Teaser: Der BGH entscheidet: Eine nachträgliche Mietsenkung im laufenden Vertrag fällt nicht unter die Mietpreisbremse – relevant für Berlin.

BGH: Keine Mietpreisbremse bei nachträglicher Mietreduzierung im laufenden Mietverhältnis (Berlin)

Für das Mietrecht in Berlin ist eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs besonders praxisrelevant: Der BGH hat mit Urteil vom 17.12.2025 (VIII ZR 56/25) klargestellt, dass eine einvernehmlich vereinbarte Mietreduzierung während eines laufenden Mietverhältnisses nicht den Vorschriften der Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB unterliegt. Das gilt auch dann, wenn der ursprüngliche Mietvertrag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt – wie in Berlin – geschlossen wurde.

Worum ging es? Zwischenmietverhältnis und spätere Mietsenkung

Im Streit stand ein Berliner Wohnraummietverhältnis, das zunächst über eine gewerbliche Zwischenvermietung strukturiert war. Zwischen Zwischenmieter und Mieterin war eine Nettokaltmiete vereinbart worden. Später kam es zu einer vereinbarten Mietreduzierung (hier: 15 %). Anschließend trat der Eigentümer nach § 565 BGB in das Mietverhältnis ein. Die Mieterin machte gegenüber dem eingetretenen Vermieter Ansprüche aus der Mietpreisbremse geltend und verlangte insbesondere Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB.

Kernaussagen des BGH (VIII ZR 56/25)

1. Maßgeblich ist die im Eintrittszeitpunkt geltende Miethöhe

Der BGH stellt darauf ab, welche Miethöhe im Zeitpunkt des Eintritts des Vermieters nach § 565 BGB im Verhältnis Zwischenmieter/Mieterin tatsächlich galt. War die Miete zu diesem Zeitpunkt bereits wirksam herabgesetzt, ist diese reduzierte Miete die maßgebliche vertragliche Grundlage.

2. Mietpreisbremse gilt nur bei Mietbeginn – nicht bei späteren Vereinbarungen

Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB betreffen nach Wortlaut, Systematik und gesetzgeberischer Zielsetzung Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn. Eine spätere Anpassung der Miethöhe im bestehenden Mietverhältnis – auch wenn sie eine Reduzierung ist – unterfällt diesen Vorschriften nicht. Entscheidend ist damit: Nachträgliche Vereinbarungen zur Miethöhe sind grundsätzlich nicht am Maßstab der Mietpreisbremse zu messen.

3. Die Mietreduzierung war eine Vereinbarung – kein „einseitiger Verzicht“

Der BGH arbeitet zudem heraus, dass die Herabsetzung der Miete regelmäßig nicht als einseitiger Verzicht zu verstehen ist, sondern als vertragliche Änderungsvereinbarung. Maßgeblich ist der objektive Empfängerhorizont: Wird die Miete auf einen neuen Gesamtbetrag herabgesetzt und wird dies übereinstimmend erklärt, liegt eine bindende Vereinbarung vor.

4. Keine analoge Anwendung der §§ 556d ff. BGB

Eine Analogie lehnt der BGH ab. Es fehle bereits an einer planwidrigen Regelungslücke, weil der Gesetzgeber die Mietpreisbremse bewusst auf die Miethöhe bei Wiedervermietung begrenzt habe. Außerdem sei die Interessenlage nicht vergleichbar: Bei einer Mietreduzierung im laufenden Mietverhältnis bestehe typischerweise keine mit dem Neuabschluss vergleichbare Drucksituation.

5. Kein Rechtsmissbrauch (§ 242 BGB)

Auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben sieht der BGH keinen Ansatz, dem (eingetretenen) Vermieter die Berufung auf die nachträgliche Mietreduzierung zu versagen.

6. Konsequenz: Kein Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB

Wenn die Mietpreisbremse auf die maßgebliche Miete nicht anwendbar ist, fehlt es auch an der Grundlage für einen Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB. Die Klage auf Auskunft hatte daher keinen Erfolg.

Warum ist das Urteil für Berlin so wichtig?

In Berlin spielt die Mietpreisbremse in der Beratungspraxis eine zentrale Rolle. Die Entscheidung zeigt jedoch deutlich: Die mietpreisrechtliche Kontrolle nach §§ 556d ff. BGB ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Mietbeginns beschränkt. Wer im laufenden Mietverhältnis eine Miethöhe einvernehmlich neu festlegt – sei es durch Erhöhung oder durch Reduzierung –, bewegt sich regelmäßig außerhalb des Anwendungsbereichs der Mietpreisbremse.

Für Vermieter in Berlin kann das Urteil insbesondere bei Nachträgen, einvernehmlichen Anpassungen und Konstellationen mit Vermietereintritt nach § 565 BGB entscheidend sein. Für Mieter bedeutet es zugleich, dass auch scheinbar vorteilhafte Vereinbarungen (wie eine Mietsenkung) rechtlich Folgen haben können und im Zweifel sorgfältig geprüft werden sollten.

Praxis-Hinweis: Mietspiegel Berlin und Vergleichsmiete

Unabhängig von der Reichweite der Mietpreisbremse sollte die Miethöhe in Berlin stets auch im Blick auf die Werte des Berliner Mietspiegels eingeordnet werden. In vielen Fällen zeigt die Einordnung, dass die vereinbarte Miete – je nach Lage, Baualtersklasse und Ausstattung – bereits im Rahmen der Tabellenwerte liegt oder jedenfalls plausibel begründet werden kann.

Für Mieter stellt die Senatsverwaltung ein Online-Tool zur Orientierung bereit. Zur Mietspiegel-Übersicht / Mietspiegel Berlin (Senatsverwaltung)

Fazit

Der BGH (VIII ZR 56/25) schafft Klarheit: Eine nachträgliche Mietreduzierungsvereinbarung im laufenden Mietverhältnis unterliegt nicht der Mietpreisbremse. Damit wird die Systematik der §§ 556d ff. BGB als Instrument zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn bestätigt – ein wichtiger Leitgedanke für die mietrechtliche Beratung und Prozessführung in Berlin.

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