Kenntnis der Unwirksamkeit einer Kündigung und ihre Auswirkungen auf den Schadensersatzanspruch des Mieters

Spricht der Vermieter eine unberechtigte Kündigung aus, stellt dies grundsätzlich eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis dar, welche zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen kann. Es ist jedoch erforderlich, dass der entstandene Schaden auf die Pflichtverletzung des Vermieters zurückzuführen ist. Ist dem Mieter die Unwirksamkeit der Kündigung bewusst, besteht nach den allgemeinen Kausalitätsgrundsätzen kein Zusammenhang zwischen der Pflichtverletzung und einem eventuell entstandenen Schaden.

So hatte das LG Krefeld mit seinem Urteil vom 25.10.2024 (Az.: 2 S 16/23) entschieden, dass ein Mieter, welcher die Widerrufserklärung als Angebot für einen Aufhebungsvertrag hielt, keinen Schadensersatz für die Umzugskosten geltend machen kann. Ein solcher Schadensersatzanspruch setzt immer einen adäquat kausalen Zusammenhang voraus, welcher durch die positive Kenntnis des Mieters entfällt.

Sachverhalt

Im zu entscheidenden Fall stritten die Parteien über Schadensersatzansprüche aufgrund eines gescheiterten Mietverhältnisses. Die Vermieter hatten zunächst eine Widerrufserklärung ausgesprochen und später wegen Eigenbedarfs gekündigt, obwohl dies vertraglich ausgeschlossen war. Die Mieter hielten den Widerruf jedoch für ein Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrags und nahmen diesen an, sodass es nicht zur Durchführung des Mietvertrages kam. Nachdem die Mieter umgezogen waren, klagten sie auf Schadensersatz für eine entgangene Umzugsbeihilfe vor dem Amtsgericht Krefeld. Diese Klage wurde jedoch abgewiesen, da es am erforderlichen Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung und dem Schaden fehlte. Die Mieter begehrten mit ihrer Berufung die Aufhebung des Urteils der ersten Instanz sowie die Verurteilung der Vermieter zur Zahlung der entstandenen Kosten durch den Umzug. Die Vermieter wiesen die Berufung zurück und stützten sich dabei auf die Ausführungen des Amtsgerichts.

Entscheidung des Gerichts

Ohne Erfolg! Das Landgericht wies die Berufung der Mieter zurück. Ein Anspruch der Mieter auf Schadensersatz ergab sich nicht, da die Pflichtverletzung nicht adäquat kausal für den Schaden in Form der fehlenden Auszahlung einer Umzugsbeihilfe war.

Das AG Krefeld hatte zutreffend festgestellt, dass den Vermietern weder ein Widerrufsrecht noch das Recht zustand, den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen, sodass die Mieter auf die Durchführung des Vertrages hätten bestehen können. Eine solche unberechtigte Kündigung bzw. ein solcher Widerruf, stellt grundsätzlich eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis dar, sodass der Kündigungsempfänger den durch die Kündigung entstandenen Schaden ersetzt verlangen kann. Allerdings muss dieser nach den Kausalitätsgrundsätzen auch auf die unberechtigte Kündigung zurückzuführen sein. Dies ist dann der Fall, wenn das Verhalten des Gekündigten hierdurch herausgefordert wurde und keine ungewöhnliche oder gänzlich unangemessene Reaktion darstellt. Der Kündigungsempfänger darf also aufgrund der vom Kündigenden schlüssig dargelegten Kündigungsvoraussetzung keine Veranlassung haben, an der Wirksamkeit zu zweifeln. Auch wäre der Schaden kausal, wenn der Kündigungsempfänger sich dem Druck des Kündigenden beugt, sofern dieser Druck ein gewisses Maß an Ernsthaftigkeit übersteigt.

Hier war für die Mieter aber ohne weiteres erkennbar, dass für die Vermieter kein Recht bestanden hat, die verbindlich abgegebene Erklärung zum Mietvertragsschluss zu widerrufen. Auch die zusätzlich ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs war mit Blick auf die gerade dazu vertraglich vereinbarten Einschränkungen ebenfalls offensichtlich nicht wirksam. Die Mieter hatten das auch tatsächlich erkannt und den Vermietern mitgeteilt, dass der Mietvertrag aufgrund des Schreibens nicht beendet werden konnte. Die Mieter hatten nicht nur Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung bzw. des Widerrufs, sondern positive Kenntnis der Unwirksamkeit. Die sodann von ihnen selbst erklärte Annahme eines unterstellten Angebots eines Aufhebungsvertrages stellt nach der Auffassung des Gerichts eine ungewöhnliche Reaktion dar. Folglich fehlte es am Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung der Vermieter und dem entstandenen Schaden der Mieter, womit ein Schadensersatzanspruch seitens der letzteren nicht bestand.

Bedeutung für die Praxis

Dieses Urteil verdeutlicht für Mieter, dass sie nicht schutzlos bei unwirksamen Kündigungen sind. So stellt eine unberechtigte Kündigung (ebenso ein Widerruf) grundsätzlich eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis dar, sodass der Kündigungsempfänger den durch diese Kündigung entstandenen Schaden ersetzt verlangen kann. Bestehen jedoch Zweifel an der Wirksamkeit oder ist die Unwirksamkeit offensichtlich, kann dies den Kausalzusammenhang entfallen lassen, welcher zu einem Verlust von Schadensersatzansprüchen führt.

Vermieter sollten bei Aussprache einer Kündigung immer auf deren Wirksamkeit achten, da ihnen ansonsten eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis vorgeworfen werden kann. Dadurch können dem Mieter gegebenenfalls Schadensersatzansprüche entstehen.