Fristlose Kündigung im Mietrecht: OLG München konkretisiert Voraussetzungen – Relevanz für Berlin

Eine aktuelle Entscheidung des OLG München (Urteil vom 13.11.2025 – 32 U 1397/25) bringt wichtige Klarstellungen für das Mietrecht – auch mit erheblicher Bedeutung für Berlin. Im Fokus stehen die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung sowie die Fälligkeit der Mietkaution.

Fristlose Kündigung: Ohne Abmahnung regelmäßig unwirksam

Das Gericht stellt klar: Eine fristlose Kündigung durch den Mieter setzt grundsätzlich eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung voraus.

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter wegen angeblicher Mängel (fehlende Abschließbarkeit der Büroräume) fristlos gekündigt. Das Gericht hielt die Kündigung jedoch für unwirksam, da:

keine ausreichende Abmahnung erfolgt war und der behauptete Mangel zudem nur geringfügig war.

Damit bestätigt das Gericht die strengen Anforderungen an § 543 BGB. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Bagatellmängel rechtfertigen keine Kündigung

Besonders praxisrelevant: Das OLG München stuft den fehlenden Einbau eines einfachen Schlosses als unerheblichen Mangel ein.

Der Aufwand zur Beseitigung lag bei lediglich ca. 15 € und geringem Zeitaufwand. Eine fristlose Kündigung ist in solchen Fällen ausgeschlossen.

Für die Praxis in Berlin bedeutet dies:

Nicht jeder Mangel berechtigt zur sofortigen Vertragsbeendigung. Es ist stets eine Interessenabwägung vorzunehmen.

Annahmeverzug des Mieters: Mietzahlung bleibt bestehen

Ein weiterer zentraler Punkt der Entscheidung: Verweigert der Mieter die Annahme der Mietsache, gerät er in Annahmeverzug.

Die Folge: Die Pflicht zur Mietzahlung bleibt bestehen (§ 537 BGB), auch wenn der Mieter die Räume tatsächlich nicht nutzt.

Dies ist insbesondere für Gewerbemietverhältnisse in Berlin von erheblicher Bedeutung.

Kaution: Wann entsteht der Rückzahlungsanspruch?

Das OLG München stellt klar, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution grundsätzlich erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Abrechnung durch den Vermieter fällig wird.

Besonders wichtig:

Erteilt der Vermieter keine Auskunft über die Kaution, kann dies dazu führen, dass der Anspruch dennoch als fällig gilt (§§ 242, 162 BGB).

Im konkreten Fall wurde eine kurze Abrechnungsfrist von nur zwei Monaten als ausreichend angesehen.

Praxisfolgen für Berlin

Die Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die mietrechtliche Praxis in Berlin:

Mieter müssen vor einer fristlosen Kündigung zwingend abmahnen, Vermieter müssen Kautionen zeitnah abrechnen, und geringfügige Mängel rechtfertigen keine Vertragsbeendigung.

Fazit: Strenge Anforderungen an Kündigung – klare Regeln zur Kaution

Das Urteil stärkt die Rechtssicherheit im Mietrecht. Fristlose Kündigungen bleiben die Ausnahme und setzen klare Voraussetzungen voraus.

Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, dass Vermieter bei der Kaution nicht untätig bleiben dürfen.

Anwalt für Mietrecht in Berlin

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