Erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB: Warum der Grundbucheintrag entscheidend ist

Ein aktuelles Urteil des LG Krefeld zeigt: Ohne Grundbucheintrag keine privilegierte Kündigung – auch im Zweifamilienhaus.

Die erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB ist für Vermieter von Zweifamilienhäusern ein wichtiges Instrument. Sie ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse, wenn Vermieter und Mieter in demselben Gebäude wohnen. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Krefeld bringt nun eine für Vermieter zentrale Klarstellung: Maßgeblich ist nicht das wirtschaftliche Eigentum, sondern allein die formelle Eigentümerstellung im Grundbuch.

Kündigung vor Eigentumsumschreibung ist unwirksam

Im vom Landgericht Krefeld entschiedenen Fall hatten die Erwerber eines Zweifamilienhauses bereits nach Besitz-, Nutzungs- und Lastenübergang eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB ausgesprochen. Zu diesem Zeitpunkt waren sie jedoch noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das Gericht stellte klar, dass eine solche Kündigung unwirksam ist. Entscheidend sei, dass die Vermietereigenschaft im Sinne des § 573a BGB erst mit dem dinglichen Eigentumsübergang entstehe.

Damit erteilt das Gericht der in der Praxis verbreiteten Annahme eine klare Absage, wirtschaftliches Eigentum oder eine notarielle Ermächtigung reichten für die privilegierte Kündigung aus. Auch der Umstand, dass der Erwerber bereits selbst in dem Haus wohnt, vermag daran nichts zu ändern.

Keine analoge Anwendung zugunsten des Erwerbers

Besonders praxisrelevant ist die ausdrückliche Ablehnung einer analogen Anwendung des § 573a BGB auf den wirtschaftlichen Eigentümer. Das Gericht betont, dass der Gesetzgeber den Eintritt in das Mietverhältnis bewusst an den Grundbucheintrag geknüpft hat, um für Mieter eine eindeutige und leicht überprüfbare Rechtslage zu schaffen.

Eine Vorverlagerung der Kündigungsbefugnis würde zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen. Mieter müssten sich nicht mehr allein am Grundbuch orientieren, sondern komplexe schuldrechtliche Erwerbsvorgänge prüfen. Dies ist ihnen nach Auffassung des Gerichts nicht zuzumuten.

Bedeutung für Vermieter in Berlin

Gerade in Berlin sind Zweifamilienhäuser häufig Gegenstand von Eigennutz- und Nachfolgemodellen. Das Urteil macht deutlich, dass Vermieter mit einer Kündigung nach § 573a BGB zwingend warten müssen, bis die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Andernfalls droht die vollständige Unwirksamkeit der Kündigung mit erheblichen zeitlichen und wirtschaftlichen Nachteilen.

Für Berliner Vermieter bedeutet dies zugleich Planungssicherheit. Kündigungen sollten rechtlich vorbereitet, jedoch erst nach gesichertem Eigentum ausgesprochen werden. Auf diese Weise lassen sich kostenintensive Räumungsprozesse vermeiden und die eigene Rechtsposition nachhaltig stärken.

Fazit

Das Urteil des Landgerichts Krefeld schafft klare Leitlinien für die erleichterte Vermieterkündigung im Zweifamilienhaus. § 573a BGB setzt zwingend die Stellung als Eigentümer voraus. Vermieter in Berlin sollten Kündigungen erst nach erfolgtem Grundbucheintrag erklären und die zeitliche Abfolge sorgfältig planen, um rechtliche Risiken zu vermeiden.