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Wohnraum: Anwalt für Mietrecht in Berlin
Mietpreisbremse Berlin
Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um rasant steigende Mieten in Deutschland einzudämmen. Denn besonders in Großstädten und beliebten Wohnregionen leiden viele Menschen unter enorm hohen Mietkosten.
Das erschwert es zunehmend bezahlbaren Wohnraum zu finden – vor allem in Universitätsstädten und Städten mit allgemein angespanntem Wohnungsmarkt. Hier soll die Mietpreisbremse dafür sorgen, dass Mieten nicht willkürlich von Vermietern festgesetzt werden können, dem zunehmenden Mietwucher also ein Riegel vorgeschoben wird.
Doch wie funktioniert die Mietpreisbremse? Welche Möglichkeiten haben Mieter, ihre Rechte durchzusetzen?


Was ist die Mietpreisbremse?
Mit dem „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ - umgangssprachlich „Mietrechtsnovellierungsgesetz“ – wurde die sog. Mietpreisbremse 2015 im deutschen Mietrecht eingeführt.
Damit wurde die gesetzliche Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum eingeführt und zwar durch eine Anpassung und Ergänzung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) in den §§ 556 d ff BGB.
Bedenken, dass die Mietpreisbremse nicht verfassungskonform ist, hat das Bundesverfassungsgericht 2019 zerstreut: Am 20.08.20219 hat es festgestellt, dass die Mietpreisbremse im Einklang mit dem Grundgesetzsteht und angewendet werden kann.
Doch wie wirkt die Mietpreisbremse?
Sie hat zur Folge, dass die Miete bei der Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (§ 556 d Abs. 1 BGB).
Maßgeblich dafür, ob die Mietpreisbremse greift ist, ob die jeweilige Wohnung in einer Gemeinde oder Stadt liegt, in der der Wohnungsmarkt „angespannt“ ist. Ob das der Fall ist, richtet sich danach, ob das Bundesland, in dem die Wohnung liegt, eine Rechtsverordnung erlassen hat, die die Gemeinde oder Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist.
Wann die Kriterien erfüllt sind, dass es sich um ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt handelt, ist in § 556 d Abs 2 BGB definiert.
So ist z.B. maßgeblich, ob
- die Mietpreise im bundesweiten Vergleich überdurchschnittlich steigen,
- die durchschnittliche Mietbelastung deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt,
- die Bevölkerung wächst, ohne dass zeitgleich entsprechend notwendiger neuer Wohnraum geschaffen wird oder
- wenig Wohnungsleerstand herrscht und die Nachfrage nach Wohnraum groß ist.
Bagusche & Partner Rechtsanwälte mbB
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Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse beeinflusst unmittelbar, ob und in welcher Höhe die Miete bei einer Neuvermietung von Wohnraum angehoben werden darf.
Greift die Mietpreisbremse, darf Miete nicht mehr als 10% Prozent über der ortüblichen Miete in der gleichen Stadt oder Gemeinde liegen.
Beispiel: Eine Wohnung wurde für 8 Euro / qm vermietet, die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 10 Euro / qm. Greift die Mietpreisbremse, darf der Vermieter die Wohnung für maximal 11 Euro / qm neu vermieten.
Damit legt das Gesetz mit der Mietpreisbremse eine zwingende Obergrenze für eine zulässige Mieterhöhung bei einer Neuvermietung fest. Berechnungsgrundlage ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Wird im Mietvertrag eine höhere Miete als diese gesetzlich maximal zulässige Miete vereinbart, ist diese Vereinbarung bezogen auf den überhöhten Teil unwirksam.
Beispiel: Die gesetzlich zulässige Höchstmiete beträgt wegen der Mietpreisbremse 11 Euro / qm. im Mietvertrag sind 13 Euro / qm vereinbart. Der Mieter muss nur 11 Euro Miete je Quadratmeter bezahlen.
Wichtig ist zu beachten: Mieter und Vermieter können nicht vereinbaren, dass die Mietpreisbremse nicht gelten soll. Eine solche Vereinbarung ist gem. § 556 g Abs. 1 S. 1BGB nicht wirksam. Der restliche Mietvertrag bleibt aber wirksam.
Ist im Mietvertrag mehr Miete vereinbart, als nach der Mietpreisbremse zulässig ist, kann die zu viel bezahlte Miete vom Vermieter ersetzt verlangen. Grundlage dafür ist die ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 BGB.
Jedoch muss man gegenüber dem Vermieter die Verletzung der Regeln der Mietpreisbremse rügen. Das ist auch noch möglich, wenn man den Mietvertrag inkl. einer zu hohen Miete unterzeichnet hat.
Achtung! Man kann die Verletzung der Mietpreisbremse maximal 30 Monate nach Beginn des Mietvertrages rügen und kann dann nur die zu viel bezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge ersetzt verlangen.
Für welche Mietverträge gilt die Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich für jede Art von vermietetem Wohnraum und unabhängig davon, um welche Art Mietvertrag es sich handelt.
Ob eine Wohnung möbliert vermietet wird oder unmöbliert, ob es sich um einen Untermietvertrag handelt etc., ist nicht entscheidend. Außerdem ist es grundsätzlich nicht relevant, ob es sich um eine Staffelmiete oder Indexmiete handelt.
Wird eine Wohnung möbliert vermietet, gilt auch dann die Mietpreisbremse. Und doch können Vermieter hier die Mietpreisbremse umgehen: Über einen Möblierungszuschlag können Vermieter deutlich mehr Miete verlangen. Weil dieser Zuschlag nicht extra ausgewiesen werden muss, ist es bei möbliertem Wohnraum praktisch unmöglich zu prüfen, ob sich der Vermieter an die Mietpreisbremse hält.
Gilt die Mietpreisbremse in Berlin?
Nur wenn eine Landesregierung mithilfe einer Rechtsverordnung die §§ 556d ff BGB für anwendbar erklärt hat, greift die Mietpreisbremse in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt.
Nicht in allen Bundesländern haben die Regierungen von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Nur in den nachfolgenden Ländern gibt es die Mietpreisbremse:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Berlin
- Brandenburg
- Bremen
- Hamburg
- Hessen
- Mecklenburg-Vorpommern
- Niedersachsen
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Sachsen
- Thüringen.
Auch in Berlin können sich Mieter auf die Mietpreisbremse berufen, wenn die Verordnung in Berlin wirksam war, als der Mietvertrag unterzeichnet wurde. Das ist im Einzelfall zu prüfen!
In diesen Bundesländern hingegen gibt es keine Mietpreisbremse:
- Saarland
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein
Wann endet die Mietpreisbremse in Berlin?
Maximal 5 Jahren nach Inkrafttreten treten die Rechtsverordnungen wieder außer Kraft, mit der die Mietpreisbremse für anwendbar erklärt wird - spätestens zum 31. Dezember 2025 müssen alle Rechtsverordnungen enden. Das legt § 556 d Abs. 2 S. 4 BGB ausdrücklich fest.
Das würde – Stand Januar 2025 – dazu führen, dass die Mietpreisbremse spätestens für Mietverträge, die nach dem 31.12. 2025 geschlossen werden, nicht mehr greift – auch in Berlin!
Ist auf einen Mietvertrag die Mietpreisbremse anwendbar, sollten Mieter zeitnah darüber nachdenken, von der Mietpreisbremse Gebrauch zu machen, die Miete zu reduzieren und zuviel bezahlte Miete erstattet zu verlangen. Denn auch in Berlin wird die Mietpreisbremse Ende Dezember 2025 wegfallen, wenn keine neue gesetzliche Grundlage geschaffen wird.
Januar 2025: Aktuell ist unklar, ob die Rechtsgrundlage für die Mietpreisbremse im BGB verlängert wird. Der Berliner Senat hat im Dezember 2024 allerdings beschlossen, einer Bundesratsinitiative der Länder Hamburg, Bremen, Niedersachen und Mecklenburg-Vorpommern zur Verlängerung der Mietpreisbremse beizutreten.
Was sind die Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
Auch beim Thema Mietpreisbremse gibt es gesetzlich vorgesehene Ausnahmen. In diesen Fällen können Vermieter bei einer Neuvermietung mehr als 10% der ortsüblichen Miete zusätzlich verlangen, selbst wenn die Mietpreisbremse an sich gelten würde.
Die Mietpreisbremse greift nicht für
- Neubauwohnungen, wenn sie nach dem 01. 10. 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, 556f S.1 BGB. Darüber muss der Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages z.B. per E-Mail aufklären, sonst greift die Ausnahme nicht, die Mietpreisbremse gilt.
- Wohnungen, bei denen der Vormieter bereits eine überhöhte Miete bezahlt hat. Diese überhöhte Vormiete darf der Vermieter auch bei einer Neuvermietung verlangen (§ 556e Abs 1 S.1 BGB). Darüber muss der Vermieter den Mieter unaufgefordert z.B. per E-Mail informieren, inkl. der vorherigen Miethöhe (§ 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB) und zwar bevor der Mietvertrag unterschrieben wird. Sonst greift die Mietpreisbremse. Wird der Mieter erst später darüber informiert, greift erst ab dann und für zwei Jahre die Mietpreisbremse nicht (§ 556g Abs. 1a Satz 3 BGB).
- Wohnungen, die unmittelbar vor der Neuvermietung „umfassend“ modernisiert wurden ( 556f Satz 2 BGB). Umfassung ist die Modernisierung allerdings nur, wenn ungefähr 1/3 der Kosten eines Neubaus der Wohnung in die Modernisierung gesteckt wurden. Auch hier ist eine Information über diesen Umstand in Textform (z.B. E-Mail) an den Mieter notwendig, damit die Ausnahme greift (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB). Die so entstehende hohe Miete trifft dann allerdings auch jeden späteren Mieter.
- Wohnungen, die drei Jahre vor der Neuvermietung modernisiert wurden, bei denen der Vermieter vom Vormieter keinen „Modernisierungszuschlag“ verlangt hat. Hier kann er im neuen Mietvertrag die Miete im Rahmen der Regeln der Mietpreisbremse erhöhen ( 556e Abs. 2 BGB) und einen Modernisierungszuschlag aufschlagen (max. 8%). Wie in den anderen Ausnahmefällen muss der Vermieter den potenziellen Mieter vor der Mietvertragsunterzeichnung darüber z.B. per E-Mail informieren.
- kurzzeitig vermiete Wohnungen für einen nur vorübergehenden Gebrauch ( 549 Abs. 2 BGB), also z.B. Ferienwohnungen etc. Laut Landgericht Heidelberg ist ein Zeitraum von sieben Monaten kein „vorübergehender Gebrauch“ mehr. Gesetzlich ist der Begriff nicht festgelegt.
Wie hoch darf die Miete bei einer Neuvermietung sein? So berechnet man die zulässige Miete bei Mietpreisbremse für Berlin!
Wie hoch die Miete nach den Regeln der Mietpreisbremse sein darf, kann man ausrechnen: Grundlage dafür ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die man dem örtlichen Mietspiegel entnehmen kann.
In Berlin gibt es einen Mietspiegel, mit dem man diese ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln kann.
Den Link zum Berliner Mietspiegel finden Sie hier: Berliner Mietspiegel 2024
Dafür benötig man bestimmte Informationen zur eigenen Wohnung, wie z.B. das Baujahr des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet.
Kann man die notwendigen Informationen nicht selbst ermitteln, ist der Vermieter verpflichtet, über die notwendigen Fakten Auskunft zu geben. Das gilt allerdings nur wenn die Fakten nicht
- allgemein zugänglich sind und
- er dazu leicht Auskunft geben kann.
Zu dieser ortsüblichen Miete für die eigene Wohnung rechnet man 10% hinzu und erhält so die Miete, die der Vermieter bei einer Neuvermietung maximal verlangen darf, wenn die Mietpreisbremse greift.
Beispiel: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung 10 Euro / qm, darf der Vermieter bei einer Neuvermietung für diese Wohnung 11 Euro / qm verlangen.
Wie können Mieter gegen zu hohe Miete vorgehen?
In einem Mietvertrag kann eine zu hohe Miete vereinbart sein, die gegen die Regeln der Mietpreisbremse verstößt. Das hat allerdings keine Auswirkung auf den Mietvertrag selbst. Der Mietvertrag ist trotzdem gültig.
Die zu hohe Miete ist allerdings nicht wirksam vereinbart. Wirksam ist die Mietpreisvereinbarung nur bis zu der Grenze, die die Mietpreisbremse vorgibt. Alles darüber hinaus müssen Mieter nicht bezahlen und können zu viel bezahlte Miete vom Vermieter erstattet verlangen.
Beispiel: Zwischen einem Mieter und einem Vermieter ist Wohnungs-Kaltmiete von 1000 Euro vereinbart. Wenn man die Mietpreisbremse hier angewendet hätte, dürfte die Miete nur 850 Euro betragen. Den Betrag von 150 Euro / Monat mehr muss der Mieter nicht bezahlen. Hat er schon zu viel bezahlt, kann er das zu viel bezahlte Geld zurückverlangen (§ 556 g BGB.).
Was tun, wenn man zu viel Miete bezahlt hat?
Bemerkt man, dass man zu viel Miete bezahlt hat, ist es wichtig, korrekt vorzugehen und z.B. nicht die Miete nicht mehr zu bezahlen! Das könnte sonst eine wirksame Kündigung durch den Vermieter zur Folge haben.
Stattdessen sollte man sich so verhalten:
- Rügen Sie die zu hohe Miete beim Vermieter! Weisen Sie ausdrücklich darauf hin, dass im Mietvertrag die Mietpreisbremse missachtet wurde (§ 556g Abs. 2 S. 1 BGB). Gleichzeitig teilen Sie dem Vermieter die korrekte Miethöhe mit und fordern ihn auf, die geringere, rechtmäßige Miete zu akzeptieren.
- Fordern Sie in einem zweiten Schritt die Miete zurück, die Sie zu viel bezahlt haben. Rechnen Sie aus, wieviel Miete Sie zu viel bezahlt haben und verlangen Sie diesen Betrag zurück. Hier kann man auch einen zu viel bezahlten Teil der Kaution mit einrechnen (§ 556g Abs. 2 BGB).
Was passiert dann?
Nun sind zwei unterschiedliche Reaktionen des Vermieters möglich:
- Ein Vermieter kann das akzeptieren. Er erstattet die bisher zu viel bezahlte Miete und verlangt für die Zukunft den maximal zulässigen Betrag. Damit Mieter Sicherheit haben, sollte man die Anpassung des Mietpreises schriftlich als Ergänzung zum Mietvertrag festhalten.
- Der Vermieter akzeptiert nicht, dass man als Mieter die Mietpreisbremse gezogen hat.
Nun muss man im Zweifel mithilfe eines Anwalts für Mietrecht den Vermieter auffordern, die zuviel bezahlte Miete zu erstatten. Reagiert der Vermieter darauf nicht, kann man bei Gericht klagen.
Verfügt man selbst nicht über die notwendigen Informationen, um die korrekte Miete zu berechnen, muss man zunächst seinen Auskunftsanspruch (§ 556 g Abs 3 BGB) gegen den Vermieter geltend machen (Auskunftsklage).
Konnte man sie zulässige Miete berechnen, lenkt der Vermieter aber nicht ein, erhebt der Rechtsanwalt vor Gericht Feststellungsklage und beantragt festzustellen,
- dass die vereinbarte Miete zu hoch ist und der Mietpreisbremse widerspricht und
- wie hoch die zulässige Miete ist.
Steht die zulässige Miete fest, kann man nun berechnen, wieviel Miete man in der Vergangenheit zu viel bezahlt hat.
Erstattet der Vermieter diesen Betrag nicht freiwillig, erhebt man vor Gericht Zahlungsklage auf
- Rückzahlung der zu viel bezahlten Mieter
- plus der anteilig zu viel bezahlten Kaution
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