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Räumungsbereitschaft: Keine Klageveranlassung bei bloßem Schweigen des Mieters

von Fabian Bagusche

Der Fall vor Gericht

Vermieter und Mieter waren durch einen gewerblicher Mietvertrag miteinander verbunden, der zeitlich unbegrenzt war. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis zum 30.9.2022 und bat die Mieter mehrmals per Anwaltsschreiben um Bestätigung der Räumung zum genannten Datum, da sie eine Anschlussvermietung plante. Die Mieter antworteten nicht auf die Kündigung oder die Aufforderungen zur Räumung. Als die Vermieterin eine Klage auf zukünftige Räumung erhob, erkannten die Mieter den Räumungsanspruch an, jedoch unter Protest gegen die Kostenlast. Sie teilten mit, dass sie das Mietobjekt pünktlich zum Vertragsende am 30.9.2022 räumen würden. Das Landgericht verurteilte die Mieter dennoch zur Räumung und legte ihnen die Kosten des Rechtsstreits auf. Die Mieter legten gegen dieses Urteil vor dem Oberlandesgericht eine sofortige Beschwerde ein.

Gewerbliche Mieter sind nicht zur Anzeige der Leistungsbereitschaft vor Fälligkeit verpflichtet

Mit Erfolg! Nach Auffassung des Senats hat das LG den Mietern die Kosten des Rechtsstreits zu Unrecht auferlegt. Das Gericht sah keine Veranlassung der Klage durch ein Verhalten der gewerblichen Mieter. Ein Schweigen des Schuldners, hier der gewerblichen Mieter, könne grundsätzlich nicht gegen ihn ausgelegt werden, da er im Allgemeinen vor Fälligkeit nicht verpflichtet ist, sich zu seiner Leistungsbereitschaft und -fähigkeit zu äußern, so das OLG. Denn auch ein (gewerblicher) Mieter könne - nicht anders als sonstige Schuldner - regelmäßig nicht verpflichtet sein, dem Gläubiger seine Erfüllungsbereitschaft vor Fälligkeit seiner Schuld anzuzeigen.

Auch ein künftiger Räumungsanspruch kann eingeklagt werden

Im Gewerberaummietrecht besteht weitgehende Einigkeit darüber, dass ein künftiger Räumungsanspruch eingeklagt werden kann, wenn die Voraussetzungen des § 257 ZPO oder § 259 ZPO erfüllt sind. Es gibt jedoch Meinungsverschiedenheiten darüber, wie ein gewerblicher Vermieter das Risiko vermeiden kann, dass er die Kosten des Rechtsstreits tragen muss, wenn der Mieter den Anspruch sofort anerkennt.

Vermieter sollten Mieter zur Abgabe der Erklärung der Räumungsbereitschaft schriftlich auffordern

Eine Möglichkeit besteht darin, den Mieter zur Erklärung über seine Räumungsbereitschaft zum bevorstehenden Termin aufzufordern. Wenn der Mieter bei einer begründeten Kündigung eine solche Erklärung verweigert oder nicht in angemessener Frist reagiert, gibt er Veranlassung zur Klageerhebung. Eine andere Auffassung besagt, dass der Mieter nur dann Anlass zur Klageerhebung gibt, wenn er ein Verhalten zeigt, das aus der Sicht eines objektiven Betrachters Zweifel an seiner Erfüllungsbereitschaft aufkommen lässt. In diesem Fall hat sich der Senat der letztgenannten Ansicht angeschlossen.

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RA Fabian Bagusche
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