Eigenbedarfskündigung und Härtefall: BGH fordert Sachverständigengutachten bei drohenden Gesundheitsgefahren

Eine Eigenbedarfskündigung in Berlin kann für Mieter besonders schwerwiegende Folgen haben, wenn ein Wohnungswechsel aufgrund von Alter, Krankheit oder psychischen Beeinträchtigungen mit erheblichen gesundheitlichen Risiken verbunden ist. In solchen Fällen kann ein Widerspruch gegen die Kündigung wegen eines Härtefalls nach § 574 BGB in Betracht kommen.

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 1. September 2026 (VIII ZR 16/26) die Anforderungen an die gerichtliche Prüfung solcher Härtegründe erneut konkretisiert. Die Entscheidung ist für die Praxis von erheblicher Bedeutung: Macht ein Mieter substantiiert geltend, dass ihm infolge eines erzwungenen Wohnungswechsels schwerwiegende gesundheitliche Beeinträchtigungen drohen, muss das Gericht diesen Vortrag sorgfältig aufklären. Fehlt ihm die erforderliche medizinische Sachkunde, ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Eigenbedarfskündigung: Mieter beruft sich auf gesundheitliche Härtegründe

Dem Verfahren lag eine Eigenbedarfskündigung zugrunde. Der beklagte Mieter bewohnte die streitgegenständliche Wohnung bereits seit 1996. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis im Jahr 2024 wegen Eigenbedarfs für ihre Enkelin.

Der Mieter widersprach der Kündigung und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Zur Begründung berief er sich auf erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen. Unter Vorlage ärztlicher Unterlagen machte er geltend, dass ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer erheblichen Verschlechterung seines körperlichen und psychischen Gesundheitszustands führen könne.

Darüber hinaus trug der Mieter vor, trotz umfangreicher Bemühungen keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen gefunden zu haben.

Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage zunächst abgewiesen. Das Berufungsgericht gelangte dagegen zu dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis aufgrund der Eigenbedarfskündigung beendet worden sei und keine ausreichenden Härtegründe vorlägen. Hiergegen wandte sich der Mieter mit der Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof.

BGH beanstandet die Prüfung des Härtefalls nach § 574 BGB

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf, soweit dieses zum Nachteil des Mieters entschieden hatte, und verwies die Sache zurück.

Entscheidend war dabei nicht die Frage, ob der geltend gemachte Eigenbedarf bestand. Im Mittelpunkt des Beschlusses stand vielmehr die Frage, ob das Berufungsgericht die vom Mieter vorgetragenen Härtegründe nach § 574 BGB ausreichend aufgeklärt hatte.

Nach Auffassung des BGH war dies nicht der Fall. Das Berufungsgericht hatte den Anspruch des Mieters auf rechtliches Gehör verletzt, weil es entscheidungserhebliche Beweisangebote nicht in der gebotenen Weise berücksichtigt hatte.

Gesundheitlicher Härtefall bei einer Eigenbedarfskündigung

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann ein Mieter einer ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Eine solche Härte kann insbesondere vorliegen, wenn ein erzwungener Wohnungswechsel mit der ernsthaften Gefahr einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustands verbunden ist.

Dabei genügt es nicht, lediglich festzustellen, dass der Mieter an bestimmten Erkrankungen leidet. Für die Interessenabwägung ist vielmehr entscheidend, welche konkreten gesundheitlichen Folgen gerade der Verlust der Wohnung und ein erzwungener Umzug voraussichtlich haben werden.

Zu beurteilen sind deshalb insbesondere Art und Schwere der zu erwartenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie die Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts.

BGH: Regelmäßig Sachverständigengutachten bei streitigen Gesundheitsgefahren

Der Bundesgerichtshof stellt hohe Anforderungen an die gerichtliche Sachaufklärung, wenn sich ein Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung auf gesundheitliche Härtegründe beruft.

Hat der Mieter hinreichend substantiiert schwerwiegende Gesundheitsgefahren für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels vorgetragen und werden diese vom Vermieter bestritten, muss das Gericht den Sachverhalt aufklären. Verfügt es nicht selbst über die erforderliche medizinische Sachkunde, muss es sich regelmäßig sachverständiger Hilfe bedienen.

Das kann die Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens erforderlich machen. Nach den Ausführungen des BGH kommt eine sachverständige Begutachtung bei entsprechendem Vortrag gegebenenfalls sogar von Amts wegen gemäß § 144 ZPO in Betracht.

Für Räumungsverfahren wegen Eigenbedarfs ist dies von erheblicher praktischer Bedeutung. Die Frage, welche gesundheitlichen Auswirkungen ein zukünftiger Umzug voraussichtlich haben wird, darf nicht aufgrund bloßer Vermutungen oder allgemeiner Lebenserfahrung beantwortet werden.

Behandelnder Arzt ersetzt nicht ohne Weiteres einen gerichtlichen Sachverständigen

Ein zentraler Punkt der Entscheidung betrifft die Abgrenzung zwischen einem sachverständigen Zeugen und einem gerichtlichen Sachverständigen.

Das Berufungsgericht hatte behandelnde Ärzte sowie einen Psychologen des Mieters als Zeugen beziehungsweise sachverständige Zeugen vernommen. Anschließend hatte es von der Einholung des vom Mieter beantragten Sachverständigengutachtens abgesehen.

Dies beanstandete der Bundesgerichtshof.

Ein behandelnder Arzt kann als sachverständiger Zeuge insbesondere über Tatsachen berichten, die er aufgrund seiner besonderen Fachkunde selbst wahrgenommen hat. Dazu können etwa Diagnosen, Behandlungsverläufe und der bisherige Gesundheitszustand des Patienten gehören.

Davon zu unterscheiden ist jedoch die fachmedizinische Prognose, welche gesundheitlichen Auswirkungen ein erst in der Zukunft liegender erzwungener Wohnungswechsel haben wird. Die Beantwortung einer solchen Beweisfrage ist grundsätzlich Aufgabe eines gerichtlichen Sachverständigen.

Die Vernehmung behandelnder Ärzte oder Psychologen ersetzt daher nicht ohne Weiteres das erforderliche Sachverständigengutachten.

Keine vorweggenommene Beweiswürdigung zulasten des Mieters

Das Gericht darf die Einholung eines angebotenen Sachverständigengutachtens auch nicht deshalb ablehnen, weil es aufgrund anderer Beweismittel bereits zu der Überzeugung gelangt ist, dass die behaupteten gesundheitlichen Folgen nicht eintreten werden.

Eine solche Vorgehensweise kann eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung darstellen. Das gilt insbesondere dann, wenn gerade das beantragte Sachverständigengutachten die entscheidende medizinische Prognose klären soll.

Der Beschluss des BGH verdeutlicht damit, dass Gerichte bei gesundheitlichen Härtegründen die angebotenen Beweise vollständig und methodisch zutreffend erheben müssen.

Welche Anforderungen gelten für ärztliche Atteste?

Auch für Mieter enthält die Entscheidung wichtige Hinweise. Wer sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wegen eines gesundheitlichen Härtefalls verteidigen möchte, muss die gesundheitlichen Beeinträchtigungen substantiiert darlegen.

Dabei berücksichtigt der BGH jedoch, dass ein Mieter regelmäßig medizinischer Laie ist. Von ihm kann deshalb grundsätzlich nicht verlangt werden, selbst medizinisch präzise Angaben dazu zu machen, mit welcher Wahrscheinlichkeit und in welchem konkreten Ausmaß sich sein Gesundheitszustand infolge eines Umzugs verschlechtern wird.

Der erforderliche Vortrag kann insbesondere durch ein ausführliches fachärztliches Attest untermauert werden. Die weitergehende medizinische Prognose ist anschließend gegebenenfalls im Rahmen einer gerichtlichen Begutachtung zu klären.

Erfolglose Wohnungssuche als eigenständiger Härtegrund

Neben den gesundheitlichen Beeinträchtigungen befasste sich der BGH mit einem weiteren für Eigenbedarfskündigungen in Berlin besonders relevanten Gesichtspunkt: der erfolglosen Suche nach Ersatzwohnraum.

Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Der Mieter hatte im entschiedenen Verfahren vorgetragen, rund 400 Anfragen bei der Suche nach einer neuen Wohnung gestellt zu haben, ohne angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Das Berufungsgericht hatte sich mit diesem Vortrag nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht hinreichend auseinandergesetzt.

Der BGH sah auch hierin eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

Für die Praxis bedeutet dies: Mieter, die sich auf fehlenden Ersatzwohnraum berufen möchten, sollten ihre Wohnungssuche möglichst umfassend dokumentieren. Dazu können beispielsweise Wohnungsanfragen, Absagen, Bewerbungen, Besichtigungstermine und sonstige Suchbemühungen gehören.

§ 574 BGB ist nicht restriktiv als Ausnahmevorschrift auszulegen

Von besonderer rechtlicher Bedeutung ist eine weitere Klarstellung des Bundesgerichtshofs. Das Berufungsgericht hatte der Härteregelung des § 574 BGB einen Ausnahmecharakter beigemessen.

Dem tritt der BGH ausdrücklich entgegen. Die Vorschrift ist nicht deshalb besonders restriktiv auszulegen, weil sie eine Ausnahme von der Beendigung des Mietverhältnisses nach einer wirksamen Kündigung darstellen würde.

Vielmehr verlangt § 574 BGB eine umfassende Interessenabwägung. Aufseiten des Vermieters sind die berechtigten Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Aufseiten des Mieters sind sämtliche festgestellten Härtegründe mit ihrem tatsächlichen Gewicht einzustellen.

Gerade bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen können dabei neben Art und Schwere der Erkrankung auch weitere Umstände des Einzelfalls Bedeutung erlangen, beispielsweise das Alter des Mieters, die Dauer des Mietverhältnisses, seine Verwurzelung im bisherigen Wohnumfeld und vorhandene Unterstützungsmöglichkeiten.

Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a BGB

Wird ein Härtefall festgestellt, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass das Mietverhältnis auf Dauer unverändert fortgesetzt werden muss.

§ 574a BGB eröffnet dem Gericht verschiedene Möglichkeiten, die Interessen von Vermieter und Mieter angemessen auszugleichen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann beispielsweise befristet oder unter veränderten Vertragsbedingungen angeordnet werden.

Der Bundesgerichtshof weist in seiner Entscheidung ausdrücklich auf diese Gestaltungsmöglichkeiten hin. Nach § 308a ZPO kann das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu Bedingungen anordnen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahekommen.

Was bedeutet die Entscheidung für Eigenbedarfskündigungen in Berlin?

Für das Mietrecht in Berlin ist die Entscheidung besonders praxisrelevant. Eigenbedarfskündigungen führen aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes nicht selten zu umfangreichen Räumungsrechtsstreitigkeiten. Neben der Frage, ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht, spielen Härteeinwände der Mieter häufig eine entscheidende Rolle.

Für Mieter bedeutet der Beschluss allerdings nicht, dass bereits das Vorliegen einer Erkrankung eine Eigenbedarfskündigung unwirksam macht. Auch stellt der BGH nicht fest, dass im entschiedenen Fall tatsächlich ein Härtefall vorlag. Vielmehr muss das Berufungsgericht nach der Zurückverweisung die erforderliche Sachaufklärung nachholen und anschließend erneut entscheiden.

Für Vermieter wiederum zeigt die Entscheidung, dass auch eine grundsätzlich wirksame Eigenbedarfskündigung nicht zwangsläufig unmittelbar zu einem durchsetzbaren Räumungsanspruch führt. Werden erhebliche gesundheitliche Härtegründe oder Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzwohnraum substantiiert geltend gemacht, müssen diese im Räumungsprozess sorgfältig geprüft werden.

Was sollten Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung beachten?

Mieter sollten nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig prüfen lassen, ob die Kündigung formell und materiell wirksam ist und ob Härtegründe nach §§ 574 ff. BGB bestehen.

Bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen empfiehlt es sich, möglichst frühzeitig aussagekräftige ärztliche Unterlagen einzuholen. Auch die Suche nach Ersatzwohnraum sollte systematisch dokumentiert werden.

Besondere Aufmerksamkeit verdient außerdem die gesetzliche Widerspruchsfrist. Ein Härtefallwiderspruch sollte deshalb nicht erst unmittelbar vor einem möglichen Räumungsprozess geprüft werden.

Was sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung beachten?

Auch Vermieter sollten eine Eigenbedarfskündigung in Berlin sorgfältig vorbereiten. Neben der nachvollziehbaren und hinreichend konkreten Darlegung des Eigenbedarfs sollte frühzeitig berücksichtigt werden, ob auf Mieterseite mögliche Härtegründe bestehen könnten.

Werden gesundheitliche Beeinträchtigungen geltend gemacht, sollte der Vortrag des Mieters sorgfältig geprüft werden. Im gerichtlichen Verfahren kann eine umfangreiche medizinische Beweisaufnahme erforderlich werden. Dies sollte bei der Einschätzung von Prozessdauer, Prozessrisiko und möglichen Vergleichslösungen berücksichtigt werden.

Fazit: BGH konkretisiert die Anforderungen an Härtefälle bei Eigenbedarf

Der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 1. September 2026 (VIII ZR 16/26) konkretisiert die Anforderungen an die gerichtliche Prüfung eines Härtefall-Widerspruchs bei einer Eigenbedarfskündigung.

Drei Aussagen sind für die Praxis besonders wichtig: Bei substantiiert vorgetragenen schwerwiegenden Gesundheitsgefahren ist bei fehlender eigener Sachkunde regelmäßig sachverständige Hilfe erforderlich. Die Vernehmung behandelnder Ärzte als sachverständige Zeugen kann ein erforderliches Sachverständigengutachten zur Prognose der Folgen eines zukünftigen Umzugs nicht ohne Weiteres ersetzen. Zudem muss ein substantiierter Vortrag zur erfolglosen Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum eigenständig gewürdigt werden.

Für Eigenbedarfskündigungen in Berlin unterstreicht die Entscheidung damit die Bedeutung einer sorgfältigen rechtlichen und tatsächlichen Vorbereitung auf beiden Seiten.

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Quelle: BGH, Beschluss vom 1. September 2026 – VIII ZR 16/26.