Unwirksame Kündigung im Mietrecht in Berlin: Schadensersatz für Mieter möglich

OLG München stärkt Mieterrechte – Bedeutung auch für Berlin

Das Oberlandesgericht München (Beschluss vom 23.07.2025 – Az. 32 U 3422/24 e) hat eine für das Mietrecht äußerst praxisrelevante Entscheidung getroffen: Spricht ein Vermieter eine unwirksame Kündigung aus und zieht der Mieter infolgedessen aus, kann der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Diese Entscheidung hat auch für den Immobilienmarkt in Berlin erhebliche Bedeutung. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin kommt es häufig zu Kündigungen von Mietverhältnissen – nicht selten mit erheblichen rechtlichen Risiken für Vermieter.

Der Fall: Kündigung wegen angeblichen Schriftformmangels

Im entschiedenen Fall kündigte der Vermieter ein langfristiges Mietverhältnis unter Berufung auf angebliche Schriftformmängel. Der Mieter verließ daraufhin die Mieträume und mietete neue, deutlich teurere Räumlichkeiten an.

Später stellte sich heraus: Die Kündigung war unwirksam. Der Mieter verlangte daraufhin Ersatz der ihm entstandenen Mehrkosten.

Schadensersatzanspruch des Mieters bestätigt

Das Gericht stellte klar: Eine unberechtigte Kündigung stellt eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Der Vermieter verletzt insbesondere seine Pflicht zur Rücksichtnahme gemäß § 241 Abs. 2 BGB.

Die Folge: Der Vermieter haftet auf Schadensersatz, wenn der Mieter aufgrund der Kündigung Dispositionen trifft – etwa den Abschluss eines neuen Mietvertrags.

Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter sich auf rechtliche Beratung gestützt hat.

Kein Entlastungsargument: Rechtsirrtum schützt Vermieter nicht

Besonders deutlich stellt das Gericht fest: Ein Rechtsirrtum des Vermieters entlastet grundsätzlich nicht.

Selbst die Einschätzung renommierter Anwaltskanzleien im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung genügt nicht, um ein fehlendes Verschulden zu begründen.

Das Risiko einer falschen rechtlichen Bewertung trägt der Vermieter selbst.

Keine Pflicht des Mieters zum Abwarten

Ebenso wichtig: Der Mieter ist nicht verpflichtet, einen Räumungsprozess abzuwarten.

Er darf auf eine Kündigung reagieren und sich frühzeitig um Ersatzräume bemühen – ohne später Nachteile beim Schadensersatz befürchten zu müssen.

Kein Mitverschulden des Mieters

Das Gericht verneinte auch ein Mitverschulden des Mieters.

Selbst wenn der Mieter freiwillig auszieht, handelt er regelmäßig nicht schuldhaft, wenn die Kündigung nicht offensichtlich unwirksam war.

Welche Bedeutung hat die Entscheidung für Vermieter in Berlin?

In Berlin, wo Wohnraum besonders knapp und teuer ist, können die finanziellen Folgen einer unwirksamen Kündigung erheblich sein. Mieter sind oft gezwungen, deutlich teurere Ersatzwohnungen anzumieten. Diese Mehrkosten können vollständig als Schadensersatz geltend gemacht werden.

Unberechtigte Kündigungen – insbesondere bei langfristigen Mietverhältnissen – bergen daher erhebliche wirtschaftliche Risiken für Vermieter.

Bedeutung für Mieter in Berlin

Für Mieter bedeutet die Entscheidung eine deutliche Stärkung ihrer Rechtsposition:

Wer aufgrund einer Kündigung umzieht, kann unter Umständen umfassenden Schadensersatz verlangen – selbst wenn die Kündigung zunächst plausibel erschien.

Gerade in Berlin, wo Ersatzwohnraum häufig nur zu deutlich höheren Preisen verfügbar ist, sind solche Ansprüche wirtschaftlich besonders relevant.

Einordnung im Berliner Mietspiegel

Zudem ist in Berlin regelmäßig zu prüfen, ob die neu vereinbarte Miete den Vorgaben des Berliner Mietspiegels entspricht. Eine Überschreitung kann zusätzliche Ansprüche des Mieters begründen.

Mieter können ihre individuelle Mietspiegeleinordnung über die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung prüfen.

Fazit: Kündigungen sollten sorgfältig geprüft werden

Die Entscheidung zeigt eindrucksvoll:

Eine Kündigung im Mietrecht sollte stets sorgfältig rechtlich geprüft werden. Fehler können erhebliche finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen.

Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten frühzeitig anwaltlichen Rat einholen, um Risiken zu vermeiden oder Ansprüche durchzusetzen.

Ihr Anwalt für Mietrecht in Berlin

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