Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Ratenzahlung schließt Kündigungsrecht aus

Ratenzahlung vereinbart – Kündigung ausgeschlossen.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gehört zu den schärfsten Instrumenten im Wohnraummietrecht. Ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg zeigt jedoch deutlich, dass Vermieter dieses Mittel nicht uneingeschränkt einsetzen können. Insbesondere dann, wenn vor Ausspruch der Kündigung eine Ratenzahlung über Mietrückstände vereinbart wurde, kann das Kündigungsrecht vollständig entfallen.

Kein kündigungsrelevanter Mietrückstand

Das Amtsgericht Hamburg hat entschieden, dass eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB unwirksam ist, wenn der Mietrückstand im Kündigungszeitpunkt die Höhe einer Monatsmiete nicht überschreitet. Maßgeblich ist dabei die Grundmiete zuzüglich des geschuldeten Betriebskostenvorschusses.

Im entschiedenen Fall war der Rückstand durch eine bereits geleistete erste Rate unter die Schwelle einer Monatsmiete gesunken. Damit fehlte es an den gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung.

Formell unwirksame Betriebskostenabrechnung

Darüber hinaus stellte das Gericht klar, dass Betriebskostenabrechnungen formell unwirksam sind, wenn sie keinen Umlageschlüssel enthalten. Der bloße Verweis auf eine mögliche Belegeinsicht genügt nicht. Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Abrechnung, können hierauf weder Zahlungsrückstände noch Kündigungen gestützt werden.

Auch eine darauf basierende Erhöhung des Betriebskostenvorschusses war im entschiedenen Fall nicht wirksam.

Ratenzahlungsvereinbarung als Ausschlussgrund

Besonders praxisrelevant ist die Bewertung der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung. Das Gericht sah diese als ausgeschlossen an, da die Vermieterseite zuvor telefonisch eine Ratenzahlung über die Rückstände vereinbart hatte.

Durch eine solche Vereinbarung wird ein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters begründet. Ein späterer Kündigungsausspruch wegen derselben Rückstände stellt widersprüchliches Verhalten dar und ist rechtlich unzulässig.

Bedeutung für Vermieter in Berlin

Für Vermieter in Berlin zeigt diese Entscheidung eindrücklich, dass bei Mietrückständen größte Sorgfalt geboten ist. Bereits informelle Absprachen, insbesondere zu Ratenzahlungen, können das Kündigungsrecht vollständig ausschließen.

Hinzu kommt, dass formelle Fehler bei Betriebskostenabrechnungen erhebliche rechtliche Konsequenzen haben können. Kündigungen sollten daher stets erst nach sorgfältiger rechtlicher Prüfung ausgesprochen werden.

Fazit

Eine fristlose oder ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unzulässig, wenn zuvor eine Ratenzahlung vereinbart wurde oder der Rückstand die maßgebliche Kündigungsschwelle nicht überschreitet. Vermieter in Berlin sollten bei Zahlungsrückständen strategisch vorgehen und vor Kündigungen anwaltlichen Rat einholen, um kostspielige Fehleinschätzungen zu vermeiden.