Gewerbe: Ihr Anwalt im Gewerbemietrecht in Berlin

Ein Gewerbemietvertrag muss nicht zwingend schriftlich geschlossen werden. Ihn schriftlich abzuschließen ist aber aus Beweisgründen dennoch sinnvoll. Denn gerade im Gewerbemietrecht ist der Mietvertrag von großer Bedeutung: Hier werden alle Regelungen getroffen, die für die Parteien Relevanz haben und nicht gesetzlich geregelt sind. So können z.B. Regelungen im Hinblick auf die Umlage von Nebenkosten, auf Renovierungspflichten des Vermieters vor Mietbeginn oder Rückbauverpflichtungen des Mieters am Vertragsende getroffen werden. Auf Musterverträge sollte man deshalb nicht zurückgreifen, um gewerbliches Mietrecht geltend zu machen. In der Regel sind die Anforderungen an individuelle Abreden zwischen Mieter und Vermieter zu hoch, um in Musterverträgen korrekt abgebildet werden zu können. Grundsätzlich sollten dann im Gewerbemietvertrag möglichst viele wichtige Punkte erfasst sein, um konfliktträchtige Interpretationsspielräume zu vermeiden. So sollte sich in einem Gewerbemietvertrag, bei welchem gewerbliches Mietrecht anwendbar wird, immer wenigstens folgendes finden:

• korrekt und vollständig bezeichneten Vertragsparteien inkl. Rechtsform etc.
• eine Beschreibung der Immobilie, die Gegenstand des Vertrages ist inkl. Angaben zu Größe und Lage
• der Mietzweck und Nutzungsrechte (Ladengeschäft, Büro, Kanzlei, Praxis, Lager etc.)
• Höhe des Mietzinses / Miethöhe
• Form und Höhe der Kaution
• Dauer des Mietvertrages
• Kündigungsfristen, Ausschluss / Möglichkeit vorzeitiger Kündigung, ggfs. Verlängerungsklauseln
• Nebenabreden zu Renovierungspflichten, Regelungen von Ein- und Umbauten vorzunehmen, Konkurrenzschutzklauseln, Nachmieterregelung während Laufzeit
• Inventarkauf
• Anmietung von Stellplätzen etc.

Sie wollen eine Gewerbefläche in Berlin anmieten und benötigen Unterstützung bei der Prüfung/ Erstellung des Gewerbemietvertrages? In Sachen Gewerbemietrecht ist ein Anwalt stets eine wertvolle Unterstützung. Als Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht in Berlin und Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie gerne? Kontaktieren Sie uns unverbindlich.

Der Vermieter ist entsprechend dem Gewerbemietrecht verpflichtet, die Gewerberäume oder Gewerbeflächen in einem vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben. Der konkrete Gewerbemietvertrag definiert also, wie der Vermieter die Gewerbefläche an den Mieter zu übergeben hat. Bei der Übergabe ist dann wichtig, ein möglichst detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen, das ggfs. Abweichungen des Ist- vom Soll-Zustands bereits bei der Übergabe festhält (z. B. vereinbarte, nicht erfolgte Renovierungen). Denn entspricht die Gewerbefläche nicht dem vereinbarten Zustand, können Mieter laut Gewerbemietrecht unterschiedliche Rechte geltend machen: Mieter können Minderung gelten machen oder bei erheblichen Mängeln unter Umständen Schadensersatzforderungen geltend machen. Das ist z. B. denkbar, wenn es wegen eines nichtvertragsgemäßen Zustands der Gewerberäume bzw. Gewerbefläche zu einer verspäteten Eröffnung (Umsatzeinbußen, Folgekosten Personal etc.) oder zu zusätzlichen Kosten kommt. Und nicht zuletzt kann der Mieter den Vertrag fristlos kündigen, wenn die Mietsache wegen Mängeln in der Beschaffenheit ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig übergeben oder wieder entzogen wird. Die Übergabe Ihrer Gewerbeimmobilie verlief nicht wie erwartet, hat sich verzögert oder fand nicht statt?

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Für Mieter von Gewerbeflächen ist „Konkurrenzschutz“ häufig überlebenswichtig. Das gilt für Gewerbetreibende, aber auch für Freiberufler wie Rechtsanwälte oder Ärzte etc. Wurde im Mietvertrag keine Konkurrenzschutzklausel aufgenommen, kann sich der Mieter gemäß Gewerbemietrecht auf sog. immanenten Konkurrenzschutz berufen, solange dieser nicht ausgeschlossen wurde. Denn die Rechtsprechung geht davon aus, dass Konkurrenzschutz gerade bei Gewerbeflächen innerhalb eines größeren Komplexes Teil des vom Vermieter zu gewährenden, vertraglichen Gebrauchs ist. Aus diesem Grund dürfen gewerbliche Mieter nicht unzulässig in ihrer Geschäftstätigkeit beeinträchtigt werden, weil der Vermieter im näheren Umfeld eines Mieters Gewerbeflächen an Konkurrenten vermietet. Das betrifft v.a. Einkaufszentren, aber auch Ärztehäuser oder Gewerbezentren mit Publikumsverkehr. Denn Konkurrenzschutz bezieht sich auf dasselbe Gebäude bzw. Grundstück oder ein angrenzendes Grundstück des gleichen Vermieters, wenn nicht ausdrücklich (anders) vereinbart. Publikumsverkehr ist insofern von Bedeutung, da immanenter Konkurrenzschutz nur denkbar ist, wenn räumliche Nähe Einfluss auf die Geschäftstätigkeit hat. Bei Wettbewerbern, die beispielsweise nur online aktiv sind, ist räumliche Nähe der Geschäftsräume irrelevant. Konkurrenzschutz ist damit vor allem für stationären Handel, Gastronomie oder Dienstleister mit ähnlichem Angebot ein Thema. Ob sich ein Mieter dem Gewerbemietrecht entsprechend auf vertragsimmanenten Konkurrenzschutz berufen kann, ist zudem abhängig vom Einzelfall: es kommt stark darauf an, wo sich die Gewerbefläche befindet. So ist im Zentrum einer Großstadt der Wettbewerb naturgemäß deutlich größer als in einer Kleinstadt. Eine Konkurrenzschutzklausel sollte deshalb in jedem Gewerbemietvertrag enthalten sein und exakt an die konkreten Gegebenheiten angepasst werden. Zugleich ist wichtig, dass der eigene Mietzweck im Gewerbemietvertrag möglichst exakt gefasst ist, um so auch zu definieren, wer faktisch „Konkurrent“ ist. Das schafft Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter. Denn die Folgen einer Konkurrenzschutzverletzung sind nicht zu unterschätzen: sie macht ein Mietobjekt mangelhaft. Das wiederum berechtigt Mieter dazu, die Miete zu mindern, ggfs. Schadensersatz zu verlangen oder den Mietvertrag fristlos zu beenden, wenn die Beeinträchtigung durch die Konkurrenz nicht hinnehmbar ist.

Sie haben Fragen zum Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht? Sie benötigen deshalb einen Anwalt für Mietrecht in Berlin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht? Kontaktieren Sie uns unverbindlich.

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann von Mieter und Vermieter ordentlich oder fristlos gekündigt werden. Zwar ist im Gewerberaummietrecht die Kündigung formlos und ohne Begründung möglich, sollte aber aus Beweisgründen trotzdem schriftlich erfolgen. Wenn im Mietvertrag eine Teilkündigung nicht als zulässig vereinbart wurde, muss sich die Kündigung auf die gesamte Gewerbefläche beziehen. Bei Vertragsschluss kann es deshalb schon ratsam sein, die Möglichkeit für Teilkündigungen vorzusehen, wenn die Gewerbefläche teilbar ist (z.B. einzelne Räume, Etagen etc.) Wenn hinsichtlich Kündigungsfrist nichts anderes vereinbart wurde, muss eine Kündigung gemäß Gewerbemietrecht spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erklärt werden. Das gilt für einen kurzen Mietvertrag wie für einen Mietvertrag, der seit Jahren besteht - ein Hauptgrund für einen befristeten Mietvertrag, der in dieser Hinsicht mehr Rechtssicherheit verspricht. Neben der ordentlichen, fristgemäßen Kündigung können Vermieter und Mieter den Gewerbemietvertrag auch aus wichtigem Grund fristlos kündigen. So sind für Vermieter wiederholter Zahlungsverzug bei der Miete, eine ausbleibende Kaution, aber auch geschäftsschädigende Äußerungen, eine Verletzung einer bestehenden Betriebspflicht oder Zweckentfremdung der Gewerbefläche zulässige Gründe für eine fristlose Kündigung. Mieter können den Gewerbemietvertrag fristlos kündigen, wenn die Mietsache z. B. ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig übergeben wird, die Gewerbefläche unbrauchbar mangelhaft ist oder dem Zugriff des Mieters unberechtigt wieder entzogen wird. Neben einer Kündigung sind die Parteien aber natürlich auch frei darin, den Mietvertrag jederzeit einvernehmlich mit einem Aufhebungsvertrag aufzulösen.

Sie wollen einen Gewerbemietvertrag ordentlich oder fristlos kündigen oder Ihnen wurde gekündigt? Als Anwalt für Gewerbemietrecht und Fachanwalt für Mietrecht in Berlin unterstütze ich Sie gerne in diesem Zusammenhang. Kontaktieren Sie uns gerne und unverbindlich.