Kündigung wegen unerlaubter Überlassung der Wohnung an Dritte – LG Berlin II konkretisiert Anforderungen

Das Landgericht Berlin II hat mit Urteil vom 31.07.2025 (Az. 65 S 24/25) eine für Vermieter äußerst praxisrelevante Entscheidung getroffen: Überlässt ein Mieter die Wohnung einem Dritten – selbst dem Lebensgefährten – und wohnt er selbst nicht mehr dort, kann dies eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen.

Der Fall: Auszug nach Brandenburg – Lebensgefährte bleibt in der Berliner Wohnung

Die Mieterin war aus familiären und gesundheitlichen Gründen nach Kyritz verzogen, hatte dort ihren alleinigen Wohnsitz angemeldet und arbeitete auch dort. In der Berliner Wohnung verblieb ihr Lebensgefährte. Eine ausdrückliche Erlaubnis zur vollständigen Gebrauchsüberlassung lag nicht vor.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen unerlaubter Überlassung gemäß § 540 BGB in Verbindung mit § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Aufnahme eines Lebensgefährten: Erlaubnis ja – aber nur bei eigener Mitnutzung

Das Gericht stellt klar: Auch ein Lebensgefährte ist „Dritter“ im Sinne des § 540 BGB. Zwar kann nach § 553 BGB ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis bestehen. Dieser Anspruch setzt jedoch voraus, dass der Mieter die Wohnung weiterhin selbst nutzt und der Lebensgefährte in seinen Haushalt aufgenommen wird.

Wird die Wohnung hingegen faktisch vollständig überlassen und fehlt eine konkrete Rückkehrabsicht, entfällt die Privilegierung des § 553 BGB.

Keine konkrete Rückkehrabsicht = keine erlaubnisfähige Überlassung

Das LG Berlin II betont, dass eine bloß abstrakte Möglichkeit einer späteren Rückkehr nicht ausreicht. Erforderlich ist ein konkret umrissener Rückkehrwille. Die Anmeldung eines alleinigen Wohnsitzes am neuen Ort, fehlende substantiierte Darlegung zur weiteren Nutzung sowie das Gesamtverhalten der Mieterin wertete das Gericht als klare Indizien für eine endgültige Wohnungsaufgabe.

Pflichtverletzung trotz möglichem Erlaubnisanspruch

Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung, dass bereits das Unterlassen der vorherigen Einholung einer Erlaubnis eine Pflichtverletzung darstellt – selbst dann, wenn theoretisch ein Anspruch auf Zustimmung hätte bestehen können. Nur wenn der Vermieter zur Erlaubniserteilung verpflichtet gewesen wäre, könnte eine Kündigung rechtsmissbräuchlich sein.

Räumungsanspruch auch gegen den Lebensgefährten

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter gemäß § 546 Abs. 2 BGB die Wohnung auch vom Lebensgefährten als Besitzmittler herausverlangen. Eine eigene vertragliche Beziehung ist hierfür nicht erforderlich.

Bedeutung für Vermieter in Berlin

Gerade in Berlin kommt es häufig vor, dass Mieter aus beruflichen oder familiären Gründen zeitweise oder dauerhaft wegziehen und die Wohnung faktisch weitergeben. Die Entscheidung stärkt Vermieterrechte deutlich:

Wer auszieht und keine konkrete Rückkehrabsicht nachweisen kann, verliert den Schutz des § 553 BGB.

Für Vermieter empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung folgender Punkte:

• Besteht noch eine tatsächliche Eigennutzung?
• Liegt eine konkrete Rückkehrabsicht vor?
• Wurde eine ausdrückliche Erlaubnis eingeholt?
• Welche Indizien sprechen für eine vollständige Gebrauchsüberlassung?

Fazit

Das Urteil des LG Berlin II bringt wichtige Klarheit: Die Aufnahme eines Lebensgefährten ist kein Freibrief für eine vollständige Wohnungsüberlassung. Zieht der Mieter aus und nutzt die Wohnung nur noch besuchsweise, kann dies eine kündigungsrelevante Pflichtverletzung darstellen.

Für Vermieter in Berlin eröffnet die Entscheidung eine klare Argumentationslinie bei unerlaubter Weitergabe von Wohnraum.