Überschütten des Vermieters mit Wasser stellt einen fristlosen Kündigungsgrund dar

Gemäß §§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher Grund liegt gem. § 569 Abs. 2 BGB vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass es dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, unzumutbar erscheint das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.

Mit Urteil vom 19.02.2024 (Az.: 34 C 92/23) entschied das Amtsgericht Hanau, dass Vermieter ihren Mietern fristlos kündigen können, wenn diese aus Anlass eines Streits einen Eimer Wasser über die Vermieter ausschütten.

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis, welches seitens der Vermieterin durch die außerordentliche Kündigung vom 24.05.23 beendet wurde. Die Vermieterin führte als Kündigungsgrund unter anderem an, dass die Mieterin über ihren Kopf einen Eimer Wasser ausschüttete. Mit ihrer Klage begehrte die Vermieterin die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

Entscheidung des Gerichts

Die Klage der Vermieterin hatte Erfolg. Ihr stand der Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu, da das bestehende Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung wirksam beendet wurde.

Der Vermieterin stand ein Kündigungsgrund nach den §§ 543 Abs. 1, 568 Abs. 2 BGB zur Seite.

Nach diesen Vorschriften kann ein Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser durch sein Verhalten den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass es für den Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände unzumutbar ist am Vertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist festzuhalten.

Nach Ansicht des Gerichts begründet bereits das Ausschütten eines Eimers Wasser aus dem Fenster eines vermieteten Gebäudes ein vertragswidriges Verhalten, welches den Hausfrieden nachhaltig stört. Das Verhalten der Mieterin verletzte das Rücksichtnahmegebot in grober Weise und stellte zudem auch eine nachhaltige Hausfriedensstörung i.S.v. § 569 Abs. 2 BGB dar. Die Angriffe auf die Vermieterin durch die Wassergüsse machten eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar. Jeder einzelne Wasserguss war aufgrund seiner Nachhaltigkeit und Schwere geeignet, einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darzustellen. Zudem handelte es sich auch um strafrechtlich relevante, vorsätzliche tätliche Angriffe und nicht um bloße Bagatellangriffe wie etwa unhöfliches Verhalten.

Eine Abmahnung war nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB entbehrlich, da der Wasserguss auf die Vermieterin eine vorsätzliche Körperverletzung im Sinne des § 223 StGB darstellte. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen war dies zu berücksichtigen und ließ eine Abmahnung als nicht erforderlich erscheinen. Auch lehnte die Mieterin eine Unterlassung von künftigen Pflichtverletzungen ausdrücklich und endgültig ab, sodass eine Abmahnung keinen Erfolg versprochen hätte.

Bedeutung für die Praxis

Das vorliegende Urteil stellt einen Kontrast zum sonst sehr mieterfreundlichen Mietrecht dar und zeigt, dass schwerwiegende und vorsätzliche Störungen des Hausfriedens einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen können. Auch zeigt das Urteil, dass nicht jeder Kündigungssachverhalt eine vorherige Abmahnung erfordert.

Mieter sollten sich bewusst sein, dass Handlungen welche über einfache Streitigkeiten und Konflikte hinausgehen und dazu strafrechtlich relevantes Verhalten darstellen, eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Zudem sind Abmahnungen vor der fristlosen Kündigung bei solch schwerwiegenden Pflichtverletzungen entbehrlich.