KG Berlin: Kündigung nach Tod des Mieters wirksam | § 563 Abs. 4 BGB

Kündigung nach Tod des Mieters: Entscheidung des Kammergerichts Berlin

Der Tod eines Mieters beendet ein Mietverhältnis nicht automatisch. Häufig stellt sich vielmehr die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine andere Person in das Mietverhältnis eintritt – und wie Vermieter reagieren können, wenn die tatsächlichen Verhältnisse verschleiert werden. Das Kammergericht Berlin hat hierzu mit Beschluss vom 20.10.2025 (Az. 12 U 52/25) eine klare Linie bestätigt.

Worum ging es in dem Verfahren vor dem KG Berlin (12 U 52/25)?

Der im Mietvertrag benannte Mieter war bereits im Jahr 2019 verstorben. Die Beklagte teilte den Tod den Vermietern jedoch nicht mit. Stattdessen wurde über einen längeren Zeitraum der Eindruck erweckt, der Mieter lebe noch und bitte selbst um Gestattung der Gebrauchsüberlassung. Erst durch eine Einwohnermeldeamtsanfrage erfuhren die Vermieter von dem Tod und kündigten daraufhin das (etwaig bestehende) Mietverhältnis.

Rechtsgrundlage: § 563 Abs. 4 BGB

Das Kammergericht stellt heraus, dass der Vermieter nach § 563 Abs. 4 BGB innerhalb eines Monats kündigen kann, nachdem er Kenntnis vom endgültigen Eintritt einer Person in das Mietverhältnis erlangt hat, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Maßgeblich ist dabei der Zweck der Vorschrift: Es soll verhindert werden, dass dem Vermieter ein unzumutbarer Mieter „aufgedrängt“ wird.

Wichtiger Grund: Täuschendes Verhalten zerstört das Vertrauensverhältnis

Nach den Feststellungen des Senats lag ein wichtiger Grund in der Person der Beklagten vor. Ausschlaggebend war nicht eine einzelne Erklärung, sondern ein fortgesetztes Verhalten, das darauf gerichtet war, gegenüber Vermietern und Dritten den Eindruck aufrechtzuerhalten, der verstorbene Mieter sei weiterhin der Handelnde. Das Kammergericht bewertet dies als unredlich und als Umstand, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieter unzumutbar macht.

Härteeinwand (§ 574 BGB) greift nicht durch

Die Beklagte berief sich auf eine schwere Erkrankung und machte eine unzumutbare Härte geltend. Das Kammergericht hat den Härteeinwand nicht durchgreifen lassen. Selbst bei unterstellter Erkrankung fehlte es an nachvollziehbarem Vortrag dazu, dass dauerhaft ein Umzug unmöglich wäre. Zudem war die Kündigung bereits seit Mai 2023 bekannt, ohne dass ausreichende Bemühungen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum erkennbar wurden.

Ergebnis: Räumung bestätigt, Räumungsfrist gewährt

Die Berufung wurde zurückgewiesen. Das Urteil des Landgerichts blieb bestehen, die Beklagte musste die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Gleichzeitig gewährte das Kammergericht eine weitere Räumungsfrist bis zum 30.06.2026.

Bedeutung für Vermieter in Berlin

Die Entscheidung ist für Vermieter in Berlin besonders praxisrelevant: Verschweigt eine Person den Tod des Mieters und täuscht über die tatsächlichen Nutzungs- und Eintrittsverhältnisse, kann dies eine Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB tragen. Vermieter müssen ein Mietverhältnis nicht fortsetzen, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis durch objektiv unredliches Verhalten nachhaltig zerstört ist.

Fazit

Das Kammergericht Berlin bestätigt: Wer den Tod des Mieters verschweigt und den Vermieter über die tatsächlichen Verhältnisse täuscht, riskiert eine wirksame Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB. Der mietrechtliche Schutzmechanismus greift nicht, wenn die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung in der Person des Eingetretenen objektiv begründet ist.