Untervermietung 1-Zimmer-Wohnung: BGH stärkt Mieterrechte | Mietrecht Berlin

Untervermietung einer 1-Zimmer-Wohnung bei Auslandsaufenthalt – BGH stärkt Mieterrechte

Die Frage, ob eine 1-Zimmer-Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts untervermietet werden darf, beschäftigt Mieter und Vermieter seit Jahren. Nun hat der Bundesgerichtshof in einer vielbeachteten Entscheidung für Klarheit gesorgt und die Rechte von Mietern deutlich gestärkt.

Der Ausgangspunkt: Untervermietung nach § 553 BGB

Nach § 553 Abs. 1 BGB kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Klassische Beispiele sind finanzielle Entlastung, berufliche Veränderungen oder – wie im entschiedenen Fall – ein befristeter Auslandsaufenthalt.

In der Praxis wurde dieses Recht bei 1-Zimmer-Wohnungen jedoch häufig eingeschränkt, da Vermieter argumentierten, eine teilweise Gebrauchsüberlassung sei hier faktisch nicht möglich.

BGH: Auch bei 1-Zimmer-Wohnungen ist eine Teiluntervermietung möglich

Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass auch bei einer 1-Zimmer-Wohnung eine Untervermietung eines „Teils des Wohnraums“ vorliegen kann. Entscheidend ist nicht die Anzahl der Zimmer, sondern allein, ob der Mieter seinen Gewahrsam an der Wohnung vollständig aufgibt.

Bereits dann, wenn der Mieter einen Wohnungsschlüssel zurückbehält und einen – wenn auch sehr kleinen – Bereich der Wohnung für sich reserviert, etwa für persönliche Gegenstände, liegt keine vollständige Überlassung der Wohnung vor.

Kein Wohnen erforderlich: Gewahrsam genügt

Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung, dass der Mieter während der Untervermietung nicht selbst in der Wohnung wohnen oder dort übernachten muss. Auch eine rein faktische Nutzung, etwa durch das Lagern persönlicher Gegenstände oder einen abgetrennten Bereich, reicht aus, um den erforderlichen Gewahrsam zu behalten.

Damit erteilt der Bundesgerichtshof der in Berlin teilweise noch vertretenen restriktiven Auffassung eine klare Absage.

Kündigung wegen fehlender Erlaubnis? Nicht immer zulässig

Ein weiterer zentraler Punkt der Entscheidung betrifft das Kündigungsrecht des Vermieters. Hat der Mieter rechtzeitig vor der Untervermietung um Erlaubnis gebeten und hätte der Vermieter diese rechtlich erteilen müssen, ist eine Kündigung wegen angeblich unerlaubter Untervermietung regelmäßig rechtsmissbräuchlich.

Gerade in Berlin, wo viele Mieter aus beruflichen Gründen zeitweise ins Ausland gehen, ist diese Klarstellung von erheblicher Bedeutung.

Fazit: Starke Position für Berliner Mieter

Das Urteil bringt erhebliche Rechtssicherheit. Auch Mieter einer 1-Zimmer-Wohnung können bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Untervermietung haben. Vermieter können die Erlaubnis nicht allein mit dem Argument verweigern, die Wohnung sei zu klein.

Wer eine Untervermietung plant oder sich gegen eine verweigerte Erlaubnis oder Kündigung zur Wehr setzen möchte, sollte die rechtlichen Voraussetzungen sorgfältig prüfen lassen.

Als auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei in Berlin beraten wir Sie umfassend zur Untervermietung, zu Kündigungsrisiken und zur Durchsetzung Ihrer Mieterrechte.