Gewerbemietrecht Berlin: OLG Hamburg stellt hohe Anforderungen an den Zugang einer Kündigung

Die wirksame Kündigung eines Gewerbemietvertrages scheitert in der Praxis häufig nicht an fehlenden Kündigungsgründen, sondern an formellen Fehlern. Besonders der Zugang einer Kündigung wird immer wieder zum Streitpunkt. Mit Urteil vom 07.10.2025 (Az. 4 U 48/25) hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hierzu eine wegweisende Entscheidung getroffen. Obwohl das Verfahren in Hamburg geführt wurde, besitzt das Urteil erhebliche Bedeutung für das Gewerbemietrecht in Berlin. Gerade bei Gewerbeimmobilien in Berlin werden Mietflächen häufig durch verbundene Unternehmen oder Untermieter genutzt. Vermieter sollten deshalb den Zugang einer Kündigung besonders sorgfältig vorbereiten.

Kündigung eines Gewerbemietvertrages in Berlin – der Sachverhalt

Dem Verfahren lag ein Gewerberaummietvertrag über Büroräume zugrunde. Nachdem die Mieterin erhebliche Mietrückstände aufgebaut hatte, erklärte die Vermieterin die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Das Kündigungsschreiben wurde in den Mieträumen einer dort tätigen Mitarbeiterin übergeben. Später stellte sich jedoch heraus, dass diese Mitarbeiterin nicht bei der eigentlichen Mieterin beschäftigt war, sondern bei einer Untermieterin, welche die Räume tatsächlich nutzte.

Hinzu kam, dass die Mieterin ihren Gesellschaftssitz bereits Monate zuvor verlegt und die neue Geschäftsanschrift ordnungsgemäß im Handelsregister eintragen lassen hatte. Dem Vermieter war die neue Anschrift jedoch nicht ausdrücklich mitgeteilt worden.

OLG Hamburg: Die Kündigung war zunächst nicht wirksam zugegangen

Das Oberlandesgericht Hamburg stellte klar, dass die erste Kündigung der Mieterin nicht wirksam zugegangen war.

Allein die Übergabe an eine Mitarbeiterin der Untermieterin genügte nicht. Diese war weder Empfangsbotin der eigentlichen Mieterin noch bestand eine rechtliche Grundlage dafür, ihre Entgegennahme der Kündigung der Mieterin zuzurechnen.

Auch der Umstand, dass beide Gesellschaften dieselbe Geschäftsführerin hatten, änderte hieran nach Auffassung des Gerichts nichts. Ebenso wenig besteht nach Ansicht des OLG eine tatsächliche Vermutung, dass ein Gewerbemieter in den angemieteten Räumen selbst Mitarbeiter beschäftigt oder dort überhaupt noch einen Geschäftsbetrieb unterhält.

Keine Zugangsfiktion trotz Verletzung vertraglicher Mitteilungspflichten

Von besonderer Bedeutung ist die Entscheidung auch hinsichtlich der sogenannten Zugangsvereitelung.

Die Vermieterin argumentierte, die Mieterin habe ihre vertragliche Pflicht verletzt, den Wechsel ihrer Geschäftsanschrift mitzuteilen. Deshalb müsse sie sich so behandeln lassen, als sei ihr die Kündigung wirksam zugegangen.

Dieser Argumentation folgte das OLG Hamburg jedoch nicht. Zwar habe die Mieterin gegen ihre vertraglichen Mitteilungspflichten verstoßen. Dieser Pflichtverstoß erreiche jedoch nicht die für eine Zugangsfiktion erforderliche Schwere.

Entscheidend war insbesondere, dass die neue Geschäftsanschrift bereits im Handelsregister eingetragen und öffentlich abrufbar war. Der Vermieter hätte diese Anschrift mit geringem Aufwand recherchieren können.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs blieb dennoch erfolgreich

Obwohl die erste Kündigung unwirksam war, obsiegte die Vermieterin letztlich dennoch.

Während des laufenden Prozesses geriet die Mieterin erneut mit den Mieten für drei aufeinanderfolgende Monate in Verzug. Die Vermieterin sprach daraufhin eine weitere fristlose Kündigung aus.

Diese Kündigung hielt das OLG Hamburg für wirksam. Im Gewerbemietrecht berechtigt ein Rückstand von drei aufeinanderfolgenden Monatsmieten regelmäßig zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.

Anders als im Wohnraummietrecht existiert im Gewerbemietrecht keine gesetzliche Schonfristzahlung. Eine nachträgliche Begleichung der Rückstände beseitigt die Wirksamkeit einer bereits ausgesprochenen Kündigung daher grundsätzlich nicht.

Welche Bedeutung hat die Entscheidung für Gewerbevermieter in Berlin?

Gerade in Berlin werden Gewerbeflächen häufig durch Konzernunternehmen, Tochtergesellschaften, Franchisenehmer oder Untermieter genutzt. Dadurch entstehen in der Praxis regelmäßig Unsicherheiten darüber, wem eine Kündigung wirksam zugestellt werden kann.

Die Entscheidung des OLG Hamburg macht deutlich, dass Vermieter sich nicht darauf verlassen dürfen, Kündigungsschreiben einfach an Personen zu übergeben, die sich zufällig in den Mieträumen aufhalten. Vor Ausspruch einer Kündigung sollte stets geprüft werden, wer tatsächlich Vertragspartner ist, unter welcher Anschrift dieser erreichbar ist und welche Personen überhaupt empfangsberechtigt sind.

Ebenso empfiehlt sich vor jeder Kündigung eines Gewerbemietvertrages eine aktuelle Überprüfung des Handelsregisters. Mit wenigen Minuten Recherche lassen sich häufig erhebliche Prozessrisiken vermeiden.

Handlungsempfehlung für Vermieter und Gewerbemieter in Berlin

Die Entscheidung zeigt erneut, dass im Gewerbemietrecht nicht allein das Vorliegen eines Kündigungsgrundes entscheidend ist. Ebenso wichtig ist eine rechtssichere Zustellung der Kündigung.

Bereits kleine Fehler beim Zugang können dazu führen, dass eine ansonsten berechtigte Kündigung unwirksam ist und erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen. Gerade bei größeren Gewerbeobjekten, Unternehmensgruppen oder bestehenden Untermietverhältnissen sollte eine Kündigung daher stets anwaltlich vorbereitet werden.

Fazit

Das OLG Hamburg stellt hohe Anforderungen an den Zugang einer Kündigung im Gewerbemietrecht. Die Übergabe eines Kündigungsschreibens an Mitarbeiter eines Untermieters genügt grundsätzlich nicht. Ebenso führt die bloße Verletzung einer Mitteilungspflicht hinsichtlich der Geschäftsanschrift regelmäßig noch nicht zu einer Zugangsfiktion.

Für Vermieter in Berlin verdeutlicht die Entscheidung, dass vor Ausspruch einer Kündigung sowohl die aktuelle Geschäftsanschrift als auch die Empfangsberechtigung sorgfältig geprüft werden sollten. Gleichzeitig bestätigt das Urteil die strengen Voraussetzungen der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Gewerbemietrecht.

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Quelle: OLG Hamburg, Urteil vom 07.10.2025 – 4 U 48/25.