Vermieter darf Wohnung nicht eigenmächtig räumen – Gericht stärkt Besitzschutz

Ein Vermieter darf eine Wohnung nicht eigenmächtig räumen oder das Türschloss austauschen – selbst dann nicht, wenn der Mietvertrag bereits beendet ist oder Mietrückstände bestehen. Dies hat das Amtsgericht Lemgo in einer aktuellen Entscheidung klargestellt. Das Urteil verdeutlicht erneut, dass Vermieter den Rechtsweg beschreiten müssen, wenn sie die Wohnung zurückerlangen möchten.

Eigenmächtige Räumung stellt verbotene Eigenmacht dar

In dem entschiedenen Fall hatten Mieter eine Ferienwohnung angemietet. Zwischen den Parteien war später streitig, ob das Mietverhältnis über den ursprünglich vereinbarten Zeitraum hinaus verlängert worden war. Die Vermieter verweigerten den Mietern schließlich den Zutritt zur Wohnung und hatten das Schloss ausgetauscht.

Die Mieter beantragten daraufhin im Wege einer einstweiligen Verfügung, ihnen wieder Zugang zur Wohnung zu verschaffen.

Das Gericht gab dem Antrag teilweise statt. Der Vermieter wurde verpflichtet, den Mietern sofort wieder Zutritt zur Wohnung zu gewähren und ihnen die Schlüssel auszuhändigen. Für den Fall der Weigerung wurde sogar der Gerichtsvollzieher ermächtigt, das Schloss austauschen zu lassen.

Besitzschutz gilt unabhängig vom Recht zum Besitz

Besonders wichtig ist die rechtliche Begründung des Gerichts: Der sogenannte possessorische Besitzschutz greift unabhängig davon, ob der Mieter tatsächlich noch ein Recht zum Besitz an der Wohnung hat.

Selbst wenn das Mietverhältnis bereits beendet sein sollte, darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig in Besitz nehmen. Ein solches Vorgehen stellt eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 BGB dar.

Der Mieter kann sich dagegen mit dem Besitzschutzanspruch aus § 861 BGB wehren und die Wiedereinräumung des Besitzes verlangen.

Auch bei Mietschulden muss der Vermieter den Rechtsweg gehen

Das Gericht betonte, dass selbst bei einer eindeutig erscheinenden Rechtslage der Vermieter nicht zur Selbsthilfe greifen darf. Auch wenn ein Herausgabeanspruch besteht – etwa nach Beendigung des Mietverhältnisses oder wegen Mietschulden – muss der Vermieter zunächst einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken.

Erst mit einem solchen Titel kann die Räumung durch den Gerichtsvollzieher durchgeführt werden.

Praktische Bedeutung für Vermieter und Mieter

Die Entscheidung zeigt einmal mehr, dass eigenmächtige Maßnahmen von Vermietern erhebliche rechtliche Risiken bergen. Ein Austausch des Türschlosses oder das Ausräumen der Wohnung ohne gerichtlichen Titel kann zu sofortigen gerichtlichen Maßnahmen zugunsten des Mieters führen.

Für Vermieter bedeutet dies: Selbst wenn ein Mieter unberechtigt in der Wohnung bleibt, muss stets der gesetzliche Weg über eine Räumungsklage gewählt werden.

Mieter wiederum können sich gegen solche Maßnahmen effektiv mit den Besitzschutzvorschriften der §§ 858 ff. BGB zur Wehr setzen.

Fazit

Die Entscheidung des Amtsgerichts Lemgo bestätigt die gefestigte Rechtsprechung: Eigenmächtige Räumungen sind unzulässig. Vermieter müssen auch bei beendetem Mietverhältnis den Rechtsweg beschreiten und zunächst einen Räumungstitel erlangen.

Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten daher frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um kostspielige Fehler und zusätzliche gerichtliche Verfahren zu vermeiden.