Eigenbedarfskündigung: Begründung muss konkret sein – LG Heilbronn 3 S 12/25

Worum ging es in dem Fall?

Der Vermieter hatte ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. In der Berufungsinstanz scheiterte die Räumungsklage jedoch nicht an der Frage, ob Eigenbedarf dem Grunde nach bestehen konnte, sondern bereits an der formellen Wirksamkeit der Kündigung. Nach Auffassung des Landgerichts Heilbronn genügte das Kündigungsschreiben nicht den gesetzlichen Begründungsanforderungen.

Die Entscheidung ist auch für Vermieter in Berlin von erheblicher praktischer Bedeutung, da Eigenbedarfskündigungen im Berliner Wohnraummietrecht besonders häufig gerichtlich überprüft werden.

Kernaussage des Gerichts

Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben anzugeben. Diese Begründung ist keine bloße Förmelei, sondern Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung. Der Mieter soll bereits bei Zugang der Kündigung erkennen können, auf welche tatsächlichen Umstände der Vermieter seine Entscheidung stützt, um seine Rechte sachgerecht prüfen und wahrnehmen zu können.

Das Landgericht stellt klar, dass die Anforderungen an die Begründung zwar keine überzogenen Maßstäbe anlegen dürfen. Gleichwohl genügt es nicht, lediglich allgemeine Schlagworte oder pauschale Wertungen zu verwenden. Erforderlich ist vielmehr die Mitteilung der Kerntatsachen, aus denen sich der geltend gemachte Eigenbedarf nachvollziehbar ergibt.

Warum war die Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Im Kündigungsschreiben hatte der Vermieter ausgeführt, er werde nach Auszug und Renovierung selbst in die Wohnung einziehen. Aufgrund der räumlichen Trennung von seiner Ehefrau, der aktuellen Wohnsituation sowie wegen seines Alters sei die Kündigung „unumgänglich“.

Nach Auffassung des Gerichts reichte diese Begründung nicht aus. Zwar war erkennbar, wer die Wohnung künftig nutzen sollte. Es blieb jedoch offen, warum die bisherige Wohnsituation den Umzug in gerade diese Wohnung erforderlich machen sollte. Begriffe wie „Wohnsituation“, „Alter“ oder „unumgänglich“ stellen ohne weitere Konkretisierung lediglich Wertungen dar und lassen die entscheidenden Tatsachen nicht erkennen.

Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung

Für Vermieter ergibt sich aus der Entscheidung ein klarer Maßstab: Eine Eigenbedarfskündigung muss so begründet werden, dass der Kündigungsgrund eindeutig identifizierbar und von anderen Kündigungstatbeständen abgrenzbar ist. Der Vermieter hat darzulegen, welche konkreten Umstände den Eigenbedarf tragen und weshalb gerade die gekündigte Wohnung benötigt wird.

Pauschale Formulierungen oder bloße Werturteile ersetzen diese Darlegung nicht. Auch im Rahmen von Eigenbedarfskündigungen in Berlin ist daher eine sorgfältige und individuelle Begründung unerlässlich.

Bedeutung für Vermieter in Berlin

In Berlin werden Eigenbedarfskündigungen besonders häufig angegriffen. Mieter lassen Kündigungen regelmäßig sowohl formal als auch materiell überprüfen. Eine unzureichende Begründung im Kündigungsschreiben führt nicht selten dazu, dass eine Räumungsklage bereits aus formellen Gründen scheitert.

Für Vermieter in Berlin bedeutet dies ein erhebliches Risiko: Ist die Kündigung unwirksam, drohen erhebliche Verzögerungen, zusätzliche Kosten und gegebenenfalls die Notwendigkeit, das Mietverhältnis erneut zu kündigen.

Fazit

Das Urteil des Landgerichts Heilbronn verdeutlicht, dass Eigenbedarfskündigungen nicht mit allgemeinen Floskeln begründet werden dürfen. Vermieter müssen die tragenden Kerntatsachen bereits im Kündigungsschreiben offenlegen. Dies gilt in besonderem Maße für Eigenbedarfskündigungen in Berlin, wo Gerichte die formellen Anforderungen regelmäßig streng prüfen.