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Einheitlicher Wohnraumietvertrag trotz zwei getrennter Urkunden

von Fabian Bagusche

Teilkündigung des Garagenmietervertrags unwirksam

In dem von dem Amtsgericht Hanau zu entscheidenden Fall hatten die Vertragsparteien am selben Tag zwei Vertragsdokumente unterzeichnet. Eines dieser Dokumente beinhaltete einen Wohnraummietvertrag, das andere einen Mietvertrag über Garagenräume auf demselben Gelände. Letzterer wurde - ohne Beachtung der Kündigungsvorschriften über Wohnraummietverhältnisse - seitens der Vermieterin gekündigt. Mit ihrer Klage begehrte die Vermieterin nunmehr die Räumung der Geragenräume.

Die Mieter vertraten hingegen die Auffassung, dass die beiden Mietverträge verbunden seien und somit auch hinsichtlich des Garagenmietvertrags die speziellen Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts Anwendung fänden. Dieser Auffassung folgte auch das Amtsgericht Hanau und wies die auf Räumung der Garage gerichtete Klage der Vermieterin ab.

Anwendung der Kündigungsschutzvorschriften  des Wohnraummietrechts

Dem Trugschluss, dass bei zwei getrennten Vertragsurkunden in jedem Fall auch zwei unabhängige Mietverhältnisse geschlossen würden, erteilte das Amtsgericht Hanau eine Absage. Zwar liege dieser erste Schluss nahe, dies sei jedoch jedenfalls dann nicht der Fall, wenn beide Verträge zeitgleich abgeschlossen wurden und jedenfalls eine Vertragspartei erkennbar einen „Verknüpfungswillen“ gehabt habe.

Diese Voraussetzungen sieht das Amtsgericht hier als gegeben. So wurden beide Vertragsurkunden zeitgleich unterzeichnet. Auch befand sich die angemietete Garage auf demselben Gelände wie die streitgegenständlichen Wohnmieträume. Das Gericht ging also insgesamt von einem einheitlichen Mietverhältnis aus, sodass die strengen Anforderungen des Wohnraummietrechts Anwendung finden.

Unrechtmäßige Umgehung durch vertraglichen Ausschluss

Auch betonte das AG Hanau, dass auch ein in einem seitens des Vermieters gestellten Formularvertrag vereinbarter Ausschluss des Wohnraummietrechts den Kündigungsschutz des Wohnraummieters nicht auszuhebeln vermag. Dies begründet es damit, dass Mieter bei durch den Vermieter gestellten Formularverträgen, wie auch sonst bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), regelmäßig keinen Einfluss auf die Ausgestaltung einzelner Klauseln haben. Durch vorformulierte Klauseln könne ein etwaiger Trennungswille der Vertragsparteien bezüglich der beiden Verträge folglich nicht abgeleitet werden. Vielmehr sieht es die entsprechende Klausel als Versuch die allgemein anerkannten Grundsätze zur Einheitlichkeit von Wohnraum- und Garagenmietverträgen zu umgehen.

Praktische Bedeutung der Entscheidung

Laut Rechtsprechung des BGH wird bei zwei separaten Vertragsurkunden grundsätzlich vermutet, dass die Vertragsparteien auch zwei eigenständige Mietverträge schließen wollen (BGH, Beschluss vom 14.12.202 – VIII ZR 95/20). Die Entscheidung des Amtsgerichts Hanau zeigt jedoch erneut, dass diese Vermutung durch das Vorliegen gewisser, auf einen Verknüpfungswillen zumindest einer Partei hindeutender Umstände widerlegt werden kann. So spricht in dem der Entscheidung zugrundliegenden Fall bereits der Umstand, dass beide Verträge zeitgleich geschlossen wurden gegen zwei eigenständige Mietverhältnisse. Auch die enge räumliche Nähe der beiden sich auch einem Grundstück befindlichen Mietobjekte ist ein Indiz für eine einheitliches Vertragsverhältnis. Ein weiterer Aspekt kann außerdem die Identität der jeweiligen Vertragsparteien.

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Fachanwalt Mietrecht & WEG Recht
RA Fabian Bagusche
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
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