LG Berlin II: Kündigung bei unerlaubter Überlassung der Wohnung an Dritte
Unerlaubte Gebrauchsüberlassung als Kündigungsgrund
Die unerlaubte Überlassung einer Mietwohnung an Dritte stellt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar. Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt, einem Dritten den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Verstößt der Mieter hiergegen schuldhaft und nicht nur unerheblich, kann dies eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen.
Der Berliner Fall: Mieterin zieht aus, Lebensgefährte bleibt
Gegenstand der Entscheidung des LG Berlin II war ein Mietverhältnis über eine Berliner Wohnung. Die Mieterin hatte ihren Lebensmittelpunkt dauerhaft an einen anderen Ort verlegt und dort gemeinsam mit ihrer Tochter einen neuen Wohnsitz begründet. In der Wohnung verblieb ihr Lebensgefährte, der die Räume fortan allein nutzte. Eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters für diese Form der Nutzung lag nicht vor.
Lebensgefährte gilt als „Dritter“ im Sinne des Gesetzes
Das Gericht stellt klar, dass auch der Lebensgefährte eines Mieters mietrechtlich als „Dritter“ im Sinne des § 540 BGB anzusehen ist. Die Aufnahme eines Lebensgefährten unterliegt daher grundsätzlich den Voraussetzungen der §§ 540, 553 BGB. Ein Anspruch auf Gestattung besteht regelmäßig nur, solange der Mieter die Wohnung selbst weiterhin nutzt und der Lebensgefährte in den bestehenden Haushalt aufgenommen wird.
Keine Gestattung bei vollständiger Aufgabe der Wohnung
Nach Auffassung des LG Berlin II lag hier keine bloße Haushaltsaufnahme mehr vor. Die Mieterin hatte die Wohnung faktisch aufgegeben. Sie arbeitete dauerhaft am neuen Wohnort, war dort melderechtlich erfasst und konnte keine konkretisierte Rückkehrabsicht darlegen. Ein lediglich abstraktes Offenhalten einer Rückkehrmöglichkeit genügt hierfür nicht. In dieser Konstellation handelt es sich um eine unzulässige vollständige Gebrauchsüberlassung.
Frühere Duldung schützt nicht vor Kündigung
Dass der Vermieter den Einzug des Lebensgefährten zunächst zur Kenntnis genommen hatte, stand der Kündigung nicht entgegen. Die Zustimmung bezog sich erkennbar nur auf ein gemeinsames Wohnen bei fortdauernder Eigennutzung durch die Mieterin. Mit deren Auszug wurde diese Grenze überschritten. Die Pflichtverletzung erhielt zusätzliches Gewicht dadurch, dass sie auch nach Abmahnung fortgesetzt wurde.
Praktische Bedeutung für Berliner Mietverhältnisse
Gerade in Berlin, wo Wohnraum häufig zeitweise oder dauerhaft an Dritte weitergegeben wird, hat die Entscheidung erhebliche praktische Relevanz. Mieter können sich nicht darauf berufen, ein Anspruch auf Aufnahme eines Lebensgefährten bestehe unabhängig davon, ob sie die Wohnung noch selbst bewohnen. Vermieter wiederum erhalten klare Kriterien an die Hand, wann eine Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung rechtlich tragfähig ist.
Einordnung
Das Urteil des LG Berlin II schärft die Abgrenzung zwischen zulässiger Haushaltsaufnahme und kündigungsrelevanter Weitergabe der Wohnung. Maßgeblich ist nicht die formale Bezeichnung als „Lebensgefährte“, sondern die tatsächliche Nutzung der Wohnung. Gibt der Mieter die Wohnung auf, endet regelmäßig auch der Schutz der §§ 553, 540 BGB.
