Keine fristlose Kündigung bei Zerrüttung der Vertrauensgrundlage

Eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass die Ursachen konkret einer Partei zugerechnet werden kann, ist nicht ausreichend um eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 I BGB zu rechtfertigen.

So entschied der BGH mit Urteil (Az.: VIII ZR 211/22) vom 28.11.2023 und beendete damit ein lang umstrittenes Thema im Wohnraummietrecht.

Keine Zerrüttungskündigung des Mietverhältnisses

In dem zu entscheidenden Fall, ging es um langwierige Auseinandersetzungen und diverser Anschuldigungen zwischen den Mietern und ihren Vermietern, welche im selben Mehrfamilienhaus wohnten. Die Streitigkeiten umfassten unter anderem Vorwürfe wegen beidseitiger Vertragsverletzungen, wie etwa Lärmbelästigung oder Verstöße gegen Hausregeln, und auch mindestens einen Mieterhöhungsprozess.

Dieses angespannte Verhältnis gipfelte schlussendlich in einer Strafanzeige der Mieter gegen die Vermieter. Die in der Strafanzeige erhobenen Vorwürfe beruhten auf einem durch die Vermieter verfassten Schreiben an die Hausgemeinschaft, in welchem sie behaupteten die Mieter hätten sich rassistisch gegenüber Ausländern geäußert. Aufgrund dieser Strafanzeige und des "zerrütteten" Mietverhältnisses erklärten die Vermieter die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Da die Mieter die ihnen gesetzte Ziehfrist fruchtlos verstreichen ließen erhoben die Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht.

Nachdem die von dem Vermieter erhobene Räumungsklage von dem Amtsgericht abgewiesen wurde legte dieser Berufung vor dem zweitinstanzlichen Gericht ein und griff die Entscheidung des AG an. Das LG wies die Berufung des Vermieters zurück. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der klagende Vermieter sein Räumungsbegehr weiter.

Entscheidung des Gerichts

Ohne Erfolg! Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage hatte auch nach Auffassung des BGH keinen Bestand.

Nach Auffassung des BGH wäre es erforderlich gewesen, dass der Kündigungsgrund aus der Sphäre des Kündigungsgegners, hier der Mieter, stamme. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das Verhältnis der Parteien zueinander bereits seit Jahren von wechselseitigen Anschuldigungen geprägt, ohne jedoch dass die Ursachen für die hieraus resultierende Zerrüttung des Mietverhältnisses konkret den Mietern zugerechnet werden konnten. Ein wichtiger Kündigungsgrund im Sinne der § 543 Abs. 1, § 568 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB war insofern nach Auffassung des BGH nicht gegeben.

Kündigungsgrund muss aus der Sphäre des Kündigungsgegners stammen

Diesbezüglich konstatierte der BGH, dass gemäß § 543 Abs. 1 BGB zwar das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden kann. Ein solcher Grund liege bspw. vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Diese Voraussetzungen sah der BGH auch unter Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände des Einzelfalls in dem zu entscheidenden Fall jedoch als nicht erfüllt an.

Durch die unwahre Behauptung der Vermieter, die Mieter hätten sich rassistisch über Ausländer geäußert, haben die Vermieter nach Auffassung des BGH selbst in nicht unerheblichem Maße gegen ihre mietvertraglichen Pflichten verstoßen und Anlass für die Erstattung der Strafanzeige durch die Mieter gegeben. Angesichts dieser Umstände stellte die erhobene Strafanzeige keine Rechtfertigung für eine fristlose Kündigung der Vermieter dar. Ein Dauerkonflikt zwischen den Parteien, bei welcher die konkrete Ursache nicht eindeutig einer Partei zuzuordnen ist, führt folglich nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Bedeutung für die Praxis

Mit diesem Urteil überträgt der BGH die Grundsätze, die im Gewerbemietrecht schon lange gelten, auch auf das Wohnmietrecht. Dies hat enorme Auswirkungen auf die Praxis des Wohnraummietrechts und stärkt die Position der Mieter gegen unberechtigte, außerordentliche Kündigungen.

So stellt eine Zerrüttung des Mietverhältnisses nur dann einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB dar, wenn die Zerrüttung durch ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters verursacht wurde und ausschließlich dessen Sphärenbereich zuzuordnen ist.

Bei einer Strafanzeige allein liegt jedoch keine Zerrüttung vor, insbesondere dann nicht, wenn die Strafanzeige auf wahrheitswidrigen Behauptungen des Vermieters gegen den Mieter beruht.