Gewerbemietrecht Berlin: Kein Anspruch auf Strom und Wasser nach fristloser Kündigung?

Im Gewerbemietrecht kommt es nach einer fristlosen Kündigung häufig zu Streit darüber, welche Rechte der Mieter noch hat, wenn er die Mieträume trotz Kündigung und Räumungsurteil weiter nutzt. Besonders praxisrelevant ist die Frage, ob der Vermieter die von ihm selbst bereitgestellte Versorgung mit Strom und Wasser einstellen darf.

Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat mit Beschluss vom 21.04.2026 (Az. 4 W 89/26) entschieden, dass ein Gewerbemieter nach wirksamer fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs regelmäßig keinen Anspruch auf Wiederherstellung der Strom- und Wasserversorgung hat, wenn er die Mietfläche weiter nutzt und lediglich reduzierte Zahlungen leistet.

Fristlose Kündigung im Gewerbemietrecht

Dem Verfahren lag ein Gewerberaummietverhältnis zugrunde. Die Mieterin zahlte über längere Zeit verspätet und wurde deshalb abgemahnt. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos und erwirkte bereits ein erstinstanzliches Räumungsurteil.

Trotz des Räumungsurteils räumte die Mieterin die Gewerbefläche nicht. Sie nutzte die Räume weiter und zahlte nur noch einen reduzierten Betrag. Der Vermieter stellte daraufhin die von ihm selbst erbrachte Strom- und Wasserversorgung ein.

Keine verbotene Eigenmacht durch Versorgungssperre

Das OLG Hamburg stellte klar, dass die Einstellung der vom Vermieter selbst erbrachten Strom- und Wasserversorgung grundsätzlich keine verbotene Eigenmacht darstellt. Versorgungsleistungen gehören nicht zum geschützten Besitz des Mieters.

Ein Besitzschutzanspruch nach § 862 BGB scheidet daher regelmäßig aus. Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Mieter selbst Vertragspartner des Versorgers ist und der Vermieter den Zufluss eigenmächtig verhindert.

Keine Versorgungspflicht nach beendetem Mietverhältnis

Auch vertragliche Ansprüche aus dem Mietvertrag bestanden nach Auffassung des Gerichts nicht. Im einstweiligen Verfügungsverfahren war von einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses auszugehen, da bereits ein Räumungsurteil vorlag.

Der bloße Hinweis auf eine noch nicht rechtskräftige Entscheidung oder eine eingelegte Berufung reicht nicht aus. Der Gewerbemieter muss konkret darlegen und glaubhaft machen, weshalb die Kündigung unwirksam sein soll.

Gewerbemietrecht Berlin: Bedeutung für Vermieter und Gewerbemieter

Die Entscheidung ist auch für das Gewerbemietrecht in Berlin von großer Bedeutung. Gerade bei Gewerbeflächen in Berlin kommt es häufig vor, dass Mieter nach einer fristlosen Kündigung die Räume weiter nutzen und Zahlungen reduzieren.

Das Urteil zeigt: Nach einer wirksamen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bestehen nur ausnahmsweise weitere Versorgungspflichten des Vermieters. Entscheidend sind stets die Umstände des Einzelfalls.

Handlungsempfehlung für Vermieter in Berlin

Vermieter sollten Zahlungsrückstände sorgfältig dokumentieren, rechtzeitig abmahnen und die fristlose Kündigung rechtssicher vorbereiten. Eine Versorgungssperre sollte niemals vorschnell erfolgen, sondern stets anwaltlich geprüft und technisch sauber umgesetzt werden.

Besonders wichtig ist, dass keine eigenmächtigen Eingriffe innerhalb der Mieträume vorgenommen werden. Andernfalls drohen erhebliche rechtliche Risiken.

Fazit

Das OLG Hamburg stärkt die Rechte von Vermietern im Gewerbemietrecht. Nach wirksamer fristloser Kündigung, Räumungsurteil und fortgesetzter Minderzahlung kann ein Anspruch des Gewerbemieters auf weitere Strom- und Wasserversorgung regelmäßig ausscheiden.

Für Vermieter und Gewerbemieter in Berlin zeigt die Entscheidung, wie wichtig eine rechtssichere Strategie bei Zahlungsverzug, Kündigung und Räumung von Gewerberäumen ist.

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Quelle: OLG Hamburg, Beschluss vom 21.04.2026 – 4 W 89/26.