Vorge­täuschter Eigenbedarf in Berlin: Wenn die Kündigung teuer wird

Vorge­täuschter Eigenbedarf ist in Berlin kein Einzelfall – und kann erhebliche Folgen haben.

Eigenbedarfskündigungen gehören insbesondere in Berlin mit seinem seit Jahren angespannten Wohnungsmarkt zum Alltag von Gerichten und Anwaltschaft. Nicht selten stellt sich nach dem Auszug des Mieters heraus, dass die angekündigte Eigennutzung nie umgesetzt wurde. Wird Eigenbedarf nur vorgeschoben, kann dies für Vermieter erhebliche rechtliche Konsequenzen haben – zivilrechtlich wie auch strafrechtlich.

Wann liegt ein vorgetäuschter Eigenbedarf vor?

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter bereits bei Ausspruch der Kündigung nicht die ernsthafte Absicht hatte, die Wohnung selbst oder durch eine benannte Bedarfsperson zu nutzen. In der Praxis zeigt sich dies häufig daran, dass die Wohnung nach dem Auszug anderweitig vermietet, verkauft oder dauerhaft leer steht.

Gerade in Berlin zeigt sich immer wieder, dass Wohnungen nach dem Auszug der Mieter kurzfristig zu deutlich höheren Konditionen neu vermietet oder als leerstehende Wohnungen veräußert werden. In solchen Konstellationen drängt sich der Verdacht eines lediglich vorgeschobenen Eigenbedarfs auf.

Auch problematisch ist der Wegfall eines ursprünglich bestehenden Eigenbedarfs. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter hierüber unverzüglich zu informieren. Unterbleibt dies, kann ebenfalls eine schadensersatzpflichtige Pflichtverletzung vorliegen.

Schadensersatzansprüche des Mieters

War die Eigenbedarfskündigung unberechtigt und ist der Mieter infolge dessen ausgezogen, kommen umfangreiche Schadensersatzansprüche in Betracht. Rechtsgrundlage ist regelmäßig eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Rücksichtnahmepflichten.

Ersatzfähig sind insbesondere Umzugskosten, Kosten der Wohnungssuche, Maklerkosten, höhere Fahrtkosten sowie sonstige Aufwendungen, die durch den Wohnungswechsel verursacht wurden.

Mietdifferenz – in Berlin besonders relevant

Besonders praxisrelevant ist die sogenannte Mietdifferenz. Zahlt der Mieter für die Ersatzwohnung dauerhaft eine höhere Miete, kann diese Differenz grundsätzlich zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden.

Die Frage der Mietdifferenz ist in Berlin von besonderer Bedeutung. Aufgrund des hohen Mietniveaus und der angespannten Marktlage führt der Wohnungswechsel regelmäßig zu dauerhaft höheren Mietkosten, die dem Mieter unter Umständen vollständig zu ersetzen sind.

Herausgabe von Vorteilen des Vermieters (§ 285 BGB)

Erzielt der Vermieter nach der Räumung wirtschaftliche Vorteile – etwa durch eine teurere Neuvermietung – kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Herausgabe dieses Mehrerlöses verlangen. Juristisch handelt es sich hierbei um das sogenannte stellvertretende Commodum.

Der Anspruch setzt voraus, dass dem Mieter die Wiedereinräumung des Besitzes unmöglich geworden ist, etwa weil die Wohnung inzwischen an Dritte vermietet wurde. In diesem Fall kann der Mieter zumindest den Mehrerlös herausverlangen, der über die ursprünglich vereinbarte Miete hinausgeht.

Strafrechtliche Risiken für Vermieter

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann nicht nur zivilrechtliche, sondern auch strafrechtliche Folgen haben. In Betracht kommen insbesondere Betrug und Nötigung. Wer durch falsche Angaben über den Eigenbedarf den Auszug des Mieters herbeiführt, kann sich strafbar machen.

Kommt es zu einer strafrechtlichen Verurteilung, droht zusätzlich die Einziehung der aus der Tat erlangten Vorteile. Dazu zählen etwa Mehrerlöse aus einer Neuvermietung oder aus dem Verkauf einer leerstehenden Wohnung.

Fazit

Eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung ist kein Kavaliersdelikt. Gerade in Berlin, wo Eigenbedarfskündigungen besonders häufig ausgesprochen werden, bestehen für Mieter weitreichende Ansprüche auf Schadensersatz und gegebenenfalls auf Herausgabe erzielter Vorteile. Vermietern drohen erhebliche finanzielle Belastungen sowie strafrechtliche Konsequenzen. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung ist daher auf beiden Seiten unerlässlich.