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Eindeutiger Verzicht auf Folgeansprüche wegen einer rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfskündigung nach Schließung eines Räumungsvergleichs

von Fabian Bagusche

Häufig kommt es nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung dazu, dass die Parteien sich entweder im außergerichtlichen Stadium oder spätestens im Rahmen einer Güteverhandlung vor Gericht zu einer gütlichen Lösung in Form einer Mietaufhebungsvereinbarung beziehungsweise einen Räumungsvergleich einigen. Problematisch erweist sich allerdings häufig, wenn durch einen derartig geschlossenen Räumungsvergleich ein stillschweigender Verzicht des Mieters auf Schadensersatzansprüche gegeben ist, weil etwa eine Abstandszahlung oder ein Verzicht auf Schönheitsreparaturen vereinbart wurde. Dies kann im ungünstigsten Fall für Mieter zur Folge haben, dass etwaige Folgeansprüche wegen einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung nach Schließung einer entsprechenden Mietaufhebungsvereinbarung nicht mehr geltend gemacht werden können.

Der Fall vor Gericht

Vermieter und Mieter streiten um die Wirksamkeit eines Schadensersatzanspruches wegen einer unberechtigten, auf vorgetäuschten Eigenbedarf gestützten Kündigung.

Die beklagten Vermieter kündigten im Jahr 2020 den Mietern das Mietverhältnis. Es wurde eine Eigenbedarfskündigung zugunsten der Mutter des Vermieters ausgesprochen. Mit Schreiben vom 23.12.2020 erklärten die Mieter, vertreten durch den örtlichen Mieterverein e.V., dass die Mieter bereit sind, sich auf einen Vergleich einzulassen und auch auf eine weitere Überprüfung des angeblichen Eigenbedarfs zu verzichten, sofern die Vermieter die Räumungsklage zurückzunehmen. Mögliche Schadensersatzansprüche bei fehlender Umsetzung des Eigenbedarfs seien nicht zu fürchten. Weiterhin erklärten die Mieter, vertreten durch den örtlichen Mieterverein e.V., dass sie bei einer einvernehmlichen Lösung bereit seien, auf mögliche Schadensersatzansprüche bei anderweitiger Nutzung der Wohnung entgegen des angekündigten Eigenbedarfs zu verzichten. In einem Vorprozess vor dem hiesigen Amtsgericht, hatten sich die Parteien sodann auf einen Räumungsvergleich verständigt. Ein ausdrücklicher Verzicht auf Schadensersatzansprüche im Falle einer vorgetäuschten Bedarfsabsicht wurde nicht mit protokolliert. Nachdem die Mieter ausgezogen sind, erlangten sie davon Kenntnis, dass nicht, wie in der Eigenbedarfskündigung angegeben, die Mutter des Vermieters die ehemals von den Mietern gemietete Wohnung bezogen hatte. Die Mieter beriefen sich daraufhin auf einen vorgetäuschten Eigenbedarf und auf Schadensersatz. Die Vermieter trugen vor, dass ein Schadensersatzanspruch der Mieter dem Grunde nach nicht besteht, da dieser wirksam durch den im Vorprozess am 21.05.2021 geschlossenen Vergleich ausgeschlossen wurde. Der gerichtliche Vergleich enthielt zudem die Erklärung, dass weitere Ansprüche zwischen den Parteien nicht mehr bestehen und alle gegenseitigen Rechte und Pflichten der Parteien abgegolten sind. Beide Parteien wurden sich nicht einig, woraufhin die Mieter sie auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch nahmen.


Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Mieter haben keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs, gemäß §§ 280 Abs.1, 535 Abs.1 BGB. Das Gericht war der Auffassung, dass ein Anspruch der Mieter bereits aufgrund des mit dem Vergleich vereinbarten Verzichts ausgeschlossen ist.

Die im Vergleich enthaltene Verzichtserklärung umfasste auch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen der ehemaligen Mieter aufgrund eines vorgetäuschten Eigenbedarfs.

Verzichtswille eindeutig aus dem außergerichtlichen Schriftverkehr zwischen den Parteien erkennbar

Das Amtsgericht Bonn konstatierte, dass im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen ist, ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation beziehungsweise der Durchsetzung einer rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfskündigung und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen) Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch die außergerichtliche Korrespondenz, die in zeitlichem und räumlichem Zusammenhang mit dem geschlossenen Vergleich steht, zu berücksichtigen.

Der Verzichtswille der Mieter, die Geltendmachung etwaiger Schadensersatzansprüche infolge eines vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichten zu wollen, war nach Überzeugung des Gerichts deutlich aus dem außergerichtlichen Schriftverkehr zwischen den Parteien erkennbar. Die Bezugnahme in dem Schreiben vom 23.12.2020 auf die Räumungsklage machte deutlich, dass die Mieter, bereits zu diesem Zeitpunkt Kenntnis von der Existenz der Räumungsklage hatten und sich mit ihrem Angebot, auf etwaige Schadensersatzansprüche im Hinblick auf einen etwaigen vorgetäuschten Eigenbedarf zu verzichten, auch und gerade auf das Gerichtsverfahren bezogen. Die Mieter machten damit deutlich, dass zwar Bedenken hinsichtlich des tatsächlichen Vorliegens des behaupteten Eigenbedarfs bestünden, diese aber gerade im Falle einer einvernehmlichen Lösung zurückgestellt werden könnten.

Vereinbarung der Umzugskostenhilfe impliziert Verzichtswillen

Schließlich war das Amtsgericht der Überzeugung, dass auch die Vereinbarung der Umzugskostenhilfe einen Verzichtswillen entsprochen hatte. Eine stillschweigende Verzichtserklärung des Mieters wird dann angenommen, wenn sich der Vermieter zu einer substanziellen Gegenleistung verpflichtet. So könne im Einzelfall der Zahlung einer namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen der Wille der Parteien entnommen werden, dass damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein sollen. Mit dem Vergleich verpflichteten sich die Vermieter bei erfolgtem Auszug der Mieter zu einer Zahlung von EUR 4.000,00, welches nach Überzeugung des Gerichts eine substantielle Gegenleistung darstellte.

Praktische Bedeutung der Entscheidung

Das hier besprochene Urteil des Amtsgerichts Bonn zeigt einmal mehr, dass die Gerichte im Falle eines Räumungsvergleichs eine strenge Prüfung des Verzichtswillen vornehmen und eine Klage auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarf keine Aussicht auf Erfolg hat, wenn bedeutsame Umstände vorliegen, die auf einen Verzichtswillen des Mieters schließen lassen. Solche Umstände können bei einem Räumungsvergleich beispielsweise darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet wie einer namenhaften Abstandszahlung und/oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen. Auch kann im Vergleich die Räumungsfrist deutlich über ein Jahr hinausgehen, damit ihr eine in diesem Sinn kompensatorische Funktion beigemessen werden kann. Dies würde dann auf den Willen schließen, mit einer solchen Regelung etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abzugelten. Es ist demnach bei der Schließung eine Mietaufhebungsvereinbarung beziehungsweise bei der Mitwirkung eines Räumungsvergleichs in Folge einer vorangegangenen Eigenbedarfskündigung zu beachten, mittels konkreter Formulierungen Klarheit zu schaffen und um Streit über dessen Inhalt zu vermeiden. Die Annahme eines Verzichts ist ausgeschlossen, indem beispielsweise in einer gesonderten Klausel ausdrücklich der Vorbehalt aufgenommen wird, den Räumungsvergleich auf der Basis abzuschließen, dass der von dem Vermieter behauptete Eigenbedarf besteht und etwaige Schadensersatzansprüche im Falle einer vorgetäuschten Bedarfsabsicht vorbehalten bleibt.

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RA Fabian Bagusche
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
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