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LG Berlin: Ein vorübergehender Gebrauch der Mietsache liegt vor, wenn der Vertragswillen beider Parteien darauf gerichtet ist, dass die Mietsache nur zu einem vorübergehenden Nutzungszweck überlassen wurde

von Fabian Bagusche

Der Fall vor Gericht

Die Parteien hatten einen Mietvertrag für eine möblierte Wohnung in Berlin abgeschlossen, der eine feste Mietdauer von wenigen Monaten vorsah. Der Vertrag wurde explizit für "die Dauer der beruflichen Abordnung des Vermieters" geschlossen. In der Anzeige für möblierten Wohnraum hatte der Mieter außerdem angegeben, dass er nur für einige Monate mieten möchte. Nach Ablauf der Mietzeit entstand ein Streit: Der Mieter verlangte, länger in der Wohnung bleiben zu dürfen. Darüber hinaus erhob er eine Feststellungsklage gegen den Vermieter, um festzustellen, dass für das betreffende Mietverhältnis lediglich die ortsübliche Vergleichsmiete plus Möblierungszuschlag gilt und nicht die höhere vereinbarte Miete, die der Vermieter festgelegt hatte. Der Mieter stützte sich dabei auf § 556d Abs. 1 BGB. Das Gericht wies den Antrag jedoch ab. Daraufhin legte der Mieter Berufung gegen das Urteil ein.

"Vorübergehender Gebrauch" liegt vor, wenn von vorneherein bei Abschluss des Mietvertrags aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet worden ist

Ohne Erfolg! Das Landgericht hat in seiner Berufungsentscheidung festgestellt, dass § 556d Abs. 1 BGB nicht anwendbar ist. Das Amtsgericht gelangte zu dem Ergebnis, dass es sich bei dem Mietverhältnis um eine vorübergehende Nutzung gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt. Für solche Mietverhältnisse gilt die Regelung des § 556d Abs. 1 BGB nicht, die die Miete zu Beginn des Verhältnisses auf höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Entscheidend ist nicht die Dauer, sondern der besondere, vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs

Entscheidend ist, dass die Anmietung von Anfang an nur einen temporären Aufenthalt in der Wohnung vorsieht und das Ende absehbar ist, so das LG Berlin. Die Absichten sowohl des Mieters als auch des Vermieters sind dabei wichtig. Eine Möblierung oder eine feste Zeitangabe sind nicht erforderlich, um von einer vorübergehenden Nutzung auszugehen. Die Auslegung des Vertrags zeigt, dass die Vertragsparteien sich nur für eine kurze Zeit verbinden wollten, was deutlich wird, da der Mieter bereits beim ersten Kontakt die begrenzte Mietdauer angegeben hat.

Auf die tatsächliche Möblierung der Wohnung kommt es nicht an

Die Entscheidung präzisiert den Begriff des vorübergehenden Gebrauchs gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Dabei wird zu Recht der Wille beider Vertragsparteien, einschließlich des Vermieters, als entscheidend hervorgehoben. Die konkrete Zeitdauer spielt hingegen eine untergeordnete Rolle und ist nicht maßgebend, ebenso wie die Möblierung der Wohnung. Die Beurteilung, ob ein vorübergehender Gebrauch vorliegt, ist daher stets eine Einzelfallbetrachtung.

Bedeutung der Entscheidung für die Praxis

Die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ist derzeit ein bedeutender Trend. Einige Vermieter möblieren ihre Wohnungen und vermieten sie dann zeitlich begrenzt - also zum vorübergehenden Gebrauch - zu hohen Preisen, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Dies ist jedoch nicht ohne weiteres rechtlich zulässig. Wenn Mieter tatsächlich ihren Hauptwohnsitz in der Wohnung begründen möchten, handelt es sich nicht um einen vorübergehenden Wohnbedarf. Bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch muss die Überlassung des Wohnraums von kurzer Dauer sein und einen zeitlich begrenzten besonderen Bedarf wie Arbeitseinsatz, Urlaub, Tagungen, Messen, Fortbildungen, usw. abdecken. In solchen Fällen haben Mieter ihren Hauptwohnsitz anderswo, und eine vorübergehende und zeitlich begrenzte Vermietung ist möglich. Insbesondere bei als befristet deklarierten Mietverträgen, die eine Verlängerung vorsehen, ohne offensichtlichen Grund für die kurze Vertragsdauer und/oder ohne Angabe dessen, ist es ratsam, den Mietvertrag entsprechend zu überprüfen. Im besten Fall stellt sich heraus, dass das „normale Mietrecht“ tatsächlich anwendbar ist. Wenn es sich jedoch tatsächlich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt, haben Mieter praktisch keinen Kündigungsschutz. Vermieter benötigen keinen Kündigungsgrund oder berechtigtes Interesse, um das Mietverhältnis zu beenden. In solchen Fällen besteht auch keine Möglichkeit eines Widerspruchs gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB.

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RA Fabian Bagusche
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