Mietpreisbremse Berlin: BGH stärkt Auskunftsanspruch von Mietern
Ist die Miete in Berlin zu hoch? Wer überprüfen möchte, ob die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, ist häufig auf Informationen des Vermieters angewiesen. Insbesondere die Höhe der Vormiete und durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen können entscheidend sein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 211/23 den Auskunftsanspruch von Mietern bei der Mietpreisbremse bestätigt und konkretisiert.
Die Entscheidung ist gerade für Mieter und Vermieter in Berlin von besonderer Bedeutung: Der vom BGH entschiedene Fall betraf unmittelbar eine Berliner Wohnung und die Anwendung der Vorschriften über die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB.
Mietpreisbremse in Berlin: Warum die Auskunft des Vermieters wichtig ist
Bei einer Neuvermietung darf die vereinbarte Miete in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt grundsätzlich nur begrenzt oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob die im konkreten Mietvertrag vereinbarte Miete tatsächlich zulässig ist, lässt sich allerdings nicht immer allein anhand des Berliner Mietspiegels feststellen.
Das liegt insbesondere daran, dass das Gesetz verschiedene Ausnahmen vorsieht. Eine höhere Miete kann beispielsweise aufgrund einer bereits vom Vormieter geschuldeten höheren Miete oder aufgrund bestimmter Modernisierungsmaßnahmen zulässig sein. Die hierfür notwendigen Informationen befinden sich regelmäßig ausschließlich beim Vermieter.
Deshalb gewährt § 556g Abs. 3 BGB dem Mieter einen Auskunftsanspruch über diejenigen Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse maßgeblich sind.
BGH-Urteil vom 1. Juli 2026 zur Mietpreisbremse
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bestand seit April 2021 ein Mietverhältnis über eine 60,57 m² große Wohnung in Berlin. Vereinbart war eine Nettokaltmiete von monatlich 734,50 Euro.
Vor Abschluss des Mietvertrages hatte die Vermieterin den Mieter nicht darüber informiert, dass zur Rechtfertigung der Miethöhe möglicherweise eine höhere Vormiete oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen herangezogen werden sollten.
Der Mieter ließ daraufhin einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse rügen und verlangte unter anderem Auskunft über die Höhe der Vormiete, vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen.
Welche Auskunft können Mieter bei der Mietpreisbremse verlangen?
Der BGH bestätigt, dass sich der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB auf Tatsachen erstreckt, die für die Beurteilung der zulässigen Miethöhe von Bedeutung sein können.
Hierzu können insbesondere Angaben gehören über:
- die Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete,
- Mieterhöhungen im vorherigen Mietverhältnis,
- durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen,
- die für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten sowie
- die nach den gesetzlichen Vorschriften gegebenenfalls umlagefähigen Modernisierungskosten.
Diese Informationen können entscheidend dafür sein, ob sich der Vermieter auf einen Ausnahmetatbestand nach § 556e BGB oder § 556f BGB berufen und deshalb eine über der grundsätzlich zulässigen Miethöhe liegende Miete verlangen kann.
Keine vorherige Information durch den Vermieter – besteht trotzdem ein Auskunftsanspruch?
Ja. Genau diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 1. Juli 2026 beantwortet.
Das Landgericht Berlin hatte den Auskunftsanspruch noch verneint. Nach dessen Auffassung fehlte das Rechtsschutzbedürfnis, weil die Vermieterin den Mieter vor Vertragsschluss nicht über mögliche Ausnahmetatbestände informiert hatte und sich deshalb zunächst ohnehin nicht auf diese berufen konnte.
Der BGH widersprach dieser Auffassung. Ein Mieter kann ein berechtigtes Interesse daran haben, die für die zulässige Miethöhe maßgeblichen Tatsachen auch dann zu erfahren, wenn sich der Vermieter gegenwärtig noch nicht auf den betreffenden Ausnahmetatbestand berufen kann.
Warum kann die Auskunft auch für die zukünftige Miete wichtig sein?
Der BGH stellt insbesondere auf die zukünftige Entwicklung der Miethöhe ab. Denn ein Vermieter kann eine zunächst unterbliebene Information über bestimmte Ausnahmetatbestände nachholen.
Für den Mieter kann es deshalb wichtig sein zu wissen, ob beispielsweise tatsächlich eine höhere Vormiete oder eine relevante Modernisierung vorliegt. Diese Umstände können nicht nur für die aktuell geschuldete Miete, sondern auch für die künftig zulässige Miethöhe von Bedeutung sein.
Der Bundesgerichtshof betont dabei, dass es grundsätzlich Sache des Mieters ist, zu entscheiden, ob er eine entsprechende Auskunft verlangt und damit Klarheit über mögliche Ausnahmetatbestände erhalten möchte.
Vorsicht: Auskunftsverlangen kann strategische Auswirkungen haben
Für Mieter in Berlin ist allerdings ein wichtiger Punkt zu beachten: Ein Auskunftsverlangen sollte nicht ohne vorherige Prüfung der rechtlichen Folgen gestellt werden.
Nach § 556g Abs. 1a BGB kann eine nachträglich erteilte Information Auswirkungen darauf haben, ab welchem Zeitpunkt sich der Vermieter auf einen Ausnahmetatbestand berufen darf. Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass der Mieter zwischen dem Interesse an vollständiger Information und den möglichen Folgen einer nachgeholten Auskunft abwägen kann.
Gerade deshalb kann es sinnvoll sein, vor einer Rüge oder einem umfassenden Auskunftsverlangen zunächst anwaltlich prüfen zu lassen, welches Vorgehen bei einer möglicherweise überhöhten Miete in Berlin zweckmäßig ist.
Miete in Berlin zu hoch: Wie lässt sich die Mietpreisbremse prüfen?
Ob eine Wohnungsmiete gegen die Mietpreisbremse in Berlin verstößt, hängt von mehreren Faktoren ab. Eine rechtliche Prüfung sollte sich daher nicht ausschließlich auf einen Vergleich der Vertragsmiete mit dem Berliner Mietspiegel beschränken.
Zu prüfen sind insbesondere:
- die im Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete,
- die nach dem Berliner Mietspiegel maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete,
- der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses,
- die Höhe einer gegebenenfalls maßgeblichen Vormiete,
- Modernisierungsmaßnahmen vor Beginn des Mietverhältnisses,
- mögliche Ausnahmen von der Mietpreisbremse und
- die vom Vermieter vor Vertragsschluss erteilten Informationen.
Was bedeutet das BGH-Urteil für Berliner Mieter?
Das Urteil stärkt die Möglichkeit, die zulässige Miethöhe einer Berliner Wohnung umfassend überprüfen zu lassen. Der Vermieter kann einen Auskunftsanspruch nicht allein mit dem Argument abwehren, er könne sich wegen einer zunächst unterbliebenen Information derzeit ohnehin nicht auf eine höhere Vormiete oder einen anderen Ausnahmetatbestand berufen.
Mieter können grundsätzlich Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Anwendung der §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind, soweit diese nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft erteilen kann.
BGH entscheidet auch über den Gegenstandswert bei der Mietpreisbremse
Das Urteil enthält daneben eine wichtige kostenrechtliche Aussage. Für Altfälle, auf welche die seit dem 1. Juni 2025 geltende Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG noch nicht anzuwenden ist, hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zum Gegenstandswert bestätigt.
Danach war das auf die zukünftige Herabsetzung der Miete gerichtete Begehren nicht lediglich mit dem zwölffachen monatlichen Überschreitungsbetrag zu bewerten. Maßgeblich war nach § 9 ZPO vielmehr grundsätzlich der 42-fache monatliche Überschreitungsbetrag.
Für aktuelle Verfahren ist diese Aussage allerdings von der seit dem 1. Juni 2025 geltenden Rechtslage zu unterscheiden. § 41 Abs. 5 GKG erfasst inzwischen ausdrücklich auch Ansprüche auf Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 oder § 556e BGB zulässigen Miete.
FAQ zur Mietpreisbremse und zum Auskunftsanspruch in Berlin
Kann ich meinen Vermieter nach der Vormiete fragen?
Ein Auskunftsanspruch kann nach § 556g Abs. 3 BGB bestehen, wenn die Höhe der Vormiete für die Beurteilung der zulässigen Miethöhe relevant ist. Der BGH bestätigt ausdrücklich, dass die zuletzt vom Vormieter geschuldete Miete zu den maßgeblichen Tatsachen gehören kann.
Muss der Vermieter über Modernisierungen Auskunft geben?
Auch Informationen über relevante Modernisierungsmaßnahmen können vom Auskunftsanspruch erfasst sein. Im vom BGH entschiedenen Fall umfasste das Auskunftsbegehren unter anderem durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und die hierfür aufgewendeten Kosten.
Was kann ich tun, wenn meine Miete in Berlin zu hoch ist?
Zunächst sollte geprüft werden, welche Miethöhe nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse grundsätzlich zulässig ist und ob gesetzliche Ausnahmen eingreifen. Anschließend ist zu entscheiden, ob und in welchem Umfang eine Rüge gegenüber dem Vermieter und gegebenenfalls ein Auskunftsverlangen erfolgen sollte.
Kann die Mietpreisbremse auch gerichtlich durchgesetzt werden?
Ja. Kommt eine außergerichtliche Klärung nicht zustande, können Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse grundsätzlich auch gerichtlich geltend gemacht werden. Welche Anträge im konkreten Fall zweckmäßig sind, hängt vom jeweiligen Sachverhalt und dem verfolgten Rechtsschutzziel ab.
Anwalt für Mietpreisbremse in Berlin
Sie möchten wissen, ob Ihre Miete in Berlin zu hoch ist oder ob Sie Ansprüche aus der Mietpreisbremse geltend machen können?
Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht berate und vertrete ich Mieter und Vermieter in Berlin zu Fragen der zulässigen Miethöhe, zur Mietpreisbremse, zu Auskunftsansprüchen sowie zu den gesetzlichen Ausnahmetatbeständen.
Eine frühzeitige Prüfung kann insbesondere sinnvoll sein, bevor gegenüber dem Vermieter eine Rüge ausgesprochen oder eine umfassende Auskunft zu Vormiete und Modernisierungsmaßnahmen verlangt wird.
Mietpreisbremse in Berlin prüfen lassen:
Vereinbaren Sie einen Termin für eine anwaltliche Erstberatung. Die Beratung kann auch telefonisch oder per Videokonferenz erfolgen.
Besprochene Entscheidung:
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 211/23
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind stets die konkreten Umstände des jeweiligen Mietverhältnisses.
