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Eigenbedarfskündigung: Nutzungswunsch muss hinreichend bestimmt und ernsthaft verfolgt werden

von Fabian Bagusche

Auch in der vorliegenden Entscheidung des Amtsgerichts Nienburg vom 05.07.2023, Az.: 6 C 100/23 zeigt sich, dass eine Eigenbedarfskündigung zum Schutz der Mieterrechte strengen Anforderungen gerecht werden muss.

Eigenbedarfskündigung: Nutzung als Altersruhesitz

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Vermieter nahm die Mieter wegen Eigenbedarfs auf Räumung und Herausgabe in Anspruch. Weiterhin verlangte der Vermieter die Herausgabe der auf der streitbefangenen Liegenschaft befindliche Fischteiche. Der Vermieter ist nicht Eigentümer, aber Nießbrauchberechtigter der streitbefangenen Wohnung. In dem zu entscheidenden Fall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und berief sich auf Eigenbedarf. Zur Begründung trug der Vermieter vor, dass er die kleinere Wohnung der Mieter als Altersruhesitz nutzen will. Weiterhin falle die von ihm zu leistende Pflege des zu seiner jetzigen Wohnung dazugehörigen großen Gartens zunehmend schwerer. Hinzu kommt, dass es zwischen dem Vermieter sowie dem Eigentümer der beiden streitbefangenen Liegenschaften zu Ausschreitungen gekommen sei, sodass es unzumutbar für ihn sei, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Die Mieter bestritten das tatsächliche Vorliegen des behaupteten Eigenbedarfs. Die Mieter behaupteten, dass dem Mieter der streitgegenständliche Fischteich ebenso wie eine auf dem Grundstück stehende Jagdhütte von dem Vermieter mitvermietet worden seien. Bereits im Jahr 2017 habe der Vermieter mehrmals ihnen die Nutzung des Gesamtgrundstücks inklusive der Teiche, des Bachs sowie der Jagdhütte unter der Voraussetzung angeboten, dass die Mieter auch diese Liegenschaft pflegen und den Vermieter selbst mit Gartenarbeiten entlasten. Die Mieter bestritten weiterhin die Absicht des Vermieters zur Nutzung der ihnen überlassenen Wohnung als Altersruhesitz und meinten, dass der vom Vermieter reklamierte Eigenbedarf sowie der Streit zwischen dem Vermieter und Eigentümer vorgeschoben sei. Weiterhin Sie sind die von den Parteien genutzten Wohnungen nahezu gleich groß. Auch ist das Grundstück der Mieter größer als die des Vermieters und verfüge zudem über 3 Fischteiche, einen Bachlauf und eine 70 m lange Hecke, sodass der Pflegeaufwand dieses Grundstücks deutlich höher sei als der des Grundstücks vom Vermieter. Beide Parteien wurden sich nicht einig, woraufhin der Vermieter Räumungsklage erhob.

Entscheidung: Abweisung der Räumungsklage mangels substantiierten Sachvortrages

Mit teilweisem Erfolg! Das Amtsgericht Nienburg wies die Räumungsklage ab. Der Vermieter hat hingegen einen Anspruch auf Herausgabe des Fischteichs.

Nach Auffassung des Gerichts ist die Kündigungserklärung des Vermieters zwar formell hinreichend begründet im Sinne von § 573 Abs.3 S.1 BGB. Jedoch war das Gericht nicht der Überzeugung, dass der Vermieter die streitbefangene Wohnung tatsächlich für sich benötigt. Es hatte am tatsächlichen Bestehen des von dem Vermieter vorgetragenen Kündigungsgrundes gefehlt, da trotz eigenen Vorbringens kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Mietern wegen Eigenbedarfs ersichtlich ist. Vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den von dem Vermieter beabsichtigten Wohnungswechsel vermochte das Gericht nicht zu erkennen.

Der bloße Nutzungswunsch des Vermieters allein genügt nicht

Der Eigennutzungswunsch des Eigentümers beziehungsweise in diesem Fall des Nießbrauchers ist zwar grundsätzlich zu beachten. Weiterhin ist grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf er für sich für angemessen hält. Der Nutzungswunsch muss jedoch hinreichend bestimmt und konkret sein. Ferner muss diese ernsthaft verfolgt werden und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen werden. Der bloße Nutzungswunsch des Vermieters allein genügt allerdings nicht.

Dem Vermieter obliegt die Beweislast für den Eigenbedarf

Im Hinblick auf die vermeintliche Auseinandersetzung des Vermieters mit dem Eigentümer der streitbefangenen Liegenschaften konstatierte das Gericht, dass der Sachvortrag mangels Nachweise unsubstantiiert ist. Indizien oder Beweise diesbezüglich wurden nicht vorgetragen. Ferner betonte das Gericht, dass der Vermieter durch einen Wohnungswechsel in die streitbefangene Wohnung der Mieter die Streitigkeiten mit dem Eigentümer nicht vermieden werden können, da auch die streitbefangene Liegenschaft der Mieter sich in dessen Eigentum befindet.

Einen für den Vermieter maßgeblichen, ihm günstigen Unterschied vermochte das Gericht nicht zu entdecken. Das Gericht stellte ausdrücklich klar, dass die Angaben der Wohnungsgrößen lediglich 12 bis maximal 20 qm auseinanderliegen und die beiden Wohnungen weitestgehend denselben Zuschnitt haben. Entgegen der Darstellung des Vermieters wies seine Liegenschaft zudem eine geringere Grundfläche von 2.097 qm aus, während die streitbefangene Liegenschaft der Mieter eine Grundfläche von 2.870 qm enthielt.

Ebenfalls wurde nach Auffassung des Gerichts nicht nachvollziehbar dargelegt, aus welchen Gründen der zu leistende Pflegeaufwand bei seinem Grundstück bei der Nutzung der streitbefangenen Liegenschaft der Mieter geringer sein könnte. Weiterhin sind für den Vermieter bereits mehrere Verrichtungsgehilfen für die Gartenpflege auf seiner Liegenschaft zuständig. Für die Behauptung des Vermieters, sich eine Gartenpflege durch Dritte bei der streitbefangenen Liegenschaft der Mieter finanziell nicht leisten zu können, hatte der Vermieter keinen Beweis angetreten.

Vermieter kann die Herausgabe des Fischteichs verlangen

Das Gericht stellte fest, dass der Vermieter hingegen als Nießbraucher der streitbefangenen Liegenschaft der Mieter gemäß § 1036 Abs.1 BGB ein gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Herausgabe des Fischteichs hat. Ein fortdauerndes Nutzungsrecht der Mieter hinsichtlich des Fischteichs sei nicht ersichtlich. Weiterhin sprach der Wortlaut des Mietvertrags dagegen, in dem nur die Vermietung des Mietobjekts zur Nutzung als Wohnung, nicht aber eine Überlassung des übrigen Grundstücks und insbesondere der Teiche zur Nutzung durch den Mieter geregelt ist. Demzufolge handelte es sich bei der behaupteten Nutzungsvereinbarung um eine bloße Nutzungsvereinbarung im Sinne einer unentgeltlich gestatteten Leihe nach § 598 BGB. Ein solcher Leihvertrag kann von dem Vermieter gemäß § 604 Abs.3 BGB jederzeit durch Rückforderung der Sache beendet werden. Dies geschah auch mit Schreiben des Vermieters im Jahr 2021, mit der er von den Mietern verlangte, dessen Fische aus seinem Teich heraus zu fischen.

Praxishinweis

Den Vermietern ist anzuraten, substantiierter zum Eigenbedarfswunsch vorzutragen und diese auch beweisen zu können. Ist der Vermieter selbst die Bedarfsperson, kommt gegebenenfalls ein Antrag auf Parteivernehmung in Betracht, der der Mieter aber selten zustimmen wird. Auch ohne Antrag des Vermieters und ohne Rücksicht auf die Beweislast kann das Gericht unter Umständen, eine Parteivernehmung anordnen. Dies setzt wiederum eine Anfangswahrscheinlichkeit, sprich eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der streitigen Behauptung voraus.

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RA Fabian Bagusche
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