Eigenbedarfskündigung unwirksam? LG Berlin II stärkt Mieterschutz

Eigenbedarfskündigung trotz berechtigtem Interesses unwirksam?

Mit Urteil vom 20. Mai 2025 hat das Landgericht Berlin II eine für die Praxis hochrelevante Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung getroffen. Das Gericht stellte klar, dass eine Eigenbedarfskündigung selbst dann scheitern kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt sind – nämlich dann, wenn im Mietvertrag ein erhöhter Bestandsschutz vereinbart wurde.

Der Fall: Eigenbedarf trifft auf Altvertrag

Der Kläger hatte eine vermietete Wohnung erworben und kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Er beabsichtigte, die Wohnung mit seiner Familie selbst zu nutzen. Formell entsprach die Kündigung den gesetzlichen Anforderungen. Problematisch war jedoch eine Klausel im ursprünglichen Mietvertrag aus dem Jahr 1991.

Darin war geregelt, dass eine Kündigung nur bei wichtigen berechtigten Interessen zulässig sein sollte, die die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Diese Formulierung geht deutlich über die gesetzlichen Voraussetzungen hinaus.

Erhöhter Bestandsschutz bleibt auch nach Eigentümerwechsel bestehen

Das Landgericht stellte klar, dass dieser erhöhte Bestandsschutz auch nach dem Verkauf der Wohnung fortgilt. Der neue Eigentümer tritt gemäß § 566 BGB vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein – einschließlich mieterschützender Sonderregelungen.

Entscheidend ist: Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, er sei keine Wohnungsbaugesellschaft oder habe den Vertrag selbst nicht abgeschlossen. Maßgeblich ist allein der Inhalt des übernommenen Mietvertrages.

„Normaler“ Eigenbedarf reicht nicht aus

Zwar erkannte das Gericht an, dass der geltend gemachte Eigenbedarf grundsätzlich nachvollziehbar und nicht überhöht war. Dennoch verneinte es einen Kündigungsanspruch. Der geltend gemachte Wohnbedarf stelle lediglich einen typischen, alltäglichen Eigenbedarf dar.

Bei einem vertraglich vereinbarten erhöhten Bestandsschutz sei jedoch ein besonderer Ausnahmefall erforderlich – häufig als „Eigenbedarf plus X“ bezeichnet. Es müsse hinzukommen, dass gerade diese Wohnung zwingend benötigt werde und andere zumutbare Alternativen nicht bestehen.

Keine automatische Anpassung an familiäre Veränderungen

Auch der Hinweis auf familiäre Veränderungen, etwa Familienzuwachs oder das Zusammenziehen mit Partnern, genügt nach Auffassung des Gerichts nicht. Solche Entwicklungen gehören zum allgemeinen Lebensrisiko und rechtfertigen für sich genommen keine Durchbrechung eines vertraglich zugesagten Bestandsschutzes.

Praktische Bedeutung für Berlin

Gerade in Berlin bestehen zahlreiche ältere Mietverträge mit vergleichbaren Schutzklauseln. Das Urteil zeigt eindrücklich, dass diese Regelungen weiterhin volle Wirkung entfalten und Eigenbedarfskündigungen erheblich erschweren können.

Für Mieter bedeutet dies: Eine Eigenbedarfskündigung sollte stets sorgfältig geprüft werden – insbesondere im Hinblick auf den ursprünglichen Mietvertrag. Für Vermieter gilt umgekehrt, dass vor Ausspruch einer Kündigung eine genaue Vertragsanalyse unerlässlich ist.

Als auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei in Berlin prüfen wir für Sie die Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen und setzen Ihre Rechte konsequent durch.