LG Berlin: Vormiete nach § 556e BGB – auch spätere Mietänderungen wirksam

Mit Beschluss vom 28. Mai 2024 (Az. 64 S 50/24) hat das Landgericht Berlin II eine wichtige Entscheidung zur Mietpreisbremse und zur Auslegung des Begriffs „Vormiete“ im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB getroffen. Der Fall zeigt, wie weitreichend spätere Mietänderungen im laufenden Mietverhältnis für die Miethöhe im Folgemietverhältnis sein können.

Hintergrund: Streit um die Miethöhe

Im Verfahren verlangte die Mieterin eine Absenkung der Miete unter Hinweis auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB). Die Vermieterseite verteidigte sich mit dem Einwand, dass die verlangte Miete durch die sogenannte „Vormiete“ gedeckt sei. Streitpunkt war, ob auch nachträgliche Mietvereinbarungen im Vormietverhältnis – also Änderungen während der Mietlaufzeit – als Vormiete gelten können.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin

Das LG Berlin stellte klar: Als Vormiete gilt nicht nur die ursprünglich vereinbarte Miete, sondern auch jede durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien geänderte Miete während des Vormietverhältnisses. Diese Absprachen müssen nicht an den Vorgaben der Mietpreisbremse gemessen werden. Ein Vergleich der Parteien über die Miethöhe – etwa zur Beilegung eines Streits über die Wirksamkeit einer Erhöhung – ist daher geeignet, eine zuvor unwirksame Mietabsprache ex nunc zu heilen.

Abgrenzung zur Modernisierung

Die Mieterin argumentierte, nur modernisierungsbedingte Erhöhungen sollten für die Vormiete relevant sein. Dem folgte das Gericht nicht: Anders als bei Modernisierungsmieterhöhungen nach §§ 559 ff. BGB, die keiner Vereinbarung bedürfen, setzen Mieterhöhungen nach § 558 BGB gerade eine vertragliche Vereinbarung voraus. Daher fehlt es an einer Grundlage, die Relevanz auf Modernisierungen zu beschränken.

Praxisbedeutung für Mieter und Vermieter

Das Urteil stärkt die Vermieterposition: Spätere Mietänderungen im Vormietverhältnis können die zulässige Miete im Folgemietverhältnis rechtfertigen. Für Mieter bedeutet dies, dass sie bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse genau prüfen müssen, welche Miete zuletzt im Vormietvertrag wirksam vereinbart war.

Prüfung anhand des Berliner Mietspiegels

Zusätzlich sollten Mieter kontrollieren, ob die verlangte Miete die Tabellenwerte des Berliner Mietspiegels überschreitet. Erst wenn die Miete sowohl die Mietspiegelwerte als auch die Vormiete übersteigt, besteht Aussicht auf eine wirksame Mietminderung nach der Mietpreisbremse.

Fazit

Mit seiner Entscheidung schließt sich das LG Berlin der Linie des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 300/21) an und stellt klar: Mietänderungen im Vormietverhältnis – auch ohne Modernisierung – sind für die Berechnung der zulässigen Miethöhe maßgeblich. Damit wird der Anwendungsbereich der Mietpreisbremse spürbar eingeengt.