Möblierte Wohnung in Berlin: Gilt die Mietpreisbremse?

Auch für möblierte Wohnungen in Berlin gilt grundsätzlich die Mietpreisbremse. Die Einrichtung erlaubt es Vermietern nicht, eine beliebig hohe Miete zu verlangen. Ob die vereinbarte Miete zulässig ist, hängt von der ortsüblichen Vergleichsmiete, der überlassenen Ausstattung und möglichen gesetzlichen Ausnahmen ab.

Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen in Berlin

In Berlin darf die Miete bei der Neuvermietung einer Wohnung grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das gilt auch für möbliert vermieteten Wohnraum. Der Möblierungszuschlag ist kein gesonderter Betrag, der außerhalb der Mietpreisbremse beliebig festgesetzt werden kann.

Eine höhere Miete kann im Einzelfall dennoch zulässig sein, beispielsweise aufgrund einer maßgeblichen Vormiete, einer umfassenden Modernisierung oder einer anderen gesetzlichen Ausnahme. Ob sich der Vermieter darauf berufen kann, muss anhand des konkreten Mietverhältnisses geprüft werden.

Wie lässt sich der Möblierungszuschlag prüfen?

Das geltende Gesetz schreibt noch keine feste Formel für den Möblierungszuschlag vor. Für die Beurteilung kommen insbesondere Art, Umfang, Zustand und Wert der überlassenen Möbel sowie die Verhältnisse des örtlichen Mietmarkts in Betracht. Allein die Bezeichnung „möbliert“ im Mietvertrag sagt deshalb nichts darüber aus, ob die verlangte Gesamtmiete zulässig ist.

Wichtig ist außerdem, ob ein Ausstattungsmerkmal bereits bei der Einordnung der Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel berücksichtigt wurde. Es darf bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe nicht ohne Weiteres ein zweites Mal angesetzt werden. Benötigt werden daher neben dem Mietvertrag möglichst genaue Angaben zur Einrichtung und zum Zustand der Möbel bei Vertragsschluss.

Ist meine möblierte Wohnung in Berlin zu teuer?

Ein auffällig hoher Mietpreis kann Anlass für eine Prüfung sein, belegt für sich genommen aber noch keinen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Zunächst ist die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung zu ermitteln. Anschließend sind die Möblierung und mögliche Ausnahmen zu berücksichtigen.

Ergibt die Prüfung, dass die vereinbarte Miete unzulässig hoch ist, kann der Mieter den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kommt eine Rückforderung zu viel gezahlter Miete in Betracht. Der Zeitpunkt der Rüge kann den Umfang dieser Rückforderung beeinflussen.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei „Wohnen auf Zeit“?

Eine möblierte Wohnung ist nicht automatisch Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch. Auch eine kurze Vertragslaufzeit oder die Überschrift „Wohnen auf Zeit“ genügt dafür nicht. Entscheidend ist insbesondere, ob der Mieter die Wohnung aufgrund eines besonderen vorübergehenden Bedarfs angemietet hat.

Bei solchen Mietverhältnissen kann die gesetzliche Ausnahme von der Mietpreisbremse eingreifen. Ob ihre Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind, erfordert eine Prüfung des Vertrags und der Umstände bei Vertragsschluss.

Welche Änderungen sind beim Möblierungszuschlag geplant?

Der Regierungsentwurf zum „Mietrecht II“ soll die Regeln für möblierte Wohnungen konkretisieren. Nach dem Entwurf soll ein Möblierungszuschlag grundsätzlich angemessen sein, wenn er monatlich höchstens ein Prozent des geschätzten Zeitwerts der überlassenen Einrichtungsgegenstände bei Vertragsschluss beträgt. Bei vollständig ausgestattetem Wohnraum soll die Angemessenheit eines Zuschlags von bis zu zehn Prozent der Miete für den unmöblierten Wohnraum widerleglich vermutet werden.

Vermieter sollen zudem verpflichtet werden, die Höhe des Möblierungszuschlags vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters unaufgefordert mitzuteilen. Auch die Ausnahme für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch soll enger gefasst werden.

Diese Änderungen sind noch nicht in Kraft. Für bestehende Mietverhältnisse ist die geltende Rechtslage maßgeblich. Nach der im Entwurf vorgesehenen Übergangsregelung sollen die neuen Vorschriften zum Möblierungszuschlag nicht auf Verträge angewandt werden, die vor ihrem Inkrafttreten geschlossen wurden.

Möblierungszuschlag und Miete in Berlin prüfen lassen

Für Mieter kann eine Prüfung klären, ob die vereinbarte Miete zulässig ist und Ansprüche wegen einer überhöhten Miete bestehen. Vermieter können vor einer Neuvermietung prüfen lassen, ob ihre Mietkalkulation, die Dokumentation der Einrichtung und die Vertragsgestaltung rechtlichen Anforderungen entsprechen.

Bagusche & Partner Rechtsanwälte mbB berät Mieter und Vermieter in Berlin zur Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen. Wir prüfen den Möblierungszuschlag, die zulässige Miethöhe und die rechtliche Einordnung von „Wohnen auf Zeit“.

Rechtsstand: September 2026. Die dargestellten Änderungen des „Mietrecht II“ beruhen auf einem Gesetzentwurf und gelten noch nicht.