Worum ging es in dem Verfahren?

Die Vermieterin verlangte Räumung wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht hatte die Klage zunächst abgewiesen – unter anderem mit dem Argument, die Kündigung sei eine unzulässige „Vorratskündigung“. In der Berufung gab das Landgericht Hamburg der Vermieterin jedoch Recht: Die Kündigung sei wirksam, der Nutzungswunsch ernsthaft und der geltend gemachte Härtefall nicht ausreichend begründet.

1) Form und Begründung: Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Das Landgericht betont: Bei einer Eigenbedarfskündigung genügt es grundsätzlich, wenn (1) die Bedarfsperson benannt wird und (2) das Interesse dieser Person an der Erlangung der Wohnung nachvollziehbar dargestellt ist. Das ist für die Praxis wichtig, weil in Berlin Kündigungen häufig an zu pauschalen oder unklaren Angaben scheitern.

Praxis-Tipp für Berlin

Mieter sollten prüfen (lassen), ob die Bedarfsperson wirklich eindeutig individualisiert ist und ob der Nutzungsgrund konkret beschrieben wird (wer zieht ein, warum gerade diese Wohnung, ab wann, wie soll sie genutzt werden). Vermieter sollten die Begründung so formulieren, dass der Eigenbedarf klar von anderen Motiven (z.B. Verwertung) abgrenzbar ist.

2) Eigenbedarf bei (Außen-)GbR: Geht das auch nach MoPeG?

Das Urteil bestätigt: Auch eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich grundsätzlich auf Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger berufen. Die Kammer spricht zudem an, dass die Auswirkungen des seit 01.01.2024 geltenden MoPeG diskutiert werden – im entschiedenen Fall ergab sich aber kein anderes Ergebnis.

Für Berlin ist das hoch relevant: Viele Altbauobjekte sind im Familien- oder Gesellschaftsverbund (GbR-Strukturen) gehalten. In Räumungsprozessen wird deshalb regelmäßig gestritten, ob der geltend gemachte Bedarf „durchgreift“.

3) Keine „Vorratskündigung“: Wann ist der Nutzungswunsch ernsthaft genug?

Eine Vorratskündigung ist unzulässig. Der Nutzungswunsch muss sich so weit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an alsbaldiger Nutzung besteht. Das Landgericht stellt aber zugleich klar: Nicht jede offene Detailfrage (z.B. genaue Zimmeraufteilung oder exakte Miethöhe innerhalb der Familie) zerstört automatisch die Ernsthaftigkeit.

Wichtig: WG-Nutzung kann Eigenbedarf sein

Selbst wenn die Wohnung künftig als Wohngemeinschaft genutzt werden soll, kann Eigenbedarf vorliegen. Dass noch nicht über jedes Detail gesprochen wurde, muss – insbesondere bei familiären Konstellationen – nicht gegen den Nutzungswunsch sprechen.

Praxis-Tipp für Berliner Räumungsklagen

Mieter sollten Indizien sammeln, die gegen die Ernsthaftigkeit sprechen (wechselnde Bedarfspersonen, widersprüchliche Angaben, fehlende zeitliche Planung, fehlende tatsächliche Umsetzungsschritte). Vermieter sollten die zeitliche Planung und die Lebenssituation der Bedarfsperson sauber dokumentieren (z.B. Ausbildungs-/Studienbeginn, Arbeitsplatzwechsel, Trennung, Pflegebedarf).

4) „Wohnungsnot“ reicht nicht: Anforderungen an den Härtefall (§ 574 BGB)

Das Landgericht nimmt eine sehr praxisnahe Abgrenzung vor: Eine allgemeine Wohnungsmarktlage begründet für sich genommen noch keinen Härtefall. Mieter müssen konkret darlegen, welche ernsthaften Bemühungen zur Ersatzwohnungssuche unternommen wurden (wann, wo, welche Angebote, Besichtigungen, Absagen und warum).

So wird der Härtefall in Berlin „substanziiert“

Wer sich auf § 574 BGB berufen will, sollte die Wohnungssuche lückenlos dokumentieren (Anfragen, Exposés, Besichtigungstermine, Absageschreiben), außerdem besondere persönliche Umstände nachvollziehbar belegen (z.B. Atteste, Pflege- und Betreuungsbedarf, Schulwechselproblematik, Schwangerschaft, Schwerbehinderung, außergewöhnliche Bindungen an das Wohnumfeld).

5) Räumungsfrist als „Puffer“: Was das Urteil außerdem zeigt

Selbst wenn der Vermieter obsiegt, kommt häufig eine Räumungsfrist (§ 721 ZPO) in Betracht. Das Gericht hat im Fall eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2026 gewährt. In Berlin kann die Räumungsfrist – je nach Einzelfall – ein entscheidender Faktor sein, um geordnet Ersatzwohnraum zu finden oder Vergleichslösungen zu verhandeln.

Exkurs Berlin: Mietspiegel-Einordnung als Orientierung bei der Miethöhe

Auch wenn es in diesem Urteil um Eigenbedarf geht (und nicht um Mietpreisbremse oder Mieterhöhung), lohnt für Berliner Mieter und Vermieter stets ein Blick auf die Einordnung der Miethöhe nach dem Berliner Mietspiegel: So lässt sich zumindest prüfen, ob die verlangte oder gezahlte Miete im Rahmen der Tabellenwerte liegt. Den offiziellen Mietspiegel und den Abfrageservice der Senatsverwaltung finden Sie hier: Berliner Mietspiegel (Abfrageservice).

FAQ: Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung in Berlin

Reicht es, wenn der Vermieter schreibt „Eigenbedarf für Tochter“?

In der Regel müssen Bedarfsperson und Nutzungsinteresse so beschrieben sein, dass der Mieter den Grund nachvollziehen und prüfen kann. Zu pauschale Angaben können angreifbar sein.

Ist eine Kündigung automatisch unwirksam, wenn noch nicht alles bis ins Detail geplant ist?

Nein. Das Urteil zeigt: Detailoffenheit kann unschädlich sein, wenn der Nutzungswunsch insgesamt ernsthaft, plausibel und zeitnah umsetzbar ist.

Wann ist „Wohnungsnot“ ein Härtefall?

Nicht allein wegen der allgemeinen Marktlage. Entscheidend ist konkreter, belegbarer Vortrag zur erfolglosen Ersatzwohnungssuche und ggf. besondere persönliche Umstände.