Kündigung im Mietrecht Berlin: BGH zu unwirksamer Kündigung und Schadensersatz

Eine unwirksame Kündigung des Mietvertrags kann für Mieter erhebliche Folgen haben. Doch muss der Vermieter automatisch Schadensersatz leisten, wenn sich eine Kündigung später als unwirksam herausstellt? Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 1. Juli 2026 (VIII ZR 4/23) eine für die mietrechtliche Praxis wichtige Entscheidung getroffen.

Der zugrunde liegende Rechtsstreit stammt aus Berlin und gelangte über das Landgericht Berlin zum BGH. Die Entscheidung verdeutlicht eine zentrale Unterscheidung: Es kommt darauf an, ob dem Vermieter bereits materiell kein Kündigungsrecht zustand oder ob ein vorhandenes Kündigungsrecht lediglich nicht wirksam ausgeübt wurde. Nicht jede unwirksame Kündigung führt deshalb automatisch zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters.

Der Berliner Fall: Kündigung eines Mietverhältnisses auf einem kirchlichen Grundstück

Die Mieterin hatte seit 2017 Räume auf einem kirchlichen Gelände in Berlin gemietet. Die Räume wurden überwiegend zu Wohnzwecken genutzt; für zwei Räume war daneben eine gewerbliche Nutzung als Büro vereinbart.

Vermieterin war eine Kirchengemeinde. Im Dezember 2020 stellte die Gemeindepfarrerin und stellvertretende Vorsitzende des Gemeindekirchenrats einer Rechtsanwaltskanzlei eine Vollmacht aus. Die Rechtsanwälte sollten unter anderem zur Kündigung des Mietverhältnisses und zur Führung eines Räumungsprozesses berechtigt sein.

Die Vollmacht war unterschrieben und mit einem Adressstempel versehen. Es fehlte jedoch das nach den einschlägigen kirchenrechtlichen Vorschriften vorgesehene Siegel der Kirchengemeinde.

Die Rechtsanwälte erklärten anschließend im Namen der Vermieterin mehrere Kündigungen. Dabei ist für das Verständnis der BGH-Entscheidung wichtig, zwischen zwei unterschiedlichen Kündigungskomplexen zu unterscheiden.

Kündigung wegen Zahlungsverzug und spätere Kündigungen wegen Pflichtverletzungen

Mit Schreiben vom 1. und 11. Februar 2021 kündigte die Vermieterin zunächst außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich wegen eines behaupteten Zahlungsverzugs. Im weiteren Verlauf wurden am 22. Juni und 13. Juli 2021 weitere Kündigungen ausgesprochen. Diese stützte die Vermieterin auf erhebliche Verletzungen mietvertraglicher Rücksichtnahmepflichten.

Gerade diese Unterscheidung ist für die schadensersatzrechtliche Beurteilung entscheidend. Hinsichtlich der Kündigungen wegen Zahlungsverzugs musste der BGH für das Revisionsverfahren davon ausgehen, dass kein für eine Kündigung ausreichender Mietrückstand bestand. Diese Kündigungen waren damit revisionsrechtlich als materiell unberechtigt zu behandeln.

Anders verhielt es sich bei den späteren Kündigungen wegen der Verletzung mietvertraglicher Rücksichtnahmepflichten. Insoweit bestätigte der BGH, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB materiell gegeben war.

Räumungsklage und Schadensersatzforderungen der Mieterin

Die Vermieterin erhob schließlich Räumungsklage. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg verurteilte die Mieterin zunächst zur Räumung.

Im Berufungsverfahren machte die Mieterin ihrerseits umfangreiche Ansprüche gegen die Kirchengemeinde und die Gemeindepfarrerin geltend. Sie verlangte unter anderem die Freistellung von Rechtsanwaltskosten in Höhe von mindestens 15.750 Euro, Schadensersatz wegen Verdienstausfalls in Höhe von 16.500 Euro sowie ein Schmerzensgeld von mindestens 3.000 Euro.

Damit stellte sich die grundsätzliche Frage: Kann ein Mieter Schadensersatz verlangen, wenn die gegen ihn ausgesprochene Kündigung unwirksam ist?

BGH: Unwirksame Kündigung führt nicht automatisch zu Schadensersatz

Der Bundesgerichtshof verneint einen solchen Automatismus. Für einen möglichen Schadensersatzanspruch muss danach genau untersucht werden, warum die Kündigung unwirksam ist.

Besteht materiell ein Kündigungsgrund, darf der Vermieter grundsätzlich von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen. Unterläuft bei der Ausübung dieses Rechts ein Fehler, der dazu führt, dass die konkrete Kündigungserklärung unwirksam ist, begründet dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht ohne Weiteres eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Mieter.

Der BGH stellt klar, dass den Vermieter gegenüber dem Mieter grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht trifft, bei einer materiell berechtigten Kündigung sämtliche Voraussetzungen ihrer wirksamen Ausübung einzuhalten beziehungsweise eine wegen eines solchen Fehlers unwirksame Kündigung zu unterlassen.

Materielles Kündigungsrecht und wirksame Kündigungserklärung sind zu unterscheiden

Für die Praxis bei einer Kündigung eines Mietvertrags in Berlin ist deshalb zwischen zwei Ebenen zu unterscheiden.

Zum einen muss geprüft werden, ob überhaupt ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund besteht. Bei einer fristlosen Kündigung kann dies beispielsweise ein erheblicher Zahlungsverzug oder eine schwerwiegende Verletzung mietvertraglicher Pflichten sein.

Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob dieses Kündigungsrecht im konkreten Fall auch wirksam ausgeübt wurde. Dabei können unter anderem die Kündigungserklärung selbst, die Vertretungsmacht des Erklärenden und weitere gesetzliche Voraussetzungen von Bedeutung sein.

Eine Kündigung kann deshalb unwirksam sein, obwohl der Vermieter materiell zur Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt war.

Fehlerhafte Vollmacht bei einer Kündigung durch Rechtsanwälte

Im entschiedenen Fall lag das besondere Problem in der Vollmacht der mit der Kündigung beauftragten Rechtsanwälte. Die Vollmacht war zwar unterzeichnet, entsprach aufgrund des fehlenden Siegels aber möglicherweise nicht den einschlägigen kirchenrechtlichen Zuständigkeits- und Formvorschriften.

Dies konnte dazu führen, dass die Rechtsanwälte nicht über die erforderliche Vertretungsmacht verfügten. Bei einer Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft. Eine Vertretung ohne Vertretungsmacht ist bei einem solchen Rechtsgeschäft nach § 180 Satz 1 BGB grundsätzlich unzulässig.

Der Bundesgerichtshof trennt jedoch auch an dieser Stelle zwischen der materiellen Berechtigung zur Kündigung und dem Fehler bei deren wirksamer Ausübung. Ein Problem bei der Vollmacht beseitigt nicht automatisch einen tatsächlich vorhandenen Kündigungsgrund.

Fristlose Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzungen

Bei den später ausgesprochenen Kündigungen bestätigte der BGH, dass die Vermieterin materiell zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt war.

Die Mieterin hatte nach den gerichtlichen Feststellungen auf ihrer Internetseite wiederholt herabsetzende Äußerungen über die Kirchengemeinde und einzelne Mitglieder des Gemeindekirchenrats veröffentlicht. Unter anderem wurden Informationen verbreitet, anhand derer die private Wohnanschrift einer Vorsitzenden ermittelt werden konnte. Zudem war deren Klingelschild abgebildet worden.

Die Gerichte werteten dieses Verhalten als erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten. Der BGH bestätigte, dass bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden durfte, dass ein Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis in besonderem Maße gegenseitige Rücksichtnahme verlangt.

Unter den konkreten Umständen war nach der Entscheidung auch eine vorherige Abmahnung entbehrlich.

Unberechtigte Kündigung des Mietvertrags: Wann besteht Schadensersatz?

Anders kann die Rechtslage sein, wenn bereits materiell kein Kündigungsgrund besteht.

Der BGH bestätigt insoweit seine bisherige Rechtsprechung: Spricht ein Vermieter schuldhaft eine materiell unberechtigte Kündigung aus, kann darin eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten liegen. Entsteht dem Mieter gerade aufgrund dieser Pflichtverletzung ein ersatzfähiger Schaden, kann grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB in Betracht kommen.

Für die Prüfung möglicher Schadensersatzansprüche reicht deshalb die Feststellung, dass eine Kündigung unwirksam war, nicht aus.

Entscheidend sind vielmehr insbesondere folgende Fragen: Bestand materiell ein Kündigungsgrund? Warum war die Kündigung unwirksam? Hat der Vermieter schuldhaft gehandelt? Und welcher konkrete Schaden ist dem Mieter gerade hierdurch entstanden?

Kündigung wegen Zahlungsverzug: Was entschied der BGH?

Diese Differenzierung zeigt sich im selben Verfahren bei den früheren Kündigungen wegen eines behaupteten Zahlungsverzugs.

Hinsichtlich der Kündigungen vom 1. und 11. Februar 2021 musste der Bundesgerichtshof mangels gegenteiliger Feststellungen für das Revisionsverfahren davon ausgehen, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt kein kündigungsrelevanter Mietrückstand bestand.

Diese Kündigungen waren damit revisionsrechtlich als materiell unberechtigt zu behandeln. Anders als bei den späteren Kündigungen wegen Verletzung der Rücksichtnahmepflichten ging es hier also nicht lediglich um einen Fehler bei der wirksamen Ausübung eines bestehenden Kündigungsrechts.

Gleichwohl führten auch diese Kündigungen im konkreten Fall nicht zu den von der Mieterin geltend gemachten Schadensersatzansprüchen. Der BGH prüfte hierzu insbesondere die verlangten Rechtsanwaltskosten, den behaupteten Verdienstausfall und das geltend gemachte Schmerzensgeld.

Räumungsklage: Keine automatische Schadensersatzhaftung des Vermieters

Eine weitere wichtige Aussage des Urteils betrifft die Räumungsklage.

Allein die Einleitung und Führung eines gerichtlichen Verfahrens begründet nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich weder eine unerlaubte Handlung noch eine schadensersatzpflichtige Vertragsverletzung.

Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn sich die Rechtsauffassung der klagenden Partei später als unzutreffend erweist oder die Klage keinen Erfolg hat.

Hintergrund ist der verfassungsrechtlich gewährleistete Zugang zu den staatlichen Gerichten. Wer ein vermeintliches Recht gerichtlich geltend macht, soll grundsätzlich nicht allein deshalb einem zusätzlichen Schadensersatzrisiko ausgesetzt sein, weil seine rechtliche Beurteilung später nicht bestätigt wird.

Ausnahme: Sittenwidrige oder missbräuchliche Prozessführung

Eine Schadensersatzhaftung wegen der Einleitung oder Führung eines gerichtlichen Verfahrens kommt allerdings in engen Ausnahmefällen in Betracht.

Der BGH nennt insbesondere Fälle, in denen ein gerichtliches Verfahren sittenwidrig und mit zumindest bedingtem Schädigungsvorsatz betrieben wird. Eine Haftung kann daher in Betracht kommen, wenn das gerichtliche Verfahren mit unlauteren Mitteln gezielt zur Schädigung der Gegenseite missbraucht wird.

Solche besonderen Umstände lagen in dem vom BGH entschiedenen Berliner Verfahren nicht vor.

Kann der Mieter Rechtsanwaltskosten als Schadensersatz verlangen?

Das Urteil enthält außerdem wichtige Hinweise zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten.

Die Mieterin verlangte unter anderem die Freistellung von erheblichen Kosten ihrer im Berufungsverfahren beauftragten Rechtsanwälte. Grundlage dieser Kosten war eine individuelle Vergütungsvereinbarung.

Der BGH stellte klar, dass für einen materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch grundsätzlich kein Raum besteht, soweit es um Kosten geht, die gerade durch die Einleitung und Führung eines gerichtlichen Verfahrens verursacht wurden. Insoweit sind grundsätzlich die prozessrechtlichen Kostenvorschriften maßgeblich.

Der prozessuale Kostenerstattungsanspruch umfasst zudem grundsätzlich nur die gesetzlichen Gebühren und Auslagen nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. Ein darüber hinausgehendes Honorar aufgrund einer individuellen Vergütungsvereinbarung kann grundsätzlich nicht auf die Gegenseite abgewälzt werden.

Kein Schadensersatz für den eigenen Zeitaufwand im Prozess

Die Mieterin verlangte außerdem Ersatz für den eigenen Zeitaufwand, den sie mit der Vorbereitung und Führung des Rechtsstreits verbunden sah. Sie hatte unter anderem umfangreiche Recherchen zum Kirchenrecht vorgenommen und den Sachverhalt für ihre Rechtsanwälte aufgearbeitet.

Auch insoweit verneinte der Bundesgerichtshof einen Schadensersatzanspruch.

Der allgemeine Zeit- und Arbeitsaufwand einer Partei für die Vorbereitung und Durchführung eines Rechtsstreits gehört grundsätzlich zu ihrem eigenen Pflichtenkreis. Hierzu zählen beispielsweise die Durcharbeitung des Prozessstoffs, die Sachverhaltsaufbereitung, die Kommunikation mit dem eigenen Rechtsanwalt oder die Mitarbeit an Schriftsätzen.

Kündigung und Räumungsklage: Was Vermieter in Berlin beachten sollten

Für Vermieter in Berlin zeigt das Urteil, dass nicht jeder Fehler bei einer Kündigung automatisch Schadensersatzansprüche des Mieters auslöst. Daraus sollte allerdings keinesfalls geschlossen werden, dass Fehler bei einer Kündigung rechtlich folgenlos wären.

Eine unwirksame Kündigung kann dazu führen, dass das Mietverhältnis fortbesteht und eine hierauf gestützte Räumungsklage keinen Erfolg hat. Hinzu kommen erhebliche Prozesskosten und zeitliche Verzögerungen.

Vor einer fristlosen oder ordentlichen Kündigung eines Mietvertrags sollte deshalb sorgfältig geprüft werden, ob der Kündigungsgrund tatsächlich besteht und ob das Kündigungsrecht auch wirksam ausgeübt wird. Dies gilt insbesondere bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, erheblichen Vertragsverletzungen und bei Kündigungen, die durch einen Bevollmächtigten ausgesprochen werden.

Was bedeutet das Urteil für Mieter in Berlin?

Auch für Mieter in Berlin enthält die Entscheidung wichtige Hinweise. Wer eine unwirksame Kündigung erhält, sollte zwischen der Abwehr der Kündigung und möglichen Schadensersatzansprüchen unterscheiden.

Aus der Unwirksamkeit der Kündigung folgt nicht automatisch, dass der Vermieter sämtliche Kosten und sonstigen Nachteile ersetzen muss, die dem Mieter im Zusammenhang mit der Auseinandersetzung entstehen.

Für einen Schadensersatzanspruch kann insbesondere entscheidend sein, weshalb die Kündigung unwirksam ist, ob dem Vermieter überhaupt ein materielles Kündigungsrecht zustand, ob ihm ein Verschulden vorzuwerfen ist und ob der geltend gemachte Schaden gerade auf der Pflichtverletzung beruht.

BGH trennt zwischen Kündigungsgrund und wirksamer Kündigungserklärung

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 2026 (VIII ZR 4/23) ist deshalb weit über die ungewöhnlichen Besonderheiten des konkreten Falls hinaus von Bedeutung.

Der BGH trennt konsequent zwischen dem materiellen Bestehen eines Kündigungsrechts und dessen wirksamer Ausübung. Besteht materiell ein Kündigungsgrund, führt ein Fehler bei der Kündigungserklärung beziehungsweise bei der Ausübung des Kündigungsrechts nicht automatisch zu einer Schadensersatzpflicht des Vermieters.

Fehlt dagegen bereits der materielle Kündigungsgrund, kann eine schuldhaft ausgesprochene Kündigung grundsätzlich eine Schadensersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB begründen. Ob und in welcher Höhe tatsächlich Schadensersatz zu leisten ist, hängt anschließend insbesondere vom geltend gemachten Schaden und dessen Ursächlichkeit ab.

Häufige Fragen zu unwirksamer Kündigung und Schadensersatz

Kann ein Mieter Schadensersatz wegen einer unwirksamen Kündigung verlangen?

Nicht automatisch. Entscheidend ist insbesondere, weshalb die Kündigung unwirksam ist. Bestand materiell ein Kündigungsgrund und scheitert die Kündigung lediglich an einem Fehler bei dessen wirksamer Ausübung, folgt daraus nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich noch kein Schadensersatzanspruch.

Haftet ein Vermieter für eine unberechtigte Kündigung?

Das kann der Fall sein. Spricht der Vermieter schuldhaft eine materiell unberechtigte Kündigung aus und entsteht dem Mieter gerade hierdurch ein ersatzfähiger Schaden, kann grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB bestehen.

Kann eine fehlerhafte Vollmacht eine Kündigung unwirksam machen?

Ja. Wird eine Kündigung durch einen Vertreter ausgesprochen, müssen die Voraussetzungen einer wirksamen Stellvertretung vorliegen. Handelt der Vertreter ohne Vertretungsmacht, ist bei der Kündigung als einseitigem Rechtsgeschäft insbesondere § 180 BGB zu beachten.

Muss der Vermieter nach einer erfolglosen Räumungsklage Schadensersatz zahlen?

Nein, nicht allein deshalb, weil die Räumungsklage erfolglos bleibt. Nach der Rechtsprechung des BGH begründet die Inanspruchnahme eines staatlichen Gerichts grundsätzlich keine Schadensersatzhaftung. Etwas anderes kann nur unter besonderen Umständen gelten, beispielsweise bei einer sittenwidrigen Prozessführung mit Schädigungsvorsatz.

Muss der Vermieter die Anwaltskosten des Mieters nach einer unwirksamen Kündigung bezahlen?

Auch dies lässt sich nicht pauschal beantworten. Für Kosten, die durch die Führung eines gerichtlichen Verfahrens entstehen, gelten grundsätzlich die prozessrechtlichen Kostenvorschriften. Eine individuelle Honorarvereinbarung des Mieters mit seinem Rechtsanwalt kann grundsätzlich nicht ohne Weiteres auf den Vermieter abgewälzt werden.

Fazit: Kündigung eines Mietvertrags in Berlin sorgfältig prüfen

Das BGH-Urteil zeigt, dass bei einer Kündigung im Mietrecht mehrere rechtliche Ebenen auseinanderzuhalten sind. Die Unwirksamkeit einer Kündigung beantwortet noch nicht automatisch die Frage, ob der Vermieter dem Mieter Schadensersatz schuldet.

Entscheidend ist insbesondere, ob materiell ein Kündigungsgrund bestand oder ob bereits die Kündigung als solche unberechtigt war. Ebenso müssen ein mögliches Verschulden, der konkret geltend gemachte Schaden und dessen Ursächlichkeit geprüft werden.

Für Vermieter empfiehlt sich deshalb eine rechtliche Prüfung möglichst bereits vor Ausspruch einer Kündigung. Mieter sollten nach Erhalt einer Kündigung sowohl deren Wirksamkeit als auch mögliche Folgeansprüche prüfen lassen.

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Besprochene Entscheidung: BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 4/23 (LG Berlin), veröffentlicht unter anderem in NZM 2026, 785.