Mietpreisbremse in Berlin: Wann ist die Miete wirklich zu hoch?

Die Mietpreisbremse gehört in Berlin weiterhin zu den wichtigsten Themen im Wohnraummietrecht. Gerade bei Neuvermietungen stellt sich häufig die Frage, ob die vereinbarte Miete zulässig ist oder ob ein Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB vorliegt.

Auf den ersten Blick erscheint die Regelung einfach: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Mietbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In der Praxis ist die Prüfung jedoch deutlich komplexer. Entscheidend sind insbesondere die richtige Mietspiegeleinordnung, mögliche Ausnahmen, die Vormiete, Modernisierungen sowie die Frage, ob nachträgliche Vereinbarungen im laufenden Mietverhältnis getroffen wurden.

Was regelt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist in den §§ 556d bis 556g BGB geregelt. Sie begrenzt die Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Berlin gehört zu diesen Gebieten.

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die vereinbarte Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um nicht mehr als zehn Prozent überschreiten. Maßgeblich ist also zunächst die Miethöhe bei Abschluss des Mietvertrages.

Der Berliner Mietspiegel als Ausgangspunkt der Prüfung

Für die Prüfung der Mietpreisbremse in Berlin ist der Berliner Mietspiegel regelmäßig der zentrale Ausgangspunkt. Nur wenn die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend bestimmt wird, lässt sich beurteilen, ob die vereinbarte Miete die zulässige Grenze überschreitet.

Dabei kommt es auf verschiedene Faktoren an, insbesondere auf Baualter, Wohnfläche, Ausstattung, Wohnlage und wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale. Fehler bei der Mietspiegeleinordnung führen häufig zu falschen Ergebnissen und damit zu unnötigen rechtlichen Auseinandersetzungen.

Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?

Die Mietpreisbremse gilt nicht ausnahmslos. Von besonderer Bedeutung sind die gesetzlichen Ausnahmen der §§ 556e und 556f BGB.

Eine wichtige Ausnahme betrifft die sogenannte Vormiete. War bereits die Miete im vorherigen Mietverhältnis zulässig höher als die nach der Mietpreisbremse eigentlich erlaubte Miete, kann sich der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf diese Vormiete berufen.

Weitere Ausnahmen bestehen bei Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie bei umfassend modernisierten Wohnungen. Auch Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn können Auswirkungen auf die zulässige Miethöhe haben.

Informationspflichten des Vermieters nach § 556g BGB

Will sich der Vermieter auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen, muss er den Mieter grundsätzlich bereits vor Vertragsschluss in Textform informieren. Dies betrifft insbesondere Angaben zur Vormiete, zu Modernisierungen oder zur umfassenden Modernisierung.

Unterbleibt diese Auskunft, kann sich der Vermieter zunächst nicht auf die entsprechende Ausnahme berufen. Wird die Auskunft später nachgeholt, kann dies eine zweijährige Sperrfrist auslösen. Für Vermieter ist die ordnungsgemäße vorvertragliche Auskunft daher von erheblicher Bedeutung.

Nachträgliche Mietvereinbarungen im laufenden Mietverhältnis

Besonders praxisrelevant ist die Frage, ob die Mietpreisbremse auch auf spätere Vereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses Anwendung findet.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu klargestellt, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich an den Mietbeginn anknüpft. Nachträgliche Vereinbarungen über die Miethöhe unterfallen regelmäßig nicht den §§ 556d ff. BGB, sondern dem Regelungssystem der §§ 557 ff. BGB.

Das bedeutet: Vereinbaren Mieter und Vermieter während eines bestehenden Mietverhältnisses eine neue Miethöhe, handelt es sich grundsätzlich um eine eigenständige Vertragsänderung. Diese ist nicht ohne Weiteres an der Mietpreisbremse zu messen.

§ 557 BGB: Gestaltungsspielraum im laufenden Mietverhältnis

§ 557 BGB ermöglicht den Mietvertragsparteien, während eines laufenden Mietverhältnisses Vereinbarungen über die Miethöhe zu treffen. Solche Vereinbarungen können insbesondere im Zusammenhang mit Nachträgen, Vergleichsvereinbarungen oder einvernehmlichen Anpassungen relevant werden.

Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs betont die klare Trennung zwischen der Mietpreisbremse bei Mietbeginn und späteren Vereinbarungen im laufenden Mietverhältnis. Das eröffnet Gestaltungsspielräume, setzt aber voraus, dass keine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Mietpreisbremse vorliegt.

Wann liegt eine unzulässige Umgehung vor?

Nicht jede nachträgliche Vereinbarung ist automatisch zulässig. Eine Grenze kann sich aus § 242 BGB ergeben. Rechtsmissbräuchlich kann eine Gestaltung insbesondere dann sein, wenn sie nur formal als spätere Vereinbarung ausgestaltet wird, tatsächlich aber dazu dient, die Mietpreisbremse bei Mietbeginn zu umgehen.

Entscheidend sind immer die Umstände des Einzelfalls. Von Bedeutung sind insbesondere der Zeitpunkt der Vereinbarung, der sachliche Anlass, die Transparenz der Regelung und die Frage, ob die neue Miethöhe tatsächlich auf einer eigenständigen Vereinbarung beruht.

Separater Vertrag über Keller, Garage oder Stellplatz

In der Praxis stellt sich außerdem häufig die Frage, ob Entgelte für Nebenräume, Garagen oder Stellplätze in die Prüfung der Mietpreisbremse einzubeziehen sind.

Wird ein Stellplatz oder eine Garage in einem rechtlich selbstständigen Vertrag vermietet, findet die Mietpreisbremse hierauf grundsätzlich keine Anwendung. Maßgeblich bleibt dann nur die Miete für den Wohnraum.

Anders kann es sein, wenn Nebenräume untrennbarer Bestandteil des Wohnraummietvertrages sind. Dann muss im Einzelfall geprüft werden, ob das hierfür vereinbarte Entgelt Teil der Wohnraummiete ist.

Was sollten Mieter in Berlin prüfen?

Mieter sollten zunächst prüfen lassen, ob die Mietpreisbremse auf ihr Mietverhältnis überhaupt Anwendung findet. Sodann ist die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels zu bestimmen.

Von besonderer Bedeutung ist außerdem, ob der Vermieter vor Vertragsschluss ordnungsgemäß über Ausnahmetatbestände informiert hat. Fehlt eine solche Information, können Rückforderungsansprüche in Betracht kommen.

Was sollten Vermieter in Berlin beachten?

Vermieter sollten bereits vor Abschluss eines Mietvertrages sorgfältig prüfen, ob die verlangte Miete mit der Mietpreisbremse vereinbar ist. Bestehen Ausnahmetatbestände, sollten diese dokumentiert und dem Mieter rechtzeitig in Textform mitgeteilt werden.

Auch Nachträge und spätere Mietvereinbarungen sollten klar, transparent und nachvollziehbar gestaltet werden. Nur so lässt sich vermeiden, dass später der Vorwurf einer unzulässigen Umgehung der Mietpreisbremse erhoben wird.

Fazit: Die Mietpreisbremse in Berlin bleibt rechtlich anspruchsvoll

Die Mietpreisbremse ist in Berlin weiterhin von erheblicher praktischer Bedeutung. Gleichwohl ist ihre Anwendung komplex. Nicht jede hohe Miete ist automatisch unzulässig, und nicht jede spätere Mietvereinbarung unterliegt der Mietpreisbremse.

Entscheidend sind die konkrete Vertragsgestaltung, die zutreffende Mietspiegeleinordnung, mögliche Ausnahmetatbestände und die Einhaltung der Informationspflichten. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten daher frühzeitig rechtlichen Rat einholen.

Fachanwaltliche Beratung zur Mietpreisbremse in Berlin

Unsere Kanzlei berät und vertritt Mieter und Vermieter in Berlin bei allen Fragen zur Mietpreisbremse. Wir prüfen die zulässige Miethöhe, bewerten Ausnahmetatbestände, kontrollieren vorvertragliche Auskünfte und vertreten unsere Mandanten außergerichtlich sowie gerichtlich.

Wenn Sie eine Miete in Berlin überprüfen lassen möchten oder sich gegen Ansprüche aus der Mietpreisbremse verteidigen müssen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

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