägung mit den Interessen des Vermieters.

Für Vermieter empfiehlt es sich deshalb, bereits bei der Vorbereitung einer Eigenbedarfskündigung mögliche Härteeinwände zu berücksichtigen und die eigene Bedarfssituation sorgfältig zu dokumentieren.

Besondere Bedeutung für Eigenbedarfskündigungen in Berlin

Gerade in Berlin treffen Eigenbedarfskündigungen häufig auf langjährige Mietverhältnisse, ältere Mieter und einen angespannten Wohnungsmarkt. Härtefalleinwände nach § 574 BGB spielen deshalb in der gerichtlichen Praxis eine erhebliche Rolle.

Die aktuelle BGH-Entscheidung zeigt, dass Gerichte gesundheitliche Härtegründe nicht schematisch zurückweisen dürfen. Werden erhebliche Gesundheitsgefahren nachvollziehbar dargelegt, muss der Sachverhalt sorgfältig aufgeklärt werden.

Fazit: BGH erhöht Anforderungen an die Prüfung gesundheitlicher Härtefälle

Mit seinem Beschluss vom 07.07.2026 – VIII ZR 277/25 – setzt der Bundesgerichtshof seine mieter- und vermieterseitig gleichermaßen wichtige Rechtsprechung zu Härtefällen bei Eigenbedarfskündigungen fort.

Der BGH stellt klar: Werden erhebliche Gesundheitsgefahren infolge eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert vorgetragen, dürfen die Gerichte die Anforderungen an den Mietervortrag nicht überspannen. Bei fehlender eigener medizinischer Sachkunde kann die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich sein.

Die Entscheidung führt allerdings nicht dazu, dass eine Eigenbedarfskündigung bei Erkrankung des Mieters generell ausgeschlossen wäre. Entscheidend bleibt stets die sorgfältige Prüfung und Abwägung des konkreten Einzelfalls.

Fachanwalt für Mietrecht in Berlin – Beratung bei Eigenbedarfskündigung und Härtefall

Unsere Kanzlei berät und vertritt Vermieter und Mieter in Berlin bei Eigenbedarfskündigungen, Härtefallwidersprüchen nach § 574 BGB und Räumungsklagen.

Wir prüfen sowohl die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung als auch mögliche Härtegründe und vertreten unsere Mandanten außergerichtlich sowie vor den Berliner Gerichten.

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, einen Härtefall geltend machen möchten oder als Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorbereiten beziehungsweise durchsetzen möchten, stehen wir Ihnen gerne für eine rechtliche Beratung zur Verfügung.