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Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch vermietet?

von Fabian Bagusche

Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch nicht wirksam geschlossen

Zwischen der Vermieterin und den Mietern bestand im Jahr 2022 ein Mietvertrag der durch Vermittlung des Internetportals wunderflats.com zustande kam. Vermietet wurde eine voll möblierte Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch für drei Monate. Wegen der Mietdauer trafen die Parteien unter Ziffer 2. des Mietvertrags folgende Vereinbarung:

Die Wohnung ist gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB lediglich zum vorübergehenden Gebrauch vermietet. Der Vermieter vermietet das Mietobjekt ausschließlich im Rahmen des vorübergehenden Gebrauchs. Auf Seiten des Mieters besteht ein vorübergehender Sonderbedarf, welcher durch die Anmietung der vollmöblierten Mietsache im Rahmen des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gedeckt werden soll. Der Mieter bestätigt einen vorübergehenden Sonderbedarf Aufgrund eines vorübergehenden Arbeitseinsatzes fernab seines Wohnsitzes (…)“.

Die Mieter meldeten sich mit Erstwohnsitz an der streitbefangenen Wohnung an, nachdem sie aufgrund eines Wasserschadens in ihrer vorherigen Wohnung übergangsweise in einer alternativen Unterkunft unterkommen mussten. Nach Ablauf des befristeten Mietvertrags setzten die Mieter den Gebrauch der streitbefangenen Wohnung fort, ohne dass sie sich mit der Vermieterin auf den Abschluss eines Verlängerungsvertrages oder neuen Mietvertrags hätten einigen können. Die Mieter zahlten ferner eine geminderte Miete an die Vermieterin. Schließlich kündigte die Vermieterin das etwaig bestehende Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs.

Die Vermieterin vertrat die Ansicht, dass das Mietverhältnis bereits durch Fristablauf beendet sei, da ausdrücklich und wirksam vereinbart worden sei, dass die streitbefangene Wohnung ausschließlich zum vorübergehenden Gebrauch zur Verfügung gestellt worden sei. Dies ergebe sich nicht nur aus der kurzen Vertragsdauer, sondern auch aus der Art des Zustandekommens des Mietvertrags über die Webseite wunderflats.com unter der Rubrik: „Wohnen auf Zeit“.

Die Mieter wiederrum vertraten die Ansicht, dass das Mietverhältnis unbefristet fortbestehe, da keine wirksame Befristung des Mietverhältnisses sowie keine wirksame Vereinbarung über einen vorübergehenden Gebrauch vorlag. Der in den Mietvertragstext aufgenommene Sonderbedarf „vorübergehender Arbeitseinsatz fern des Wohnsitzes“ hatte nie bestanden. Stattdessen haben die Mieter in der streitbefangenen Wohnung ihren Lebensmittelpunkt begründen wollen. Ferner sei die fristlose Kündigung unwirksam, da die Parteien sich auf einen geringeren Mietzins geeinigt hatten.

Die Entscheidung des Gerichts

Mit Erfolg! Nach Auffassung des Amtsgerichts Köln bekam die Vermieterin Recht. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung, gemäß § 546 Abs.1 BGB wurde stattgegeben.

Entscheidend ist der vom Mieter verfolgte und für beiden Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs

Das Amtsgericht Köln führte aus, dass zum vorübergehenden Gebrauch bestimmter Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist, gleichgültig, ob möbliert und ob als Erstwohnung des Mieters vermietet. Dabei handelt es sich um Mietverhältnisse, die aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von einer relativ kurzen Dauer sein sollen. Maßgebend ist, dass tatsächlich ein vorübergehender Wohnbedarf beim Mieter gegeben ist. Die Parteien hatten ausdrücklich eine Mietzeit von drei Monaten vereinbart. Dass beide Parteien das Mietverhältnis nur für eine kurze Zeit eingehen wollten, ergab sich zudem daraus, dass die streitbefangene Wohnung über „Wunderflats: Wohnen auf Zeit“ seitens der Vermieterin inseriert wurde und seitens der Mieter auch über diese Webseite gefunden wurde.

Zwar wurde seitens des Amtsgerichts Köln nicht verkannt, dass der in den Mietvertragstext ausdrücklich aufgenommene Sonderbedarf „vorübergehender Arbeitseinsatz fern des Wohnsitzes“ tatsächlich nie bestanden hat. Allerdings bestand ein anderer Sonderbedarf der Mieter, der schließlich Vertragsinhalt geworden ist.

Mieter haben keinen Lebensmittelpunkt für den Wohnraum begründen wollen

Die zeitliche Befristung ist von den Mietern vielmehr im Hinblick auf einen Feuchtigkeitsschaden in ihrer bisherigen Mietwohnung ausdrücklich gewünscht worden und hatten von Anfang an vorgehabt, nach der Instandsetzung in ihre vorherige Mietwohnung zurückzukehren. Auch konnten die Mieter durch die möblierte und ausgestattete streitbefangene Wohnung damit ihr Hab und Gut in ihrer vorherigen Mietwohnung belassen.

Auch wäre ein etwaiges unbefristetes Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung wirksam

Das Amtsgericht Köln vertrat die Auffassung, dass selbst wenn das Mietverhältnis nicht zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB abgeschlossen gewesen wäre, wäre auch ein etwaiges unbefristetes Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Vermieterin wirksam wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB fristlos gekündigt worden.

Mieter sind für den geltend gemachten Verstoß gegen die Einhaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete beweis- und darlegungspflichtig

Ferner konstatierte das Amtsgericht Köln, dass das Vorliegen einer unzulässigen Miete von den Mietern nicht ausreichend dargelegt und bewiesen worden sei. Ein einfaches Bestreiten, dass der Betrag in Höhe von EUR 2.500,00 innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, genügt den an eine Darlegung eines Verstoßes gegen die ortsübliche Vergleichsmiete zu stellenden Anforderungen nicht. Hierzu hätte es konkrete Ausführungen zur Lage, Beschaffenheit sowie Ausstattung der Wohnung bedurft. Der Preis für die streitbefangene Wohnung war zudem mit den Preisen, die für die Anmietung von voll ausgestatteten Ferienwohnungen zu zahlen sind zu vergleichen.

Für die Überlassung des Wohnraums von kurzer Dauer muss befristeter Sonderbedarf bestehen

Die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ist häufiger anzutreffen. Nicht wenige Vermieter statten ihre Wohnungen mit Möbeln aus, um sie dann zum vorübergehenden Gebrauch, zu inserieren. Bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch darf die Überlassung des Wohnraums nur von kurzer Dauer sein und muss einen zeitlich befristeten Sonderbedarf abdecken wie Arbeitseinsatz, Urlaub, Tagung, Messe oder Fortbildung. In solchen Fällen haben Mieter: innen keinen Lebensmittelpunkt in der vorübergehenden zeitweisen vermieteten Wohnung begründen wollen. Insbesondere bei als befristet erklärte Mietverträgen, die eine Verlängerung vorsehen und wo kein offensichtlicher Grund für die kurze Vertragsdauer vorliegt beziehungsweise angegeben ist, lohnt sich für Betroffene eine eingehende Überprüfung ihres Mietvertrags. Im besten Fall stellt sich heraus, dass tatsächlich das Wohnraummietrecht anzuwenden ist. Handelt es sich jedoch tatsächlich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, haben Mieter: innen stark eingeschränkten Kündigungsschutz.

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Fachanwalt Mietrecht & WEG Recht
RA Fabian Bagusche
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
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