LG Berlin: Kein Mietverzug bei verzögerter Gutschrift auf Vermieterkonto

Der Fall vor Gericht

Vermieter und Mieter und stritten über die Rechtsmäßigkeit einer Räumungsklage vor dem Amtsgericht Berlin- Spandau. Nachdem der Mieter mit seiner Mietzinszahlung in Verzug geraten war, hatte die klagende Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung ausgesprochen. Nachdem die dem beklagten Mieter gesetzte Ziehfrist fruchtlos verstrich, erhob die Vermieterin eine Räumungsklage vor dem Amtsgericht Berlin-Spandau. Das Amtsgericht gab der Klage statt und verurteilte den Mieter zur Herausgabe der Wohnung. Der Mieter legte Berufung gegen das Urteil ein.

Ohne Erfolg! Nach Auffassung des Landgericht hatte das Amtsgericht der Klage der Vermieterin zu Recht stattgegeben, denn das zwischen den Parteien zuvor bestehende Mietverhältnis wurde jedenfalls durch die fristlose Kündigung aus dem Schriftsatz vom 18.11.2021 beendet.

Nach Auffassung des Landgericht hatte das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, dass ein Kündigungsgrund i.S.v. §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b) BGB gegeben war.

Danach liegt ein wichtiger Grund, der jede Vertragspartei zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Voraussetzungen waren im streitgegenständlichen Fall erfüllt.

Auftragserteilung am Fälligkeitstag genügt für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung

Im Überweisungsverkehr ist es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht erforderlich, dass die Miete tatsächlich auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wurde. Es genügt, dass der Mieter – sofern das Konto ausreichend gedeckt ist – am Fälligkeitstag einen Zahlungsauftrag an seinen Zahlungsdienstleister erteilt hat. Verzögerungen oder Fehlleitungen durch die Bank führen dann nicht zum Verzug des Mieters.

Mieter tragen Beweislast für den Zahlungseingang der Miete

Wenn der Vermieter jedoch die Gutschrift bestreitet, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingang und geraten in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf den bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen wurden. Die Beweislast für die Gutschrift der Überweisungsbeträge auf dem Konto der Vermieterin liegt zwar nicht bei dem Mieter als Schuldner, er muss jedoch nachweisen, dass die Gutschrift überhaupt erfolgt ist, so das Landgericht.

Mieter sind für den Nachweis der Gutschrift auf dem Konto der Vermieterin beweisbelastet

Im streitgegenständlichen Fall konnte der Mieter jedoch nicht nachgewiesen, dass die Leistung erfolgreich erbracht wurde. Der beklagte Mieter konnte keine ausreichenden Nachweise dafür erbringen, dass die Zahlungen, über die gestritten wurde, bei der klagende Vermieterin als Gläubigerin des Mietzinsanspruchs eingegangen sind. Obwohl der Mieter Unterlagen vorgelegte, die angeblich von der Deutschen Bank stammen und belegen sollten, dass die seine Überweisungen ausgeführt wurden und nicht zurückgezogen oder nicht verbucht worden sind, hatte die Vermieterin ebenfalls umfangreiche Unterlagen ihres Kreditinstituts vorgelegt, die belegen konnten, dass die betreffenden Überweisungen bei ihr nicht eingegangen waren. Das Fehlen von Beweisen ging somit zu Lasten des beklagten Mieters, der für den Nachweis der Gutschrift der streitigen Überweisungen beweisbelastet ist.

Bedeutung der Entscheidung für die Praxis

Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung reicht es aus, dass der Mieter den Zahlungsauftrag am Fälligkeitstag seinem Bankinstitut erteilt. Wird der Zahlungseingang jedoch vom Vermieter bestritten, trägt der Mieter die Beweislast für den Eingang der Zahlung, denn das sog. Verlustrisiko tragen nach § 270 Abs. 1 BGB stets die Mieter.

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