LG Berlin II: Verschmutzte Fenster rechtfertigen keine fristlose Kündigung im Gewerbemietrecht

Das Landgericht Berlin II hat mit Urteil vom 07.07.2026 (Az. 100 O 51/25) wichtige Grenzen des außerordentlichen Kündigungsrechts bei Gewerberaummietverträgen aufgezeigt. Verschmutzungen von Fenstern und einer Glasfassade durch Staub und Vogelkot rechtfertigen danach jedenfalls dann keine fristlose Kündigung, wenn lediglich eine unerhebliche optische Beeinträchtigung vorliegt. Auch eine behauptete Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses eröffnet in einer solchen Konstellation keinen zusätzlichen Kündigungsgrund.

Der Fall: Langfristiger Gewerbemietvertrag über mehr als 2.600 Quadratmeter

Gegenstand des Rechtsstreits war ein langfristiger Gewerberaummietvertrag über Flächen in einem Berliner Hochhaus. Die Mieterin nutzte insgesamt rund 2.616 Quadratmeter in den Ebenen 9 bis 12 des vollständig mit einer Glasfassade versehenen Gebäudes. Der Mietvertrag war bis zum Jahr 2032 befristet.

Anfang 2025 beanstandete die Mieterin Verschmutzungen der Außenfenster und der Glasfassade und verlangte deren Reinigung. Kurz darauf teilte sie der Vermieterin zugleich erhebliche finanzielle Engpässe mit und bat um eine vorzeitige Aufhebung des langfristigen Mietvertrags. Die Vermieterin ging hierauf nicht ein.

In der Folge sprach die Mieterin innerhalb weniger Wochen mehrere außerordentliche Kündigungen aus. Zur Begründung berief sie sich schwerpunktmäßig auf die Verschmutzung der Fenster und Glasflächen durch Staub und Vogelkot. Später wurde zusätzlich eine angebliche Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses als Kündigungsgrund angeführt.

LG Berlin II: Sämtliche außerordentlichen Kündigungen unwirksam

Das Landgericht Berlin II folgte dieser Argumentation nicht. Es stellte fest, dass die insgesamt fünf außerordentlichen Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet haben. Der bis 2032 geschlossene Gewerberaummietvertrag besteht daher ungekündigt fort.

Im Mittelpunkt der Entscheidung steht § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB. Danach kann ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung insbesondere vorliegen, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

Das Gericht betont dabei einen wichtigen Grundsatz: Nicht jede Gebrauchsbeschränkung berechtigt automatisch zur fristlosen Kündigung. Unerhebliche Beeinträchtigungen und bloße Bagatellen reichen hierfür grundsätzlich nicht aus.

Optische Verschmutzung kann ein Mangel sein – entscheidend ist aber ihr Gewicht

Das Landgericht schloss nicht grundsätzlich aus, dass eine Verschmutzung von Fenstern und Fassaden einen optischen Mangel einer Gewerbeimmobilie darstellen kann. Entscheidend sind jedoch die konkreten Umstände des Einzelfalls und insbesondere der vertraglich vorausgesetzte Gebrauch.

Im entschiedenen Fall fehlte den Verschmutzungen nach Auffassung des Gerichts das für eine außerordentliche Kündigung erforderliche Gewicht. Eine relevante Funktionsbeeinträchtigung der Fenster war nicht dargelegt. Insbesondere war weder nachvollziehbar vorgetragen noch anhand der vorgelegten Lichtbilder erkennbar, dass der Lichteinfall oder die Möglichkeit, durch die Fenster zu schauen, wesentlich beeinträchtigt war.

Repräsentatives Gebäude allein macht Verschmutzungen nicht erheblich

Bemerkenswert ist die Entscheidung insbesondere deshalb, weil das Gericht den hochwertigen und repräsentativen Charakter des Mietobjekts ausdrücklich berücksichtigt hat. Die Glasfassade stellte ein zentrales und wertbildendes Merkmal des Gebäudes dar. Hinzu kam eine nach den Feststellungen des Gerichts weit überdurchschnittliche Miete.

Dennoch genügte dies nicht, um aus den Verschmutzungen einen erheblichen Mangel abzuleiten. Das Gericht stellte unter anderem darauf ab, dass die Verschmutzungen leicht erkennbar und grundsätzlich mit überschaubarem Aufwand zu beseitigen waren.

Hinzu kam die konkrete Lage der Mietflächen in den Ebenen 9 bis 12. Die beanstandeten Verschmutzungen waren nach den Feststellungen des Gerichts vom Eingangsbereich beziehungsweise von außen kaum wahrnehmbar. Die repräsentative Außenwirkung des Gebäudes wurde deshalb nicht wesentlich beeinträchtigt.

Nur 10 bis 15 Prozent der Fenster waren stärker verschmutzt

Für die Beurteilung des Umfangs der Verschmutzungen war auch ein von der Vermieterseite vorgerichtlich eingeholtes Gutachten von Bedeutung. Danach wiesen etwa 85 bis 90 Prozent der untersuchten Fensterflächen einen normalen, dem üblichen Gebrauch entsprechenden Verschmutzungsgrad auf. Lediglich etwa 10 bis 15 Prozent der Fenster waren deutlich stärker verschmutzt.

Auch Vogelkotspuren führten nach Auffassung des Gerichts zu keinem anderen Ergebnis. Zwar erkannte die Kammer an, dass solche Verschmutzungen als besonders unangenehm empfunden werden können. Sie betrafen jedoch lediglich einen geringen Teil der Fensterflächen.

Gewisse Verschmutzungen gehören bei großen Glasfassaden zum allgemeinen Risiko

Das Landgericht geht in seiner Begründung noch einen Schritt weiter. Bei großen Glasflächen sei das Risiko von Verschmutzungen und deren gute Sichtbarkeit der Mietsache in gewissem Umfang immanent. Witterung, Umwelteinflüsse und die vorhandene Vogelpopulation führten zwangsläufig dazu, dass Glasflächen nicht dauerhaft vollständig frei von Verschmutzungen gehalten werden können.

Die vollständige Abwesenheit jeglicher Verschmutzung gehört deshalb selbst bei einem hochwertigen Gewerbeobjekt nicht ohne Weiteres zur vertraglich geschuldeten Soll-Beschaffenheit. Erst wenn das gewöhnliche und unvermeidbare Maß überschritten wird, kann überhaupt eine relevante Abweichung vom geschuldeten Zustand in Betracht kommen.

Investorenbesuche begründen kein besonderes Kündigungsinteresse

Auch eine grundsätzlich unerhebliche Gebrauchsbeschränkung kann ausnahmsweise eine Kündigung rechtfertigen, wenn der Mieter aufgrund des konkreten Vertragszwecks ein besonderes Interesse an der Beseitigung der Beeinträchtigung hat.

Ein solches besonderes Interesse konnte die Mieterin hier jedoch nicht darlegen. Insbesondere genügte nach Auffassung des Landgerichts nicht, dass sie wegen der Suche nach neuen Investoren ein Interesse daran hatte, den ästhetischen Eindruck ihrer Räumlichkeiten für Besuche potenzieller Investoren zu verbessern. Ein solches Interesse ließ sich nicht aus dem Vertragszweck ableiten.

Kein Ausweichen auf § 543 Abs. 1 BGB bei nicht erfülltem Regelkündigungsgrund

Von besonderer rechtlicher Bedeutung sind die Ausführungen des Landgerichts zum Verhältnis von § 543 Abs. 1 und Abs. 2 BGB.

Ist ein in § 543 Abs. 2 BGB geregelter Kündigungstatbestand einschlägig, sind dessen Voraussetzungen aber nicht vollständig erfüllt, kann der Mieter nach Auffassung des Gerichts nicht einfach auf die allgemeine Regelung des § 543 Abs. 1 BGB ausweichen. Die besonderen Kündigungstatbestände entfalten insoweit eine Sperrwirkung.

Für die Praxis ist dies von erheblicher Bedeutung: Erreicht eine behauptete Gebrauchsbeeinträchtigung nicht die Schwelle, die eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB rechtfertigt, kann derselbe Sachverhalt nicht über eine allgemeine Interessenabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB doch noch zum Kündigungsgrund gemacht werden.

Auch eine „Zerrüttung“ des Vertrauensverhältnisses genügt nicht

Ebenso deutlich äußert sich das LG Berlin II zur von der Mieterin behaupteten Zerrüttung des Vertragsverhältnisses. Eine bloße Zerrüttung oder ein gestörtes Vertrauensverhältnis stellt für sich genommen keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar.

Entscheidend bleiben konkrete Pflichtverletzungen, die nach den gesetzlichen Voraussetzungen ein Kündigungsrecht begründen. Ein allgemein als belastet empfundenes Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien kann diese Voraussetzungen nicht ersetzen.

Befristeter Gewerbemietvertrag konnte auch nicht ordentlich gekündigt werden

Die unwirksamen außerordentlichen Kündigungen konnten schließlich nicht in ordentliche Kündigungen umgedeutet werden. Da der Gewerberaummietvertrag bis zum Jahr 2032 befristet abgeschlossen worden war, war eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Vertragszeit ausgeschlossen.

Mieterin muss mehr als 10.000 Euro Rechtsanwaltskosten erstatten

Die Entscheidung hatte für die Mieterin darüber hinaus erhebliche wirtschaftliche Folgen. Das Landgericht verurteilte sie zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 10.430,47 Euro zuzüglich Zinsen.

Nach Auffassung des Gerichts stellen rechtsgrundlos ausgesprochene Kündigungen eine Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten dar. Die erforderlichen Kosten für die anwaltliche Abwehr solcher Kündigungen können deshalb einen ersatzfähigen Schaden darstellen.

Fazit: Hohe Anforderungen an die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags

Das Urteil des LG Berlin II vom 07.07.2026 (Az. 100 O 51/25) verdeutlicht die Grenzen des außerordentlichen Kündigungsrechts im Gewerbemietrecht in Berlin. Gerade bei langfristigen Gewerberaummietverträgen genügt nicht jede optische oder ästhetische Beeinträchtigung, um sich vorzeitig vom Vertrag lösen zu können.

Entscheidend sind der konkrete Vertragszweck, das tatsächliche Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung und die Frage, ob überhaupt eine erhebliche Abweichung von der geschuldeten Beschaffenheit der Gewerberäume vorliegt. Auch bei hochwertigen und repräsentativen Gewerbeimmobilien sind geringfügige und mit überschaubarem Aufwand zu beseitigende Verschmutzungen grundsätzlich nicht ausreichend, um eine fristlose Kündigung zu tragen.

Für Vermieter und Gewerbemieter empfiehlt es sich daher, vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung sorgfältig zu prüfen, ob der behauptete Mangel nach Art, Umfang und Vertragszweck tatsächlich das für eine Vertragsbeendigung erforderliche Gewicht erreicht. Dies gilt insbesondere bei langfristig abgeschlossenen Gewerberaummietverträgen, bei denen eine unwirksame Kündigung erhebliche wirtschaftliche Folgen haben kann.