LG Berlin: Der Vermieter schuldet den Vollbeweis dafür, dass er aus lauteren Motiven den Eigenbedarf geltend macht

Der Fall vor Gericht

In dem streitgegenständlichen Fall hatte das Landgericht Berlin über die Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung zu entscheiden.

Der Vermieter nahm den Mieter wegen Eigenbedarfs auf Räumung und Herausgabe einer in den 1980er Jahren angemieteten Dreizimmerwohnung in Berlin in Anspruch. Nachdem der klagende Vermieter die Wohnung gekauft hatte und als neuer Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten war, kündigte er mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten kurze Zeit später das Mietverhältnis und berief sich auf Eigenbedarf. Zur Begründung der Eigenbedarfskündigung führte der Vermieter an, er habe die Wohnung gekauft, um seinen Schwestern die Gründung eines eigenen Haushalts zu ermöglichen. Diese seien Studentinnen und bezögen BAföG; die Leistungen reichten nicht aus, damit seine Schwestern sich auf dem Berliner Mietmarkt mit Wohnraum versorgen könnten. Die aktuelle Miete betrage nur ca. 15 % seines Einkommens, worauf er nicht angewiesen sei. Er könne also seinen Schwestern helfen und wolle das auch; dies sei für ihn als Bruder wegen des engen Familienverhältnisses selbstverständlich und er fühle sich dazu auch verpflichtet. Das Amtsgericht Berlin- Charlottenburg hat die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung.

Landgericht Berlin: Zweifel an den Motiven des Klägers bleiben bestehen

Ohne Erfolg! Die Berufungskammer des Landgericht Berlin war nicht davon überzeugt, dass der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich vorliegt. Obwohl das Kündigungsschreiben des klagenden Vermieters die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllte, bestanden nach Auffassung des Gerichts nicht unerhebliche Zweifel aufgrund der Aussagen der Schwestern des Klägers, die im ersten Rechtszug als Zeuginnen gehört wurden.

Die Kammer war nicht vollständig davon überzeugt, dass der Kläger in gutem Glauben und aus familiärer Verbundenheit handelte, und dass sein Kauf und seine Eigenbedarfskündigung der Unterstützung seiner Schwestern dienen.

Vermutete Entmietung zur Wert- und Ertragssteigerung

Aufgrund der täglichen Praxis der Berufungskammer und der häufigen Behandlung von vorgespielten oder konstruierten Eigenbedarfsfällen, konnte das Gericht nicht die Möglichkeit ausschließen, dass die Wohnung für die Zwecke der Wert- und Ertragssteigerung des klagenden Vermieters "entmietet" werden sollte.

Obwohl der Kläger erklärt hatte, dass er aus familiären Gründen zumindest mittelfristig auf einen erheblichen Teil seines Nettoeinkommens zugunsten seiner Schwestern verzichten würde, blieben nach Auffassung des Gerichts dennoch Zweifel an den vorgetragenen Motiven des Klägers bestehen.

Insbesondere konnten die Schwestern des Klägers keine Gründe nennen, warum er ihnen die Wohnung überlassen möchte. Beide Schwestern haben die Frage, warum ihr Bruder ihnen die Wohnung überlassen möchte, unbeantwortet gelassen. Die jüngere Schwester hatte lediglich angegeben, dass der Bruder ihnen die Wohnung "für wenig Geld" überlassen werde, während die ältere Schwester erklärt hatte, dass es für zwei Studentinnen mit BAföG in Berlin so gut wie unmöglich sei, anderweitig eine Wohnung zu finden. Diese Aussagen reichten nach Auffassung des Landgerichts jedoch nicht aus, um das Gericht von der Wahrheit des behaupteten Eigenbedarfs zu überzeugen.

Bedeutung der Entscheidung

Angesichts der zahlreichen Gerichtsverhandlungen in den letzten Jahren, bei denen Vermieter Eigenbedarfskündigungen mit verschiedenen Begründungen durchgesetzt haben, ist die vorliegende Entscheidung des Gerichts im konkreten Einzelfall vertretbar. Insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gibt es viele Fälle, in denen Vermieter später zugeben müssen, dass sie den Eigenbedarf nur vorgeschoben haben.

Vermieter die eine Kündigung wegen Eigenbedarf in Berlin aussprechen möchten, sollten daher insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, darauf zu achten, ihre Gründe für den Eigenbedarf substantiierter vorzutragen und im Zweifel auch beweisen zu können. Das Landgericht Berlin ist in diesem Zusammenhang besonders sensibilisiert.

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