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Gewerbe: Ihr Anwalt im Gewerbemietrecht in Berlin

Gewerbemietrecht: Was Sie rund um gewerbliches Mietrecht wissen sollten

Gewerbliches Mietrecht, auch Gewerbemietrecht genannt, unterscheidet sich erheblich vom Wohnraummietrecht. das gewerbliche Mietrecht ist weniger gesetzlich geregelt und kennt vor allem keinen expliziten Mieterschutz, z.B. in Form von Kündigungsschutz durch Widerspruch. Insofern ist bereits vor Anmietung, bzw. Vermietung von gewerblichen Mieträumen (Ladengeschäften, Büros, Lagerhallen etc.) dem Gewerbemietvertrag vor Vertragsabschluss große Aufmerksamkeit zu widmen: denn ein individuelle Mietvertrag ist eine interessengerechte Basis für das spätere Mietverhältnis und die beste Absicherung gegen Auseinandersetzungen im Gewerbemietrecht. Sollten Sie Unterstützung von einem Fachanwalt für Mietrecht und Gewerbemietrecht in Berlin benötigen- kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich.

Fachanwalt Mietrecht & WEG Recht
RA Fabian Bagusche
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Rechtsanwältin für Mietrecht
RAin Kathrin Otto
Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

Anwendung Gewerbemietrecht

Oftmals stellt sich die Frage, wann Gewerbemietrecht überhaupt zur Anwendung kommt. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) liegt Gewerberaummiete/ Geschäftsraummiete vor, wenn Gebäude oder Räume, Grundstücke, Flächen, die wegen ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bzw. nach Zielsetzung des Vertrages gewerblichen oder beruflichen Zwecken dienen, gegen Entgelt zur Nutzung überlassen werden. Damit kommt es bei der Unterscheidung von Wohnraum- und Gewerbemiete auf die konkrete Zweckbestimmung an, mit der Räume genutzt werden sollen. Die Anmietung einer Wohnung zur Nutzung als Büro, Praxis oder Kanzlei unterliegt damit grundsätzlich dem Gewerbemietrecht. Nicht immer wird in derartigen Fällen jedoch wirksam Gewerbemietrecht vereinbart: Wird ein Gewerbemietvertrag auf einem Formularvertrag für Wohnraum unterzeichnet, kann mieterfreundliches Wohnraummietrecht gelten. Und auch bei unklaren Formulierungen der Zweckbestimmung können Mieter daraus Vorteile ziehen. Denn auch dann kann Wohnraum- statt Gewerbemietrecht anzuwenden sein. Mieter sollten v.a. bei einer Mischnutzung von Wohnraum („Büro in der Wohnung“) Vorsicht walten lassen: dafür, ob dann Wohnraum- oder Gewerbemietrecht angewendet wird, ist darauf abzustellen, wo der Schwerpunkt der Nutzung liegt – auf dem Wohnen oder auf der Arbeit. Sie haben Fragen zur Abgrenzung Gewerbemietrecht – Wohnraummietrecht? Sie benötigen deshalb einen Anwalt für Mietrecht im Gewerbe in Berlin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht? Kontaktieren Sie uns gerne und unverbindlich.

Vertragsschluss im Gewerbemietrecht

Ein Gewerbemietvertrag muss nicht zwingend schriftlich geschlossen werden. Ihn schriftlich abzuschließen ist aber aus Beweisgründen dennoch sinnvoll. Denn gerade im Gewerbemietrecht ist der Mietvertrag von großer Bedeutung: Hier werden alle Regelungen getroffen, die für die Parteien Relevanz haben und nicht gesetzlich geregelt sind. So können z.B. Regelungen im Hinblick auf die Umlage von Nebenkosten, auf Renovierungspflichten des Vermieters vor Mietbeginn oder Rückbauverpflichtungen des Mieters am Vertragsende getroffen werden. Auf Musterverträge sollte man deshalb nicht zurückgreifen, um gewerbliches Mietrecht geltend zu machen. In der Regel sind die Anforderungen an individuelle Abreden zwischen Mieter und Vermieter zu hoch, um in Musterverträgen korrekt abgebildet werden zu können. Grundsätzlich sollten dann im Gewerbemietvertrag möglichst viele wichtige Punkte erfasst sein, um konfliktträchtige Interpretationsspielräume zu vermeiden. So sollte sich in einem Gewerbemietvertrag, bei welchem gewerbliches Mietrecht anwendbar wird, immer wenigstens folgendes finden:

  • korrekt und vollständig bezeichneten Vertragsparteien inkl. Rechtsform etc.
  • eine Beschreibung der Immobilie, die Gegenstand des Vertrages ist inkl. Angaben zu Größe und Lage
  • der Mietzweck und Nutzungsrechte (Ladengeschäft, Büro, Kanzlei, Praxis, Lager etc.)
  • Höhe des Mietzinses / Miethöhe
  • Form und Höhe der Kaution
  • Dauer des Mietvertrages
  • Kündigungsfristen, Ausschluss / Möglichkeit vorzeitiger Kündigung, ggfs. Verlängerungsklauseln
  • Nebenabreden zu Renovierungspflichten, Regelungen von Ein- und Umbauten vorzunehmen, Konkurrenzschutzklauseln, Nachmieterregelung während Laufzeit
  • Inventarkauf
  • Anmietung von Stellplätzen etc.

Sie wollen eine Gewerbefläche in Berlin anmieten und benötigen Unterstützung bei der Prüfung/ Erstellung des Gewerbemietvertrages? In Sachen Gewerbemietrecht ist ein Anwalt stets eine wertvolle Unterstützung. Als Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht in Berlin und Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie gerne? Kontaktieren Sie uns unverbindlich.

Übergabe gemäß Gewerbemietrecht

Der Vermieter ist entsprechend dem Gewerbemietrecht verpflichtet, die Gewerberäume oder Gewerbeflächen in einem vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben. Der konkrete Gewerbemietvertrag definiert also, wie der Vermieter die Gewerbefläche an den Mieter zu übergeben hat. Bei der Übergabe ist dann wichtig, ein möglichst detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen, das ggfs. Abweichungen des Ist- vom Soll-Zustands bereits bei der Übergabe festhält (z. B. vereinbarte, nicht erfolgte Renovierungen). Denn entspricht die Gewerbefläche nicht dem vereinbarten Zustand, können Mieter laut Gewerbemietrecht unterschiedliche Rechte geltend machen: Mieter können Minderung gelten machen oder bei erheblichen Mängeln unter Umständen Schadensersatzforderungen geltend machen. Das ist z. B. denkbar, wenn es wegen eines nichtvertragsgemäßen Zustands der Gewerberäume bzw. Gewerbefläche zu einer verspäteten Eröffnung (Umsatzeinbußen, Folgekosten Personal etc.) oder zu zusätzlichen Kosten kommt. Und nicht zuletzt kann der Mieter den Vertrag fristlos kündigen, wenn die Mietsache wegen Mängeln in der Beschaffenheit ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig übergeben oder wieder entzogen wird. Die Übergabe Ihrer Gewerbeimmobilie verlief nicht wie erwartet, hat sich verzögert oder fand nicht statt?

Als Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht und Fachanwalt für Mietrecht in Berlin unterstütze ich Sie gerne? Kontaktieren Sie uns unverbindlich.

Fragen? Sprechen Sie uns an!

Haben Sie weitergehende Fragen – kontaktieren Sie uns gerne!  Als Anwalt für Mietrecht in Berlin beantworte ich gerne Ihre Fragen!

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+49 (0) 30 5444 95 99-0

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Vertragslaufzeiten im Gewerbemietrecht

Im Gewerbemietrecht ist es möglich, die Laufzeit des Mietvertrages frei festzulegen, anders als im Wohnraummietrecht. So kann ein Gewerbemietvertrag unproblematisch befristet geschlossen werden. Üblich sind Laufzeiten von drei bis fünf Jahren, aber auch zehn oder fünfzehn Jahre sind möglich. Da ein befristeter gewerblicher Mietvertrag in aller Regel nicht ordentlich gekündigt werden kann, sollten v.a. Mieter überlegen, ob sie das rechtliche und wirtschaftliche Risiko einer langen Vertragslaufzeit eingehen wollen. Ist im befristeten Gewerbemietvertrag keine Optionsklausel oder Verlängerungsklausel vereinbart, endet der Mietvertrag mit seinem Enddatum automatisch. Er muss nicht gekündigt werden. Ist in einem Mietvertrag eine Verlängerungsklausel vereinbart, muss der Mieter der Verlängerung des Mietvertrages widersprechen. Andernfalls verlängert sich der Mietvertrag automatisch. Die vereinbarte Frist zum Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietvertrages sollte deshalb sehr gewissenhaft überwacht werden. Anders die Optionsklausel: Hier muss der Mieter die Option auf Verlängerung des Vertrags aktiv ausüben. Nur in diesem Fall verlängert sich der befristete Mietvertrag um eine bestimmte weitere Vertragsdauer. Wird diese Option nicht ausgeübt, endet der Mietvertrag gemäß Gewerbemietrecht zum ursprünglich vereinbarten Zeitpunkt.

Sie haben Fragen zum befristeten Gewerbemietvertrag, zu Verlängerungsklauseln oder Optionsklauseln? Als Anwalt für Gewerbemietrecht in Berlin und Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie gerne! Sprechen Sie uns gerne unverbindlich an.

Gewerbliches Mietrecht im Hinblick auf Miet- und Betriebskosten

Im Gewerbemietrecht kann die Miete zwischen den Parteien relativ frei vereinbart werden. So ist eine „klassische“ monatliche Festmiete ebenso möglich wie z.B. eine Umsatzmiete mit fixer Sockel- und Höchstmiete, aber auch eine Staffel- oder Indexmiete. Erlaubt, aber genehmigungsbedürftig sind hingegen sog. Wertsicherungsklauseln, bei denen die Miete einen bestimmten, veränderbaren Wertmaßstab gekoppelt wird, z.B. an den Kostenindex für Lebenshaltung. Unabhängig von der Art der Miete gilt, dass es hinsichtlich Miethöhe keine verbindlichen Obergrenzen gibt – Angebot und Nachfrage regulieren Mietpreise relativ frei. Einen Mietspiegel bzw. eine ortsübliche Vergleichsmiete kennt das Gewerbemietrecht nicht. Maßgeblich ist letztlich lediglich die Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers. Für Gewerbemieter ist die Festmiete in der Regel am vorteilhaftesten, weil sie sicher kalkulierbar ist. Für diesen Fall ist es aber sinnvoll, im Mietvertrag Rahmenbedingungen für eine Anpassung der Miete vorzusehen. Das gewährt während des Mietvertrages Rechtssicherheit. Nicht zuletzt sind auch Mieter von Gewerbeflächen laut verpflichtet, zusätzlich zur Nettomiete ihren Anteil an Betriebskosten zu tragen. Auch im Gewerbemietrecht erfolgt die Abrechnung der Betriebskosten anteilig wie bei der Wohnraummiete. Jedoch können im Falle von Gewerbeimmobilien deutlich mehr Kosten umgelegt werden als bei Wohnraum (z.B. auch Verwaltungskosten).

Sie benötigen anwaltlichen Rat im Hinblick auf Mietzahlungsklauseln oder haben Fragen zur Umlage von Betriebskosten? Als Anwalt für Gewerbemietrecht in Berlin und Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie gerne! Sprechen Sie uns gerne unverbindlich an.

Betriebspflicht im Gewerbemietrecht

Grundsätzlich kennt gewerbliches Mietrecht keine gesetzliche Betriebspflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter. Normalerweise wird eine Betriebspflicht jedoch im Mietvertrag vereinbart. Gegenstand der Betriebspflicht ist, dass der Mieter die Gewerberäume zu festgelegten Öffnungszeiten oder Kernzeiten so nutzt, wie es der vereinbarte Vertragszweck im Mietvertrag vorschreibt. Das gilt meist für übliche Öffnungszeiten, kann sich aber z. B. auch auf ein bestimmtes Warensortiment beziehen – das kann von den Parteien relativ frei vereinbart werden. Nicht zulässig ist im Gewerbemietrecht lediglich, z.B. Betriebsferien oder Ruhetage vollständig auszuschließen. Um die Einhaltung der Betriebspflicht durchzusetzen, werden ergänzend regelmäßig Vertragsstrafen im Mietvertrag vereinbart, die in der Regel 125 % der auf den Tag entfallenden Miete je Tag der Betriebspflichtverletzung betragen darf, wenn die Betriebspflicht formularmäßig als AGB im Mietvertrag vereinbart wurden. Neben der Pflicht zur Zahlung einer Vertragsstrafe kann die Verletzung der Betriebspflicht außerdem weitere rechtliche Schritte zur Folge haben: Der Vermieter kann seinen Mieter auf Erfüllung der Betriebsflicht verklagen, Schadensersatzansprüche geltend machen oder das und das Mietverhältnis fristlos kündigen. Das ist auch dann möglich, wenn der Mieter selbst z. B. krankheitsbedingt sein Geschäft nicht öffnen kann. Für Mieter ist hingegen rund um gewerbliches Recht wichtig zu wissen: Nicht jede Verletzung einer Betriebspflicht hat rechtliche Folgen. Denn je nach Umständen des Einzelfalls kann es treuwidrig sein, auf der Einhaltung der Betriebspflicht zu bestehen. Das gilt aber nicht automatisch, z.B. wenn innerhalb einer Gewerbeimmobilie erheblicher Leerstand herrscht.

Sie haben Fragen zur Betriebspflicht? Als Anwalt für Gewerbemietrecht in Berlin und Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie gerne! Sprechen Sie uns gerne unverbindlich an.

Gewerbliches Mietrecht und Konkurrenzschutz

Für Mieter von Gewerbeflächen ist „Konkurrenzschutz“ häufig überlebenswichtig. Das gilt für Gewerbetreibende, aber auch für Freiberufler wie Rechtsanwälte oder Ärzte etc. Wurde im Mietvertrag keine Konkurrenzschutzklausel aufgenommen, kann sich der Mieter gemäß Gewerbemietrecht auf sog. immanenten Konkurrenzschutz berufen, solange dieser nicht ausgeschlossen wurde. Denn die Rechtsprechung geht davon aus, dass Konkurrenzschutz gerade bei Gewerbeflächen innerhalb eines größeren Komplexes Teil des vom Vermieter zu gewährenden, vertraglichen Gebrauchs ist. Aus diesem Grund dürfen gewerbliche Mieter nicht unzulässig in ihrer Geschäftstätigkeit beeinträchtigt werden, weil der Vermieter im näheren Umfeld eines Mieters Gewerbeflächen an Konkurrenten vermietet. Das betrifft v.a. Einkaufszentren, aber auch Ärztehäuser oder Gewerbezentren mit Publikumsverkehr. Denn Konkurrenzschutz bezieht sich auf dasselbe Gebäude bzw. Grundstück oder ein angrenzendes Grundstück des gleichen Vermieters, wenn nicht ausdrücklich (anders) vereinbart. Publikumsverkehr ist insofern von Bedeutung, da immanenter Konkurrenzschutz nur denkbar ist, wenn räumliche Nähe Einfluss auf die Geschäftstätigkeit hat. Bei Wettbewerbern, die beispielsweise nur online aktiv sind, ist räumliche Nähe der Geschäftsräume irrelevant. Konkurrenzschutz ist damit vor allem für stationären Handel, Gastronomie oder Dienstleister mit ähnlichem Angebot ein Thema. Ob sich ein Mieter dem Gewerbemietrecht entsprechend auf vertragsimmanenten Konkurrenzschutz berufen kann, ist zudem abhängig vom Einzelfall: es kommt stark darauf an, wo sich die Gewerbefläche befindet. So ist im Zentrum einer Großstadt der Wettbewerb naturgemäß deutlich größer als in einer Kleinstadt. Eine Konkurrenzschutzklausel sollte deshalb in jedem Gewerbemietvertrag enthalten sein und exakt an die konkreten Gegebenheiten angepasst werden. Zugleich ist wichtig, dass der eigene Mietzweck im Gewerbemietvertrag möglichst exakt gefasst ist, um so auch zu definieren, wer faktisch „Konkurrent“ ist. Das schafft Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter. Denn die Folgen einer Konkurrenzschutzverletzung sind nicht zu unterschätzen: sie macht ein Mietobjekt mangelhaft. Das wiederum berechtigt Mieter dazu, die Miete zu mindern, ggfs. Schadensersatz zu verlangen oder den Mietvertrag fristlos zu beenden, wenn die Beeinträchtigung durch die Konkurrenz nicht hinnehmbar ist.

Sie haben Fragen zum Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht? Sie benötigen deshalb einen Anwalt für Mietrecht in Berlin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht? Kontaktieren Sie uns unverbindlich.

Kündigung im Gewerbemietrecht

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann von Mieter und Vermieter ordentlich oder fristlos gekündigt werden. Zwar ist im Gewerberaummietrecht die Kündigung formlos und ohne Begründung möglich, sollte aber aus Beweisgründen trotzdem schriftlich erfolgen. Wenn im Mietvertrag eine Teilkündigung nicht als zulässig vereinbart wurde, muss sich die Kündigung auf die gesamte Gewerbefläche beziehen. Bei Vertragsschluss kann es deshalb schon ratsam sein, die Möglichkeit für Teilkündigungen vorzusehen, wenn die Gewerbefläche teilbar ist (z.B. einzelne Räume, Etagen etc.) Wenn hinsichtlich Kündigungsfrist nichts anderes vereinbart wurde, muss eine Kündigung gemäß Gewerbemietrecht spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erklärt werden. Das gilt für einen kurzen Mietvertrag wie für einen Mietvertrag, der seit Jahren besteht - ein Hauptgrund für einen befristeten Mietvertrag, der in dieser Hinsicht mehr Rechtssicherheit verspricht. Neben der ordentlichen, fristgemäßen Kündigung können Vermieter und Mieter den Gewerbemietvertrag auch aus wichtigem Grund fristlos kündigen. So sind für Vermieter wiederholter Zahlungsverzug bei der Miete, eine ausbleibende Kaution, aber auch geschäftsschädigende Äußerungen, eine Verletzung einer bestehenden Betriebspflicht oder Zweckentfremdung der Gewerbefläche zulässige Gründe für eine fristlose Kündigung. Mieter können den Gewerbemietvertrag fristlos kündigen, wenn die Mietsache z. B. ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig übergeben wird, die Gewerbefläche unbrauchbar mangelhaft ist oder dem Zugriff des Mieters unberechtigt wieder entzogen wird. Neben einer Kündigung sind die Parteien aber natürlich auch frei darin, den Mietvertrag jederzeit einvernehmlich mit einem Aufhebungsvertrag aufzulösen.

Sie wollen einen Gewerbemietvertrag ordentlich oder fristlos kündigen oder Ihnen wurde gekündigt? Als Anwalt für Gewerbemietrecht und Fachanwalt für Mietrecht in Berlin unterstütze ich Sie gerne in diesem Zusammenhang. Kontaktieren Sie uns gerne und unverbindlich.

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FAQ - Häufige Fragen zum gewerblichen Mietrecht

Inwieweit unterscheidet sich ein Mietvertrag entsprechend dem Gewerbemietrecht von einem Wohnungsmietvertrag?

Ein wichtiger Unterschied zwischen einem Gewerbemietvertrag und einem Wohnungsmietvertrag ist, dass Letzterer nicht ohne Weiteres kündbar ist. Hier muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Ein konventioneller Gewerbemietvertrag ist, wenn er nicht befristet ist, zu jedem dritten Werktag eines Quartales zum Ablauf des entsprechend nächsten Quartales kündbar. Auch die Miethöhe kann weitestgehend frei bestimmt werden, solange es sich nicht um Wucher handelt oder die Situation des Mieters ausgenutzt wird.

Welche Informationen muss ein Mietvertrag laut Gewerbemietrecht enthalten?

Wichtige Punkte, die ein Gewerbemietvertrag enthalten sollte, sind die korrekten und vollständig benannten Vertragsparteien einschließlich der Rechtsform, eine Beschreibung des Mietobjekts inkl. Angaben zur Größe und Lage, der Mietzweck und die jeweiligen Nutzungsrechte, die Vertragsdauer, die Miethöhe, Höhe und Form der Kaution, Informationen rund um die Kündigung (Fristen etc.), Nebenabreden zu Renovierungspflichten, An- und Umbauten etc., der Inventarkauf sowie Informationen zur Anmietung von Stellplätzen.

Kann ein Gewerbemietvertrag entsprechend Gewerbemietrecht fristlos gekündigt werden?

Damit ein Gewerbemietvertrag fristlos gekündigt werden kann, muss ein bedeutender Grund vorliegen. Dieser muss es dem Vermieter unzumutbar machen, das Mietverhältnis weiter aufrechtzuerhalten. Mögliche Gründe sind etwa der Zahlungsverzug bei Nichtzahlung der Kaution, Verstöße gegen die Beheizungspflicht oder geschäftsschädigende Äußerungen.  

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