LG Berlin II: Keine Novation bei Mieterwechsel – Mietpreisbremse nicht anwendbar

Landgericht Berlin II, Urteil vom 28.07.2025 – 65 S 118/24

Mit Urteil vom 28.07.2025 (Az. 65 S 118/24) hat das Landgericht Berlin II eine für die Praxis in Berlin äußerst relevante Entscheidung zur Mietpreisbremse getroffen. Das Gericht stellt klar: Wird ein bestehender Mietvertrag durch Nachtrag lediglich im Hinblick auf die Mietpartei geändert, liegt regelmäßig keine Novation, sondern lediglich eine Vertragsänderung vor. Die Folge: Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zur Mietpreisbremse sind nicht anwendbar.

Ausgangslage: Mieterwechsel durch Nachtrag

Im zugrunde liegenden Fall war bereits zum 01.03.2017 ein Mietvertrag abgeschlossen worden – also außerhalb des zeitlichen Anwendungsbereichs der Mietpreisbremse. Später wurde ein „Nachtrag Nr. 1“ vereinbart, durch den eine Mieterin aus dem Vertrag ausschied und neue Mieter in das bestehende Mietverhältnis eintraten. Die Klägerseite vertrat die Auffassung, hierin liege ein Neuabschluss des Mietvertrages mit der Folge, dass die Mietpreisbremse Anwendung finde.

Das Landgericht Berlin II folgte dieser Argumentation ausdrücklich nicht und wies die Klage vollständig ab :contentReference[oaicite:0]{index=0}.

Keine Novation – maßgeblich ist der Parteiwille

Das Gericht knüpft an die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Abgrenzung zwischen Vertragsänderung und Novation an. Danach ist durch Auslegung zu ermitteln, ob die Parteien das alte Schuldverhältnis aufheben und ein vollständig neues begründen wollten. Eine Novation ist nur ausnahmsweise anzunehmen, wenn ein entsprechender Wille unzweifelhaft feststeht.

Genau daran fehlte es hier. Der Wortlaut des Nachtrags sah ausdrücklich vor, dass das Mietverhältnis „mit allen Rechten und Pflichten unbefristet fortgesetzt“ wird. Bereits diese Formulierung sprach klar gegen die Annahme eines Neuabschlusses.

Wirtschaftliche Interessen sprechen gegen Neuabschluss

Besonders praxisrelevant ist die Argumentation des Gerichts zu den Interessen der Mietparteien: Bei einer bloßen Vertragsänderung profitieren Mieter weiterhin von längeren Kündigungsfristen gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. Zudem musste keine neue Kaution gestellt werden; vielmehr wurde lediglich der Rückzahlungsanspruch übertragen. Auch diese Gesichtspunkte sprechen gegen den Willen zur Begründung eines neuen Mietverhältnisses.

Kein Umgehungsgeschäft

Das Landgericht prüfte ausdrücklich, ob ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vorliegt. Ein solches setzt voraus, dass durch eine formale Gestaltung der Schutzzweck einer gesetzlichen Verbotsnorm vereitelt wird. Diese engen Voraussetzungen sah das Gericht als nicht erfüllt an. Die Parteien hatten vielmehr eine sachgerechte Lösung für den Austausch der Mietparteien gewählt, ohne einen neuen Vertrag schließen zu wollen.

Folge für die Mietpreisbremse in Berlin

Da das ursprüngliche Mietverhältnis vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse begründet wurde, blieb es bei der alten Vertragsgrundlage. Die §§ 556d ff. BGB fanden keine Anwendung. Ob die vereinbarte Miete die zulässige Miethöhe überschritten hätte, war damit rechtlich unerheblich.

Bedeutung für Vermieter und Eigentümer in Berlin

Die Entscheidung stärkt Vermieter in Berlin erheblich. Gerade bei Mieterwechseln innerhalb bestehender Vertragsstrukturen – etwa bei Wohngemeinschaften oder familiären Konstellationen – ist sorgfältig zu prüfen, ob tatsächlich ein Neuvertrag oder lediglich ein Nachtrag vorliegt. Ein klar formulierter Nachtrag kann entscheidend sein, um die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse zu vermeiden.

Für Eigentümer in Berlin empfiehlt sich daher eine rechtssichere Gestaltung von Vertragsänderungen. Ob eine Novation vorliegt oder nicht, entscheidet sich im Wege der Auslegung – und damit an Details der Vertragsgestaltung.

Fazit

Das Urteil des LG Berlin II vom 28.07.2025 – 65 S 118/24 schafft wichtige Klarheit: Ein bloßer Mieterwechsel durch Nachtrag führt nicht automatisch zu einem neuen Mietvertrag. Ohne eindeutigen Parteiwillen zur Aufhebung des Altvertrags liegt keine Novation vor – mit der Folge, dass die Mietpreisbremse nicht greift.